경매 낙찰

보증금 확정판결로 상가 강제경매를 신청하려면 가게를 먼저 비워야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

보증금 확정판결로 임차 상가에 강제경매를 신청할 때는 가게를 먼저 비워 줄 필요가 없습니다. 상가건물 임대차보호법은 이때 민사집행법 제41조와 달리 건물 인도를 집행개시의 요건으로 삼지 않습니다. 다만 경매가 끝나 배당금을 받을 때는 매수인에게 건물을 넘겨야 하므로, 지금은 이전할 곳과 짐 보관 계획을 배당 시점에 맞춰 준비하십시오.

경매가 진행되는 동안 영업을 멈추거나 짐을 먼저 뺄 필요는 없습니다. 오히려 점유를 유지해야 대항력과 우선변제권이 지켜집니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 6월 계약이 끝난 뒤에도 보증금 6천만원을 돌려받지 못한 L씨는 임대인을 상대로 보증금반환 소송을 내 2026년 5월 판결이 확정되었습니다. L씨는 판결로 임차 상가에 강제경매를 신청하려 했지만, 가게를 먼저 비워야 한다는 말을 들었습니다. 이전할 자금도 짐을 둘 곳도 없던 L씨는 정말 인도가 먼저인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원래는 왜 건물을 먼저 비워야 하나요?

보증금 반환과 건물 인도가 동시이행 관계이기 때문입니다. 반대의무와 동시에 집행할 수 있는 집행권원은 채권자가 반대의무를 이행하거나 이행을 제공했다는 것을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다. 판결 주문이 「건물을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라」로 되어 있다면, 일반 원칙대로라면 임차인이 건물을 먼저 넘겨야 경매를 신청할 수 있습니다. 그런데 임차인이 건물을 먼저 넘기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있고, 이전할 자금이 없는 임차인은 경매를 시작하지도 못하게 됩니다. 법이 상가 임차인에게 특례를 둔 이유가 여기에 있습니다.

상가 임차인에게는 어떤 특례가 있나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차인이 임차건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청할 때 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 그래서 가게를 비우지 않고도 임차 건물에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 화해조서나 조정조서처럼 판결에 준하는 집행권원도 같습니다.

경매를 신청하면 신청 채권자로서 매각대금에서 배당을 받고, 확정일자를 갖췄다면 그 순위에 따른 우선변제도 함께 주장합니다. 이 특례는 임차건물에 대한 경매에만 적용됩니다. 임대인의 다른 부동산이나 예금에 강제집행을 할 때는 일반 원칙에 따라 반대의무 이행 여부를 따집니다.

배당금은 언제 받을 수 있나요?

매수인에게 건물을 넘겨야 받을 수 있습니다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없습니다. 실무에서는 매수인에게서 명도확인서를 받아 배당기일에 법원에 내고 배당금을 찾습니다. 경매 신청부터 배당까지는 사건마다 달라 1년 가까이 걸리기도 합니다.

그 사이 계약은 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 계속되는 것으로 봅니다. 점유를 계속하는 동안의 차임 상당액은 보증금에서 공제될 수 있으니 월별로 계산해 두어야 합니다.

보증금 확정판결 후 경매 대응 순서

• 집행문 부여 - 확정된 판결 정본에 집행문을 받습니다. 경매 신청의 기본 서류입니다.
• 강제경매 신청 - 임차 건물 소재지 법원에 강제경매를 신청합니다. 건물 인도 증명은 필요 없습니다.
• 점유·등록 유지 - 경매 중에도 영업과 사업자등록을 유지합니다. 우선변제권의 존속요건입니다.
• 배당요구 확인 - 경매 신청 채권자로 배당을 받지만, 확정일자 우선변제를 주장하려면 관련 서류를 함께 냅니다.
• 인도와 배당 수령 - 매각 후 매수인에게 건물을 넘기고 명도확인서를 받아 배당금을 수령합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당이 크거나 다른 채권자의 경매가 먼저 진행 중이면 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 판결 주문에 동시이행이 적혀 있어도 인도 없이 신청되나요?
  됩니다. 판결 주문이 건물 인도와 상환으로 보증금을 지급하라는 내용이어도, 임차 건물에 대한 경매라면 반대의무 이행을 집행개시 요건으로 하지 않습니다. 다른 재산에 집행할 때는 일반 원칙이 적용됩니다.
• 지급명령으로도 경매를 신청할 수 있나요?
  확정된 지급명령은 판결에 준하는 집행권원이어서 이 특례를 받을 수 있습니다. 화해조서, 조정조서, 공정증서처럼 보증금 반환을 명한 집행권원도 마찬가지로 봅니다. 집행권원의 종류에 따라 집행문 요건이 다르니 확인이 필요합니다.
• 경매 중에 영업을 계속해도 되나요?
  계속하는 편이 안전합니다. 점유와 사업자등록은 대항력과 우선변제권의 요건이어서 배당요구 종기까지 유지해야 합니다. 다만 계속 사용하는 기간의 차임 상당액은 보증금에서 공제될 수 있습니다.
• 배당금을 받으려면 명도확인서가 꼭 필요한가요?
  임차인은 건물을 양수인에게 인도해야 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 있으므로, 법원은 보통 매수인의 명도확인서로 인도 사실을 확인합니다. 매수인이 확인서를 늦게 주면 인도 사실을 다른 자료로 증명하는 방법을 검토합니다.
• 다른 채권자가 먼저 경매를 신청했다면요?
  이미 진행 중인 경매에 배당요구를 하면 됩니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 판결이 있다면 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서도 배당요구를 할 수 있습니다.
• 매각대금이 적어 보증금을 다 못 받으면요?
  남은 보증금은 판결에 따라 임대인의 다른 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 이때는 임차 건물 경매 특례가 적용되지 않으므로, 이미 건물을 인도했다는 사정을 증명할 수 있게 명도확인서 사본을 보관해 둡니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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