주택 임대차

매각물건명세서에 제 확정일자가 적힌 채 집이 팔렸다면 후순위 근저당보다 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 보증금 판결로 직접 강제경매를 신청한 임차인의 우선변제권이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 적힌 채 매각됐다면 후순위 근저당권자와 일반채권자보다 먼저 배당받습니다. 대법원은 이 경우 별도 배당요구가 없어도 특별한 사정이 없는 한 우선 배당해야 한다고 보았습니다. 지금은 경매 기록에서 두 문서에 전입일·확정일자·보증금이 정확히 적혔는지 확인하십시오.

기록에 우선변제권이 제대로 적혔다면 배당요구서를 따로 내지 않았다는 이유로 일반채권자처럼 나눠 받지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 부산의 아파트를 보증금 1억8천만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2025년 3월 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못해 판결을 받고 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 A씨 확정일자보다 뒤인 2024년에 설정된 근저당이 있었고, A씨는 매각물건명세서에 자기 확정일자가 적힌 것을 확인한 뒤 근저당보다 먼저 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현황조사보고서와 매각물건명세서는 무엇이고 어디서 보나요?

경매법원이 집의 점유 상태와 임차인 권리를 기록한 문서입니다. 법원은 경매개시결정 뒤 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임과 보증금 액수를 조사하게 하고, 집행관은 그 결과를 현황조사보고서로 냅니다.

매각물건명세서에는 점유자와 점유 권원, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등이 적히고, 법원은 명세서와 현황조사보고서 사본을 누구나 볼 수 있게 비치하는데, 민사집행규칙 제55조에 따라 매각기일마다 그 1주 전까지 비치하거나 전자통신매체로 공시합니다. 입찰자는 이 문서를 보고 인수할 권리를 판단하므로, 임차인의 우선변제권이 여기에 적혀 있으면 모든 이해관계인이 알 수 있는 상태가 됩니다.

선순위 근저당보다도 먼저 받나요?

아닙니다. 확정일자 우선변제권은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 받는 권리이고, 임차인의 대항요건·확정일자보다 먼저 설정된 근저당권보다는 뒤입니다. 2013다27831 판결도 「후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여」 배당받는다고 범위를 정했습니다.

순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날로 정합니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생기므로, 확정일자를 같은 날 받았다면 그다음 날 0시와 근저당 등기 접수일을 비교합니다. 선순위 근저당이 있다면 먼저 그 근저당권자가 배당받고, 남은 금액에서 임차인이 후순위 권리자보다 먼저 받습니다.

명세서에 보증금이 틀리게 적혔으면 어떻게 하나요?

매각 전에 바로잡아야 합니다. 보증금이나 확정일자가 틀리게 적힌 채 매각되면 판결의 전제인 「우선변제권이 확인되고 기재된 상태」가 흔들려 다툼이 생깁니다. 임대차계약서, 확정일자 자료, 주민등록초본을 경매법원에 내 정정을 요청합니다.

이미 매각이 끝났다면 배당표에서 다툽니다. 우선변제 순위나 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의할 수 있고, 배당기일에 이의를 진술한 뒤 1주 안에 배당이의의 소를 제기해 증명해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제154조의 기간입니다.

매각물건명세서 기재 확인 대응 순서

• 경매 기록 열람 - 이해관계인으로서 현황조사보고서와 매각물건명세서를 열람합니다. 매각기일 1주 전부터 비치됩니다.
• 기재 대조 - 전입일·확정일자·보증금을 계약서·주민등록초본과 대조합니다. 한 글자라도 다르면 정정 대상입니다.
• 정정 자료 제출 - 매각 전에 계약서와 확정일자 자료를 경매법원에 냅니다. 명세서가 고쳐져야 입찰자도 그 내용을 전제로 입찰합니다.
• 등기부 순위 확인 - 내 확정일자보다 앞선 근저당이 있는지 봅니다. 앞선 권리자보다는 뒤에 받습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 후순위 근저당·일반채권자보다 먼저 배당됐는지 확인합니다. 아니면 이의하고 1주 안에 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 현황조사 때 임차인이 확인되지 않았거나 매각 뒤 명세서 기재 오류가 드러난 경우에는 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 임차보증금 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각물건명세서는 누가 볼 수 있나요?
  누구나 볼 수 있습니다. 민사집행법 제105조 제2항은 법원이 매각물건명세서와 현황조사보고서, 평가서 사본을 법원에 비치해 누구든지 볼 수 있도록 하고 있습니다. 민사집행규칙 제55조에 따라 비치 시기는 매각기일 1주 전까지이므로, 그 무렵 경매법원이나 법원 경매 사건 정보로 확인합니다.
• 현황조사보고서에 임차인이 빠졌으면요?
  종기 전에 권리신고와 확정일자 자료를 따로 내야 합니다. 대법원 2013다27831 판결은 우선변제권이 현황조사 등으로 확인되고 기재된 상태에서 매각된 경우를 전제로 했으므로, 기재가 빠졌다면 판결의 보호를 그대로 받기 어렵습니다. 매각 전에 정정 자료를 내 두어야 합니다.
• 가압류채권자와 임차인은 누가 먼저인가요?
  임차인의 확정일자 우선변제권이 가압류보다 먼저 성립했다면 임차인이 먼저입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선한다고 정합니다. 가압류가 임차인의 대항요건·확정일자보다 앞섰다면 순위 관계를 따로 따져야 합니다.
• 선순위 근저당이 있으면 보증금을 다 못 받나요?
  매각대금이 충분하지 않으면 그렇습니다. 선순위 근저당권자가 먼저 채권액을 받고, 임차인은 남은 금액에서 후순위보다 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로 근저당 등기일과 비교해 선후를 확인하십시오.
• 배당표 순위에 이의하려면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술합니다. 민사집행법 제151조 제3항은 출석한 채권자가 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있다고 정합니다. 이의 뒤 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 합니다.
• 매각물건명세서 오류로 손해가 생기면요?
  매각 전이라면 정정을 요청하고, 오류 때문에 배당에서 손해를 봤다면 배당이의로 먼저 다툽니다. 명세서 작성 잘못으로 입찰자나 이해관계인이 손해를 입은 경우 국가배상이 문제 된 사례도 있지만 요건이 까다롭습니다. 정정 요청 날짜와 접수증명을 남겨 두어야 합니다.

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