주택 임대차

보증금 동시이행 판결을 받았는데 집을 비워야만 경매를 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 보증금 반환 동시이행 판결을 받은 임차인은 집을 비우지 않고도 임차주택과 그 대지에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 민사집행법 제41조의 집행개시 요건에 대한 예외를 두고 있기 때문입니다. 지금은 판결 확정일과 송달·확정증명원부터 확인하십시오.

경매를 신청하려고 집부터 비울 필요는 없습니다. 이사와 짐 정리는 배당금을 받을 무렵에 준비하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023. 5. 보증금 1억 8천만원에 빌라를 임차해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2025. 5. 계약이 끝났지만 임대인은 새 임차인이 없다며 보증금을 주지 않았고, B씨는 반환 소송을 냈습니다. 2026. 4. 「집을 인도함과 동시에 보증금을 지급하라」는 판결이 확정됐는데도 임대인은 돈을 주지 않고 있습니다. B씨는 집을 먼저 비워야만 경매를 신청할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동시이행 판결을 받은 임차인이 집을 비우지 않고 경매를 신청할 수 있나요?

있습니다. 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 같은 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청하면, 반대의무인 주택 인도를 먼저 하거나 이행 제공을 하지 않아도 경매가 개시됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항이 민사집행법의 일반 원칙에 대한 예외로 이렇게 정하고 있습니다.

원래 동시이행 판결로 강제집행을 하려면 채권자가 자기 의무를 이행하거나 이행 제공을 했다는 것을 증명해야 집행이 시작됩니다. 임차인에게 이 원칙을 그대로 적용하면 집을 비운 뒤에야 경매를 신청할 수 있어, 그 순간 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 법이 임차인에게 예외를 둔 이유가 여기에 있습니다.

건물만이 아니라 대지까지 함께 경매할 수 있나요?

있습니다. 대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정은 이 예외 규정의 「임차주택」에 건물뿐 아니라 그 부지도 포함된다고 보았습니다. 건물만 경매하면 대지와 절차가 갈라져 보증금 회수가 어려워지기 때문입니다. 같은 결정은 다만 임차주택 대지에 관한 소유권이전등기청구권을 압류하는 경우까지 이 예외가 적용되지는 않는다고 보았습니다.

경매에서 배당금을 받을 때는 집을 비워야 하나요?

비워야 합니다. 경매 신청 단계에서는 인도가 필요 없지만, 확정일자에 따른 우선변제로 보증금을 받을 때는 임차주택을 매수인에게 인도해야 합니다. 실무에서는 배당기일에 매수인의 인감이 찍힌 명도확인서를 제출해야 배당금을 내어 줍니다.

집을 비우는 시점은 매수인이 대금을 낸 뒤 배당기일 전후가 보통입니다. 그 전에 전출하면 대항요건이 끊겨 우선변제권이 문제될 수 있으므로, 배당요구 종기까지는 전입과 점유를 유지해야 합니다.

판결 전에 이사를 가야 하는 사정이 생기면 어떻게 하나요?

임대차가 끝났다면 임차권등기명령을 먼저 신청해 등기를 마친 뒤 이사할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 그 뒤에 이사를 가도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

보증금 반환 경매 신청 순서

• 판결 확정 확인 - 판결 주문과 확정일을 확인하고 송달·확정증명원을 받습니다. 가집행선고가 있으면 확정 전에도 집행할 수 있습니다.
• 집행문 부여 - 판결 정본에 집행문을 받습니다. 동시이행 판결이라도 임차인은 인도 증명 없이 받을 수 있습니다.
• 강제경매 신청 - 임차주택 건물과 대지를 함께 표시해 관할 법원에 신청합니다. 신청서에는 채권과 집행권원을 적습니다.
• 배당요구 종기까지 점유 유지 - 전입과 거주를 계속합니다. 종기 전에 전출하면 우선변제권이 흔들립니다.
• 명도확인서 받고 배당금 수령 - 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서를 받아 배당기일에 냅니다. 이때 보증금을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이 크거나 조세 체납이 있어 배당 가능성이 낮다면 등기부와 체납 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 보증금 반환 소송과 부동산 강제경매를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동시이행 판결이면 집행문을 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결로 임차주택 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 주택 인도를 증명하지 않고도 집행 절차를 진행할 수 있습니다.
• 임차인이 아닌 일반 채권자도 같은 예외가 있나요?
  없습니다. 일반 동시이행 판결은 민사집행법 제41조 제1항에 따라 채권자가 반대의무 이행이나 이행 제공을 증명해야 집행이 시작됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 경매를 신청하는 경우에만 예외를 둡니다.
• 건물만 경매해야 하나요, 대지도 되나요?
  대지도 함께 경매할 수 있습니다. 대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정은 예외 규정의 임차주택에 건물뿐만 아니라 그 부지도 포함된다고 보았습니다. 경매신청서에 건물과 대지를 함께 표시하면 됩니다.
• 대지 소유권이전등기청구권을 압류할 때도 인도 없이 되나요?
  안 됩니다. 대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정은 이 예외가 임차주택 자체를 대상으로 한 경매에만 적용되고, 임차주택 대지에 관한 소유권이전등기청구권 압류 같은 일반 강제집행에는 유추적용되지 않는다고 보았습니다. 이 경우에는 이행 제공을 소명해야 합니다.
• 배당금은 언제 집을 비우고 받나요?
  배당금을 받을 때 비웁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 배당기일에 제출합니다.
• 경매 신청 뒤 바로 이사해도 되나요?
  배당요구 종기까지는 이사하지 않는 편이 맞습니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 우선변제의 요건인 인도와 주민등록이 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 먼저 이사해야 하면 임차권등기를 마친 뒤 옮기십시오.

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