주택 임대차

보증금 판결로 직접 경매를 넣으면 대항력과 우선변제권 중 무엇을 쓴 것으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봅니다. 대법원은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금 판결로 스스로 강제경매를 신청하면 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 행사한 것이고, 그래서 배당요구의 종기까지 따로 배당요구를 하지 않아도 된다고 판단했습니다. 지금은 내 대항력이 등기부의 첫 근저당보다 앞서는지부터 확인하십시오.

직접 경매를 신청했다고 집을 먼저 비워 줄 필요는 없습니다. 보증금 판결로 임차주택 경매를 신청할 때는 집을 넘겨주는 반대의무를 먼저 이행하지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 7월 경기도의 아파트를 보증금 3억원에 빌려 전입신고와 확정일자를 받았고, 그 뒤 집주인이 은행 근저당을 설정했습니다. 2024년 7월 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못해 2025년 승소 판결을 받았습니다. A씨는 판결로 직접 강제경매를 신청하면 대항력을 잃는지, 배당요구를 따로 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력과 우선변제권은 어떻게 다른가요?

대항력은 새 집주인에게도 임대차를 주장해 보증금을 다 받을 때까지 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매 매각대금에서 후순위권리자보다 보증금을 먼저 받는 권리입니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다.

대항력 있는 임차인의 집이 팔리면 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받습니다. 반면 우선변제권은 경매나 공매에서 매각대금으로 보증금을 먼저 받는 권리입니다. 두 권리를 모두 가진 임차인은 상황에 따라 어느 쪽을 쓸지 고를 수 있습니다.

직접 경매를 신청하면 어느 권리를 쓴 것으로 보나요?

우선변제권입니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결은 두 권리를 모두 가진 임차인이 보증금을 돌려받으려고 확정판결 등 집행권원으로 스스로 강제경매를 신청했다면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.

그래서 배당요구의 종기까지 우선변제권을 따로 신고하지 않아도 됩니다. 경매를 신청한 압류채권자는 원래 배당받을 채권자이고, 우선변제권이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 적힌 채 매각됐다면 일반채권자보다 먼저 배당받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제148조가 배당받을 채권자의 범위를 정합니다.

배당으로 보증금을 다 못 받으면 매수인에게 버틸 수 있나요?

판결이 직접 답하지 않은 부분이라 사실관계를 보고 따져야 합니다. 경매가 이루어지면 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다는 예외 규정이 있습니다. 가장 앞선 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 선순위 임차인이라면 이 예외를 주장할 여지가 있습니다.

다만 2013다27831 판결은 직접 경매 신청을 우선변제권 선택으로 보았으므로, 매수인은 임차인이 대항력을 포기했다고 다툴 수 있습니다. 선순위 임차인이라면 경매 신청 전에 예상 매각가와 보증금을 비교해, 배당으로 다 받을 수 있을지부터 계산하는 편이 안전합니다. 배당금을 받으려면 집을 매수인에게 넘겨야 합니다.

대항력·우선변제권 선택 대응 순서

• 등기부 순위 확인 - 내 전입일보다 앞선 근저당·가압류가 있는지 봅니다. 없으면 선순위 대항력이 있는 임차인입니다.
• 예상 배당 계산 - 시세와 최근 낙찰가율로 예상 매각가를 잡고 앞선 채권을 뺍니다. 보증금 전액이 들어오는지 확인합니다.
• 권리 선택 - 전액 배당이 예상되면 강제경매를 신청해 우선변제권을 씁니다. 부족하면 대항력을 유지하는 방안과 비교합니다.
• 경매 신청 - 확정판결로 강제경매를 신청합니다. 집을 먼저 비우지 않아도 됩니다.
• 배당·인도 - 배당기일에 우선배당을 확인하고 매수인에게 집을 넘깁니다. 명도확인서로 배당금을 찾습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 임차인이 배당으로 보증금을 다 받지 못했거나 다른 채권자의 경매와 사건이 합쳐진 경우에는 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차보증금 반환 소송과 강제경매·배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구를 따로 하지 않아도 되는 이유는 뭔가요?
  경매 신청 자체가 우선변제권 행사이기 때문입니다. 대법원 2013다27831 판결은 두 권리를 가진 임차인이 보증금 판결로 스스로 강제경매를 신청하면 우선변제권을 선택한 것으로 보고, 배당요구의 종기까지 별도 배당요구를 할 필요가 없다고 보았습니다. 경매신청채권자는 민사집행법 제148조 제1호의 배당받을 채권자이기도 합니다.
• 다른 채권자가 신청한 경매라면 어떻게 선택하나요?
  배당요구를 하면 우선변제권을, 하지 않으면 대항력을 쓰는 셈이 됩니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있고, 선순위 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 매수인이 보증금 반환 의무를 인수합니다. 종기까지 선택해야 합니다.
• 후순위 임차인도 선택할 수 있나요?
  실질적으로 선택지가 없습니다. 대항력이 앞선 근저당보다 늦으면 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 임차권이 매각으로 소멸해 매수인에게 대항하지 못합니다. 후순위 임차인은 확정일자 순위에 따른 우선변제로 배당받는 것이 사실상 남은 회수 경로입니다.
• 경매 신청 뒤 이사해도 되나요?
  배당이 끝날 때까지는 전입과 점유를 유지하는 편이 안전합니다. 우선변제권은 대항요건을 유지해야 존속하므로, 배당 전에 전출하면 우선배당을 잃을 수 있습니다. 부득이하다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기를 먼저 마친 뒤 이사해야 합니다.
• 집을 비우지 않고 경매를 신청할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환 확정판결 등으로 임차주택 경매를 신청할 때 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 집은 배당금을 받을 때 매수인에게 넘기면 됩니다.
• 배당금은 언제 받나요?
  배당기일에 배당표가 확정되고 매수인에게 집을 넘긴 뒤 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 경매법원에 내야 배당금을 내줍니다.

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