주택 임대차

보증금 반환 판결 뒤 세입자가 집을 안 비우면 지연이자도 계속 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

판결 뒤 세입자가 집을 넘겨줄 준비를 그만두었다면 그 뒤 지연손해금은 청구이의로 다툴 여지가 있습니다. 대법원 2022다302497 판결로 동시이행관계와 기판력의 관계, 임대인이 지연손해금을 멈추는 방법, 임대인과 세입자가 각각 챙길 증거를 정리했습니다.

아니요, 판결 뒤 세입자가 집을 비워 줄 준비를 그만두었다면 그 뒤 지연손해금은 청구이의로 다툴 여지가 있습니다. 대법원은 판결 확정 뒤 세입자가 집 보여 주기를 거절한 것을 「판결 뒤에 생긴 사유」로 볼 수 있다고 했습니다. 보증금 원금까지 다툴 수 있는 것은 아니고, 판결 자체를 재심 등으로 다시 다툴 필요도 없습니다. 중지 시점과 그 증거가 다툼의 중심입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020. 3. 보증금 2억 원에 아파트를 세놓았고, 계약은 2022. 3. 끝났습니다. 새 세입자가 구해지지 않자 세입자 B씨는 임차권등기를 마치고 보증금 반환 소송을 냈습니다. A씨가 답변서를 내지 않아 2022. 11. 무변론 판결이 확정됐고, 연 12% 지연손해금이 붙었습니다. 그 뒤 A씨가 새 세입자에게 집을 보여 달라고 여러 번 부탁했지만 B씨는 돈이 준비되면 연락하라며 거절했고, 월세 없이 계속 살고 있습니다. 2026. 8. B씨가 경매를 신청하자 A씨는 판결 뒤 늘어난 지연손해금까지 다 물어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정판결이 있는데 왜 지연손해금을 다시 다툴 수 있나요?

판결 뒤에 새로 생긴 사정이 있으면 다툴 수 있습니다. 확정판결의 기판력은 변론종결 전에 주장할 수 있었던 사유에 모두 미칩니다. 그래서 청구이의 사유는 변론이 끝난 뒤, 무변론 판결이면 판결 선고 뒤에 생긴 것이어야 합니다.

보증금 반환과 집 인도는 동시이행관계입니다. 임대인이 지연손해금을 무는 것은 세입자가 집을 넘겨줄 준비를 하고 그 뜻을 알렸기 때문입니다. 세입자가 판결 뒤 그 준비를 그만두면 그 시점부터는 임대인의 이행지체가 계속된다고 보기 어렵습니다. 이 사정은 판결 전에는 없던 것이므로 기판력에 막히지 않습니다. 현행 민사집행법 제44조 제2항도 판결 당시와 같은 문언입니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

원심을 파기환송했습니다. 세입자는 계약 만료 전부터 집을 넘겨줄 테니 보증금을 돌려 달라고 했고, 새 세입자를 구하도록 집을 보여 주며 협조했습니다. 임차권등기 뒤 낸 소송에서 2014. 9. 26. 연 20% 지연손해금을 붙인 무변론 판결이 확정됐습니다. 그런데 판결 뒤 임대인 쪽이 2015. 7.부터 집을 보여 달라고 요청하자 세입자는 판결 금액이 준비되면 연락하라며 거절했고, 차임 없이 2022. 5.까지 살았습니다.

원심은 동시이행관계가 판결 전부터 있었다며 청구이의를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 “일시적으로 당사자 일방의 의무의 이행제공이 있었으나 곧 그 이행의 제공이 중지되어 더 이상 그 제공이 계속되지 아니하는 기간 동안에는 상대방의 의무가 이행지체 상태에 빠졌다고 할 수는 없다”는 법리를 들었습니다. 그리고 이행제공이 언제 중지됐는지 심리해 그 뒤 지연손해금의 집행력을 배제했어야 한다고 보았습니다.

세입자 쪽에서는 무엇을 조심해야 하나요?

판결을 받은 뒤에도 집을 넘겨줄 준비를 계속 보여 주어야 합니다. 판결을 받았다고 협조를 끊으면 그 뒤 지연손해금이 줄어들 수 있습니다. 이사 날짜를 정해 알리고, 열쇠 반환 의사를 문자로 남기고, 집 보여 주기 요청에는 응하는 편이 안전합니다.

