주택 임대차

보증금 반환 판결이 확정됐는데 밀린 월세를 빼달라고 청구이의할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 보증금 반환 판결이 확정됐어도 판결 전부터 밀린 월세와 전기요금은 청구이의의 소로 공제를 주장할 수 있습니다. 보증금은 연체차임 등을 공제한 잔액에 대해서만 반환청구권이 생기므로, 보증금 판결의 기판력은 연체차임이 없다는 데까지 미치지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 지금은 청구이의의 소와 함께 강제집행정지 신청을 준비하십시오.

보증금 반환 판결이 확정됐다고 밀린 월세를 포기할 필요는 없습니다. 그 판결의 기판력은 연체차임이 없다는 데까지 미치지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

CC씨는 2022년 상가를 보증금 5,000만원, 월세 150만원에 임대했습니다. 계약이 끝난 뒤 임차인 DD씨가 보증금 반환 소송을 냈는데, CC씨는 2025년 변론기일에 나가지 못해 자백간주로 5,000만원 전액 지급 판결이 확정되었습니다. 그 사이 DD씨의 월세 4개월분 600만원과 전기요금 80만원이 밀려 있었고, DD씨는 2026년 판결금 전액으로 CC씨 소유 부동산에 강제경매를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 반환 판결이 확정되면 밀린 월세는 못 빼나요?

뺄 수 있습니다. 확정판결의 기판력은 주문에 포함된 소송물의 존부 판단에만 미치고 그 전제가 되는 법률관계에는 미치지 않습니다. 보증금반환청구권은 연체차임 등 피담보채무를 공제한 잔액에 대해서만 생기므로, 보증금 지급 판결이 확정되어도 연체차임이 없다는 판단에는 기판력이 생기지 않습니다.

대법원은 보증금 지급 판결이 확정되면 수수된 보증금 액수 자체는 다툴 수 없지만, 임대인은 아직 공제하지 않은 연체차임 등을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있다고 보았습니다. 연체차임을 별소로 청구하거나 임차인의 다른 채권과 상계하는 것도 가능합니다.

청구이의의 소로 공제를 주장할 수 있나요?

있습니다. 확정판결로 집행이 들어온 경우 채무자는 제1심 판결법원에 청구이의의 소를 내 판결금에서 연체차임 등을 공제해야 한다고 주장할 수 있습니다. 판결에 따른 청구이의는 원칙적으로 변론종결 뒤에 생긴 사유여야 하지만, 위 판결은 변론종결 전에 이미 생긴 연체차임이라도 공제를 주장할 수 있다고 보았습니다.

청구이의의 소를 냈다고 경매가 자동으로 멈추지는 않습니다. 이의 사유가 법률상 정당하고 사실에 대한 소명이 있으면 수소법원은 판결 때까지 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」에 따른 절차입니다.

자백간주로 진 판결이면 무엇이 다른가요?

앞선 판결이 연체차임에 대해 아무 판단도 하지 않았다는 점이 분명해집니다. 변론기일에 출석하지 않아 상대방 주장을 자백한 것으로 보는 자백간주 판결은 사실관계를 심리하지 않은 판결이므로, 뒤의 청구이의 소송에서 연체차임 존부를 새로 따지는 데 제약이 적습니다.

다만 임대차 종료 후 임차인이 가게를 계속 점유했더라도 영업을 하지 않아 실질적 이득이 없었다면 그 기간의 차임 상당 부당이득은 인정되지 않는다는 것이 같은 판결의 다른 판단입니다. 종료 후 기간을 공제하려면 임차인이 실제로 영업했는지를 보여 주는 자료가 필요합니다.

보증금 판결 연체차임 공제 대응 순서

• 연체 내역 정리 - 계약서와 통장 입금 내역으로 밀린 월세 개월 수와 금액, 관리비·전기요금을 날짜별로 정리합니다. 공제액의 근거가 됩니다.
• 청구이의의 소 제기 - 제1심 판결법원에 청구이의의 소를 냅니다. 공제 후 잔액을 넘는 부분의 집행 불허를 구합니다.
• 강제집행정지 신청 - 소 제기와 함께 집행정지를 신청하고 법원이 정한 담보를 제공합니다. 경매 진행을 멈추는 절차입니다.
• 잔액 변제공탁 검토 - 공제 후 잔액은 공탁하거나 지급해 지연손해금을 줄입니다. 공탁서는 청구이의 소송의 증거가 됩니다.
• 종료 후 점유 기간 확인 - 계약 종료 후 임차인이 영업했는지 사진·매출 자료로 확인합니다. 부당이득 공제 가능 범위가 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞선 소송에서 연체차임 공제를 주장했다가 배척된 경우나 보증금 액수 자체를 다투려는 경우에는 기판력에 걸릴 수 있어 판결 이유를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송과 청구이의·집행정지 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금 판결의 기판력은 어디까지 미치나요?
  보증금을 지급하라는 판단의 결론에만 미칩니다. 민사소송법 제216조 제1항은 확정판결이 주문에 포함된 것에 한하여 기판력을 가진다고 정합니다. 대법원 2000다61398 판결은 보증금 액수 자체는 다툴 수 없지만 연체차임 등 피담보채무의 부존재에는 기판력이 작용하지 않는다고 보았습니다.
• 청구이의의 소는 어디에 내나요?
  제1심 판결법원에 냅니다. 민사집행법 제44조 제1항은 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 제1심 판결법원에 청구에 관한 이의의 소를 제기하도록 합니다. 경매가 진행 중인 집행법원이 아니라 보증금 판결을 한 1심 법원이 관할합니다.
• 변론종결 전에 밀린 월세도 주장할 수 있나요?
  주장할 수 있습니다. 민사집행법 제44조 제2항은 청구이의 사유를 변론종결 뒤 생긴 것으로 제한하지만, 대법원 2000다61398 판결은 보증금이 연체차임을 공제한 잔액에 대해서만 반환되는 성질이어서 변론종결 전에 생긴 연체차임도 공제할 수 있다고 보았습니다.
• 청구이의의 소를 내면 경매가 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 민사집행법 제46조 제1항은 이의의 소가 강제집행 진행에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 경매를 멈추려면 같은 조 제2항에 따라 집행정지 신청을 하고, 법원이 요구하는 담보를 제공해야 합니다.
• 계약 종료 후 기간의 차임도 공제할 수 있나요?
  임차인이 실제로 사용·수익했을 때만 공제할 수 있습니다. 대법원 2000다61398 판결은 임차인이 동시이행 항변으로 점유만 계속하고 영업을 하지 않아 실질적 이득이 없었다면 부당이득반환의무가 없다고 보았습니다. 종료 후 영업 여부를 보여 주는 자료가 필요하고, 민사소송법 제216조 제1항의 기판력과는 별개 쟁점입니다.
• 자백간주 판결도 확정판결과 같은가요?
  같습니다. 민사소송법 제150조 제3항에 따라 변론기일에 결석해 자백한 것으로 보아 내려진 판결도 확정되면 확정판결의 효력을 가집니다. 다만 연체차임에 대한 판단이 전혀 없었다는 점이 분명해, 뒤의 청구이의 소송에서 공제 주장을 새로 심리하게 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다

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