주택 임대차

제가 신청한 경매에서 배당요구 종기까지 서류를 안 냈다면 보증금 순위가 밀리나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 보증금 판결로 스스로 강제경매를 신청했다면 종기까지 서류를 따로 내지 않았어도 우선변제 순위는 밀리지 않습니다. 대법원은 이 경우 임차인이 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 보고, 현황조사보고서와 매각물건명세서에 그 내용이 적혀 있으면 일반채권자보다 먼저 배당해야 한다고 판단했습니다. 지금은 배당표 원안에서 내 배당이 안분으로 잡혔는지 확인하십시오.

종기를 놓쳤다고 새 경매를 다시 신청할 필요는 없습니다. 이미 신청한 경매에서 우선변제권이 행사된 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 9월 대전의 아파트를 보증금 8천만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2024년 9월 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못해 판결을 받았고, 2025년 그 판결로 강제경매를 신청했습니다. 배당요구 종기까지 확정일자 서류를 따로 내지 않았더니 2026년 배당표에서 다른 채권자들과 똑같은 비율로 나눠 받는 것으로 나왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소명 서류를 종기까지 안 냈으면 일반채권자로 배당되나요?

아닙니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결 사안에서 원심은 임차인이 배당요구 종기까지 우선변제권을 소명하는 서류를 내지 않았다는 이유로 일반채권자 지위만 인정했지만, 대법원은 이를 법리오해로 보고 파기했습니다. 보증금반환 판결로 스스로 강제경매를 신청한 것 자체가 우선변제권을 선택해 행사한 것이기 때문입니다.

경매를 신청한 압류채권자는 배당요구 없이도 배당받을 채권자입니다. 여기에 집행관 현황조사와 매각물건명세서로 임차인의 대항요건·확정일자가 확인됐다면, 경매법원은 따로 서류가 없어도 우선변제권을 알 수 있습니다.

안분배당과 우선배당은 얼마나 차이가 나나요?

차이가 큽니다. 2013다27831 사안에서 임차인의 보증금은 8,000만 원, 실제 배당할 금액은 96,695,691원이었습니다. 경매법원은 조세채권자에게 301,650원을 먼저 준 뒤 나머지를 일반채권자들과 채권액 비율로 나눠 임차인에게 33,656,151원만 배당했습니다.

우선배당을 했다면 임차인은 남은 96,394,041원에서 보증금 8,000만 원을 먼저 받을 수 있었습니다. 안분배당과 약 4,600만 원 차이입니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생기고, 확정일자까지 갖춘 임차인은 이 순위로 후순위권리자와 일반채권자보다 먼저 받습니다.

종기를 넘겨도 순위가 유지되지 않는 경우는 언제인가요?

현황조사보고서나 매각물건명세서에 우선변제권이 드러나지 않은 경우입니다. 판결은 「특별한 사정이 없는 한」이라는 단서를 달았고, 우선변제권이 기록으로 확인된 상태에서 매각이 이루어졌을 것을 전제로 했습니다. 집행관은 경매개시결정 뒤 점유관계와 보증금 액수를 조사하고, 법원은 점유자의 권원과 보증금에 관한 진술을 매각물건명세서에 적습니다.

그래서 현황조사 때 집을 비워 조사가 안 됐거나, 확정일자가 기재되지 않았다면 판결의 보호를 그대로 받기 어렵습니다. 이런 경우에는 종기 전에 권리신고와 확정일자 자료를 내 두었어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」의 배당 절차로 확인한 내용입니다.

종기 경과 후 배당 순위 다툼 대응 순서

• 배당표 원안 열람 - 배당기일 전 비치된 원안에서 내 배당이 우선인지 안분인지 확인합니다. 안분이면 이의를 준비합니다.
• 기록 확인 - 현황조사보고서와 매각물건명세서에 전입일·확정일자·보증금이 적혔는지 봅니다. 적혀 있으면 판결의 보호를 받습니다.
• 보정 신청 - 배당기일 전이라면 확정일자 자료를 내 경매법원에 배당표 수정을 요청합니다. 기일 전에 바로잡히면 소송이 필요 없습니다.
• 이의 진술 - 배당기일에 출석해 일반채권자들의 배당에 이의합니다. 불출석하면 배당표에 동의한 것으로 봅니다.
• 배당이의의 소 - 기일부터 1주 안에 소를 내고 그 사실을 집행법원에 증명합니다. 소송에서 2013다27831 판결 법리를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 채권자가 신청한 경매와 합쳐졌거나 현황조사 때 임차인이 확인되지 않은 경우에는 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 임차보증금 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 신청이 왜 우선변제권 행사가 되나요?
  대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금을 돌려받으려고 스스로 경매를 신청했다면, 집을 팔아 보증금을 먼저 받겠다는 뜻이 드러나기 때문입니다. 대법원 2013다27831 판결은 특별한 사정이 없는 한 두 권리 가운데 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.
• 배당표 원안이 잘못되면 기일 전에 고칠 수 있나요?
  기일 전에 경매법원에 의견과 자료를 내 수정을 요청할 수 있습니다. 민사집행법 제149조에 따라 법원은 배당기일 3일 전에 배당표 원안을 작성해 비치하므로, 이때 열람해 현황조사보고서 기재를 근거로 우선배당을 요청합니다. 고쳐지지 않으면 기일에 이의합니다.
• 배당기일에 못 가면 어떻게 되나요?
  이의할 기회를 잃습니다. 민사집행법 제151조 제3항은 기일에 출석한 채권자가 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있다고 정하므로, 불출석하면 배당표대로 확정될 수 있습니다. 직접 가기 어렵다면 대리인을 보내야 합니다.
• 누구를 상대로 배당이의의 소를 내나요?
  내 몫을 줄인 일반채권자들을 상대로 냅니다. 민사집행법 제154조 제1항은 다른 채권자에 대해 이의한 채권자가 배당이의의 소를 제기해야 한다고 정합니다. 2013다27831 사건에서도 임차인이 일반채권자들을 상대로 소를 냈습니다.
• 조세채권도 임차인보다 뒤로 밀리나요?
  그렇지는 않습니다. 2013다27831 사안에서도 경매법원은 조세채권자에게 먼저 배당했고 대법원은 이 부분을 문제 삼지 않았습니다. 조세와 임차보증금의 순위는 법정기일과 확정일자의 선후 등 따로 정한 기준으로 가리므로, 체납 세금이 있다면 별도로 따져야 합니다.
• 현황조사 때 집에 없었으면 불리한가요?
  기재가 빠졌다면 불리할 수 있습니다. 민사집행법 제85조 제1항은 집행관이 점유관계와 보증금 액수를 조사하도록 정하는데, 조사가 안 돼 보고서에 우선변제권이 드러나지 않으면 판결의 보호를 그대로 받기 어렵습니다. 이런 경우 종기 전에 권리신고와 확정일자 자료를 따로 내야 합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성