공인중개사

남서향이라던 아파트가 북동향인데 공인중개사에게 손해배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공인중개사가 아파트 방향을 확인하지 않고 확인·설명서에 잘못 적었다면 그로 인한 재산상 손해를 배상해야 합니다. 공인중개사는 중개대상물의 상태·입지를 확인해 성실·정확하게 설명할 의무가 있고, 확인·설명서에 서명·날인한 중개사가 그 기재에 책임을 집니다. 지금은 중개대상물 확인·설명서의 방향 기재와 실제 방향을 보여 주는 자료를 확보하십시오.

매도인과의 계약을 해제해야만 중개사에게 배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 매매는 그대로 두고 방향 차이로 생긴 손해만 중개사에게 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2025년 4월 공인중개사의 중개로 아파트를 12억원에 사기로 계약하고 잔금까지 치렀습니다. 중개대상물 확인·설명서의 방향란에는 「남서」로 적혀 있었고 중개사가 서명·날인했습니다. 입주 뒤 오후에도 볕이 들지 않아 확인해 보니 실제로는 북동향이었고, 같은 단지 남서향 세대보다 시세가 수천만원 낮았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공인중개사는 아파트 방향까지 확인해 설명해야 하나요?

확인해 설명해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 정합니다. 아파트의 방향은 채광과 시세에 직접 영향을 주는 상태·입지 정보입니다.

대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결은 중개업자와 중개의뢰인의 관계가 민법상 위임과 같아 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리할 의무가 있고, 중개대상물의 상태와 권리관계를 확인해 설명할 의무가 있다고 보았습니다. 이 판결은 구 부동산중개업법 당시 사건이지만, 같은 의무가 현행 공인중개사법에 이어지고 있습니다.

방향이 잘못 적힌 손해는 어떻게 계산하나요?

보통 확인·설명서대로의 방향인 세대와 실제 세대의 시세 차이를 기준으로 합니다. 같은 단지·같은 평형에서 남서향과 북동향의 거래 가격 차이를 감정하거나 실거래가 자료로 비교하고, 그 차액을 중개사의 과실로 생긴 재산상 손해로 청구합니다.

매수인도 현장을 둘러보며 방향을 확인할 수 있었다면 과실상계로 배상액이 줄 수 있습니다. 밤에만 집을 보았거나 중개사가 방향을 단정적으로 설명한 사정이 있으면 매수인의 과실이 작게 평가됩니다. 매수 당시의 방문 시간과 설명 내용을 기록해 두어야 합니다.

중개사가 배상하지 않으면 어떻게 받나요?

중개사가 가입한 보증보험이나 공제에 청구할 수 있습니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 중개가 완성되면 보장금액과 보장기관을 설명하고 관계 증서 사본을 주도록 되어 있어, 계약 서류 가운데 그 사본을 찾아봅니다.

공제나 보증보험은 보통 중개사에 대한 판결이나 합의서가 있어야 지급하므로, 중개사가 과실을 인정하지 않으면 손해배상 소송을 먼저 진행합니다. 청구 금액이 보장금액을 넘으면 넘는 부분은 중개사 개인 재산에 집행합니다.

아파트 방향 오기 중개사 책임 대응 순서

• 확인·설명서 확보 - 방향란 기재와 중개사 서명·날인이 있는 확인·설명서 원본을 확보합니다. 책임을 묻는 핵심 자료입니다.
• 실제 방향 증명 - 건축물 도면·현장 사진·방위 측정 자료로 실제 방향을 증명합니다.
• 시세 차이 자료 수집 - 같은 단지·평형의 방향별 실거래가를 모읍니다. 손해액 산정의 기초입니다.
• 공제 증서 확인 - 계약 때 받은 공제증서나 보증보험 증권 사본을 찾습니다. 배상금을 받을 경로가 됩니다.
• 청구와 소 제기 - 중개사에게 내용증명으로 배상을 청구하고, 거부하면 소송 후 공제금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 계약 전에 현장에서 방향을 직접 확인했거나 매도인이 방향을 따로 설명한 사정이 있으면 과실 비율을 서류와 진술로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 손해배상 소송과 공제금 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확인·설명서에 서명한 중개사만 책임지나요?
  서명·날인한 개업공인중개사와 실제 중개한 소속공인중개사가 책임의 대상입니다. 공인중개사법 제25조 제4항은 확인·설명서에 개업공인중개사가 서명·날인하고, 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명·날인하도록 정합니다. 서명한 사람이 기재 내용에 대한 책임을 집니다.
• 중개사에게 고의가 없어도 배상해야 하나요?
  과실만 있어도 배상해야 합니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때 배상책임을 진다고 정합니다. 방향을 확인하지 않고 적은 것은 과실로 평가됩니다.
• 매수인이 집을 직접 봤으면 배상이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 매수인도 현장에서 방향을 확인할 수 있었다면 과실상계로 배상액이 감액됩니다. 다만 공인중개사법 제25조 제1항은 중개사에게 성실·정확한 설명 의무를 지우므로, 중개사가 방향을 단정적으로 설명했다면 매수인 과실은 작게 평가됩니다.
• 중개수수료도 돌려받을 수 있나요?
  손해배상과 별도로 당연히 돌려받지는 않습니다. 중개 자체는 완성되었으므로 중개보수 반환은 쉽지 않고, 민법 제681조의 선관주의의무 위반으로 생긴 손해 안에서 배상을 받는 구조입니다. 중개사가 합의로 보수 일부를 돌려주는 방식으로 정리하기도 합니다.
• 공제금은 어떻게 청구하나요?
  중개사가 가입한 공제기관이나 보증보험회사에 청구합니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험·공제 가입이나 공탁을 하도록 정합니다. 보통 판결문이나 합의서, 손해 증빙을 함께 제출해야 지급됩니다.
• 매도인에게도 책임을 물을 수 있나요?
  매도인이 방향을 속였다면 물을 수 있습니다. 매도인이 방향을 알면서 거짓으로 설명했다면 민법 제750조의 불법행위 책임이나 사기 취소가 문제됩니다. 매도인이 설명에 관여하지 않았다면 책임을 묻기 어려워 중개사 청구가 중심이 됩니다.

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