임차권등기를 마치고 이미 이사했다면 집을 비운 상태이므로 사정이 다릅니다. 다만 계속 살면서 월세를 내지 않았다면 임대인이 사용 이익을 문제 삼을 수 있습니다. 밀린 월세를 판결 금액에서 빼 달라는 다툼은 「보증금 반환 판결이 확정됐는데 밀린 월세를 빼달라고 청구이의할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

임대인이 지연손해금을 더 늘리지 않으려면 어떻게 하나요?

보증금을 마련해 집을 넘겨받는 대로 주겠다고 알리거나, 인도를 조건으로 공탁하는 방법이 있습니다. 동시이행관계에서는 임대인도 자기 채무의 이행을 제공하면 세입자를 수령지체에 빠지게 할 수 있습니다. 세입자가 받기를 거절하면 변제준비를 마쳤다고 통지하고 수령을 최고하는 것으로 충분합니다.

세입자가 돈을 받지 않거나 연락을 끊으면 변제공탁을 검토합니다. 상대의무와 동시에 변제할 채무라면, 세입자는 집을 넘겨주지 않는 한 공탁금을 찾아가지 못합니다. 그래서 「집 인도와 상환」 조건을 붙여 공탁하면 보증금을 내주면서도 인도를 확보할 수 있습니다. 다만 공탁액이 판결 금액에 모자라면 공탁의 효력이 문제 될 수 있으니, 공탁 전에 원금과 지연손해금을 다시 계산해야 합니다.

판결 뒤 지연손해금 청구이의 대응 순서

• 판결 정본 확인 - 주문의 지연손해금 기산일과 이율, 확정일을 봅니다.
• 협조 거절 증거 정리 - 판결 뒤 집 보여 주기·인도 협의 요청과 세입자의 답을 문자·녹음으로 모읍니다.
• 중지 시점 특정 - 이행제공이 언제부터 끊겼는지 날짜를 정리해 지연손해금 감액 범위를 계산합니다.
• 청구이의 소 제기 - 제1심 판결법원에 소를 내고, 경매가 진행 중이면 집행정지를 함께 신청합니다.
• 배당 단계 대응 - 경매 배당표가 나오면 다툴 금액에 대해 배당이의를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 판결 뒤 세입자가 인도 준비를 그만둔 시점과 그 증거에 따라 깎을 수 있는 지연손해금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 판결의 청구이의와 강제집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 답변서를 안 내서 진 판결도 나중에 다툴 수 있나요?
  판결 선고 뒤에 생긴 사유라면 청구이의로 다툴 수 있습니다. 판결 전부터 있던 사정은 무변론 판결이라도 기판력에 막혀 다시 주장하기 어렵습니다.
• 보증금 원금도 청구이의로 줄일 수 있나요?
  이 판결의 논리로 줄일 수 있는 것은 이행제공이 끊긴 뒤의 지연손해금입니다. 보증금 원금은 판결 뒤 변제나 공제 같은 다른 사유가 있어야 다툴 수 있습니다.
• 세입자가 임차권등기를 했으면 집을 비운 것으로 보나요?
  임차권등기만으로 집을 비운 것은 아닙니다. 실제로 이사해 열쇠를 넘겼거나 넘길 준비를 알렸는지가 이행제공 판단의 기준이 됩니다.
• 지금 판결의 지연손해금 이율은 얼마인가요?
  금전 지급 판결의 법정이율은 현재 연 12%입니다. 소장 부본이 송달된 다음 날부터 적용되며, 2019. 6. 1. 전에는 연 15%, 그 전에는 연 20%였던 기간이 있습니다.
• 청구이의 소송은 어느 법원에 내나요?
  판결을 한 제1심 법원에 냅니다. 보증금 판결이 지방법원 지원에서 나왔다면 그 지원이 관할 법원이고, 집행정지 신청도 같은 법원에 함께 냅니다.
• 경매가 이미 끝나 배당까지 받았다면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의를 하지 못하고 배당이 끝났다면 더 받아 간 부분을 부당이득으로 돌려 달라고 청구하는 방법을 검토합니다. 진행 단계에 따라 쓸 수 있는 절차가 다릅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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