주택 임대차

경매에서 계약이 끝났다며 배당요구한 세입자가 나중에 기간이 남았다고 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임대차가 끝났다며 배당요구를 한 임차인이 매각허가결정 확정 뒤 기간이 남았다고 말을 바꿔 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 대법원 2000다24078 판결은 매수인이 보증금을 인수하지 않는다고 믿고 입찰한 만큼 이런 입장 변경은 금반언과 신의칙에 어긋난다고 보았습니다. 지금은 배당요구서와 권리신고서에 적은 종료일과 배당표 내용을 먼저 확인하십시오.

배당을 못 받았다고 해서 곧바로 보증금 전부를 잃은 것으로 단정할 일은 아니고, 임대인에게 따로 청구할 길은 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023. 4. 대항력과 확정일자를 갖추고 빌라를 보증금 1억 8천만원에 임차했습니다. 2025. 6. 집이 경매에 넘어가자 계약이 끝났다며 권리신고와 배당요구를 했는데, 임대인이 기간을 연장했다며 배당이의 소송을 냈고 D씨는 답변서를 내지 않고 변론기일에도 나가지 않아 졌습니다. 배당을 한 푼도 받지 못한 D씨에게 매수인이 집을 비우라고 하자, D씨는 이제라도 기간이 남았다며 버틸 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당요구 뒤 주장을 바꾸면 왜 대항력이 막히나요?

임대차가 끝났다며 배당요구를 한 임차인은 매각대금에서 보증금을 받게 되므로, 입찰자들은 낙찰받아도 그 임대차를 떠안지 않는다고 믿고 값을 정합니다. 매각허가결정이 이 전제로 확정된 뒤 임차인이 기간이 남았다며 매수인에게 대항하면 매수인은 예측하지 못한 손해를 입습니다. 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결은 입장 변경을 정당화할 특별한 사정이 없는 한 이를 금반언과 신의칙 위반으로 보았습니다.

D씨는 배당요구 때 임대차가 끝났다고 주장했으므로 배당이의 소송에 응소해 그 결과에 따라 우선변제를 받는 길만 있었습니다. 소송에서 진 뒤 대항력으로 돌아설 수는 없고, 매수인의 인도 요구에 응해야 합니다.

배당이의 소송에 답변서를 안 내면 어떻게 되나요?

상대방 주장을 인정한 것으로 취급될 수 있습니다. 당사자가 변론기일에 출석하지 않으면 상대방이 주장한 사실을 자백한 것으로 봅니다. D씨의 패소도 이렇게 자백간주로 난 것이어서, 임대차 종료 여부를 실제로 다투지 못한 채 배당에서 빠졌습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사소송법」 제150조 제3항이 이 규정입니다.

배당이의 소장을 받았다면 답변서와 임대차계약서, 기간 연장 합의가 없었다는 자료를 내고 기일에 출석해야 합니다. 이 단계에서 이기면 배당표대로 보증금을 받습니다.

순위 때문에 일부만 배당받았다면 결론이 다른가요?

다릅니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 보증금 전액을 배당요구했지만 순위상 일부만 배당받게 된 경우에는, 배당받지 못한 잔액을 반환받을 때까지 매수인에게 임대차 존속을 주장할 수 있습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결이 이를 인정했습니다. 이는 주장을 바꾼 것이 아니라 우선변제로 채워지지 않은 부분을 대항력으로 보전하는 것이어서 신의칙 문제가 생기지 않습니다.

보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 규정도 이 경우에 적용됩니다. D씨처럼 자기 소송 대응 잘못으로 배당에서 빠진 경우와 구별해야 합니다.

배당요구 번복 대응 순서

• 배당요구서 확인 - 권리신고 겸 배당요구서에 적은 임대차 종료일과 보증금을 확인합니다. 이 기재가 뒤의 주장을 묶습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 배당표에서 본인 배당액과 이의 여부를 봅니다. 순위상 부족인지 이의 때문인지가 대응을 가릅니다.
• 배당이의 소송 응소 - 소장을 받으면 답변서를 내고 모든 기일에 출석합니다. 불출석은 자백간주로 이어집니다.
• 잔액 대항 검토 - 순위상 일부만 배당받았다면 잔액에 대해 매수인에게 대항할 수 있는지 봅니다. 인도 거절의 근거가 됩니다.
• 임대인 상대 청구 - 배당받지 못한 보증금은 임대인에게 반환 청구를 합니다. 임대인 재산 상태에 따라 가압류를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당요구 뒤 임대인과 새로 기간 연장 합의를 했거나 매각 전에 주장을 정정한 사정이 있으면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당이의 소송과 매수인의 인도 청구 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구를 나중에 취소할 수 있나요?
  매수인이 인수할 부담이 바뀌는 배당요구는 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 배당요구가 여기에 해당하므로, 종기 전에 우선변제를 받을지 대항력으로 남을지 정해야 합니다. 종기 전이라면 철회하고 대항력을 주장할 수 있습니다.
• 배당이의 소송에서 지면 보증금은 끝인가요?
  경매 배당에서는 받을 수 없게 됩니다. 다만 임대인에 대한 보증금 반환채권 자체가 없어지는 것은 아니므로 임대인을 상대로 반환 청구를 할 수 있습니다. 실제로 받을 수 있는지는 임대인의 다른 재산에 달려 있어, 가압류 등 보전 수단을 함께 검토해야 합니다.
• 답변서를 안 내면 바로 지나요?
  변론기일에 출석하지 않으면 상대방이 주장한 사실을 자백한 것으로 볼 수 있어 패소 가능성이 매우 커집니다. 배당이의 소송은 기간이 짧게 진행되므로 소장을 받으면 곧바로 답변서를 내고 기일마다 출석해야 합니다. 공시송달로 통지받은 경우는 예외입니다.
• 입장 변경이 허용되는 특별한 사정은요?
  판례는 입장 변경을 정당화할 특별한 사정이 있으면 예외를 둡니다. 예를 들어 배당요구 뒤 임대인과 실제로 기간 연장 합의를 했고 그 사실이 매각 전에 경매기록에 드러나 입찰자가 알 수 있었던 경우처럼, 매수인의 신뢰가 생기지 않은 사정이 해당할 수 있습니다. 경매기록을 보고 따져야 합니다.
• 일부만 배당받았으면 나머지는 누구에게 받나요?
  대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 순위상 일부만 배당받았다면 나머지는 매수인에게 대항해 받을 때까지 집을 인도하지 않을 수 있습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결이 인정한 법리이고, 매수인은 종료된 임대차의 임대인 지위를 승계합니다.
• 대항력 없는 임차인도 배당요구하면 되나요?
  대항력이 없거나 선순위 근저당보다 늦은 임차인은 매각으로 임차권이 소멸하므로 배당요구로 보증금을 받는 방법밖에 없습니다. 확정일자나 소액임차인 요건을 갖췄다면 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 해야 배당에 참여합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성