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남의 땅 위 우리 집에 법정지상권이 있다면 몇 년까지 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

법정지상권은 건물이 있는 한 계속되지 않고, 건물 종류에 따라 성립한 날부터 30년, 15년, 5년 동안 유지됩니다. 판례는 민법 제280조 제1항의 최단존속기간을 법정지상권에 그대로 적용합니다. 지금은 토지와 건물 소유자가 달라진 날과 건물 구조를 확인하십시오.

건물이 서 있는 동안에는 법정지상권도 계속된다고 믿고 기간 계산을 미뤄 둘 필요는 없습니다. 판례는 분묘기지권과 달리 기간이 정해져 있다고 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2012년 지은 벽돌조 단독주택을 갖고 있었는데, 2015년 토지에만 설정해 준 근저당권이 실행돼 2019년 토지가 경매로 B씨에게 넘어갔습니다. A씨는 그때 법정지상권을 취득했지만 B씨는 2026년 들어 지료를 올려 달라며 언제까지 집을 둘 수 있을지 모른다고 압박하고 있습니다. A씨는 법정지상권이 몇 년 동안 유지되는지 알고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법정지상권은 몇 년 동안 유지되나요?

건물 종류에 따라 30년, 15년, 5년입니다. 대법원 1992. 6. 9. 선고 92다4857 판결은 법정지상권의 존속기간을 성립 후 지상물의 종류에 따라 민법 제280조 제1항이 정한 각 기간으로 보고, 분묘기지권처럼 건물이 존속하는 한 계속 존속한다고 할 수 없다고 했습니다. 석조·석회조·연와조 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물이 아닌 공작물은 5년입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제280조도 이 세 가지 기간을 그대로 두고 있습니다. 계약으로 기간을 정하지 않은 지상권은 이 최단존속기간을 기간으로 합니다.

우리 건물이 견고한 건물인지는 어떻게 판단하나요?

외력과 화재에 대한 저항력, 해체의 어려움을 종합해 판단합니다. 대법원 2003. 10. 10. 선고 2003다33165 판결은 목재 기둥으로 세운 건물이라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록이고 지붕이 슬레이트여서 상당 기간 내구력이 있고 쉽게 해체할 수 없다면 견고한 건물에 해당한다고 했습니다. 건축물대장의 구조 표시만이 아니라 실제 구조를 봅니다.

기간이 끝나면 건물을 철거해야 하나요?

바로 철거해야 하는 것은 아닙니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 기간 만료가 다가오면 갱신 청구를 서면으로 해 두는 것이 순서입니다.

기간 중에도 법정지상권이 없어질 수 있나요?

지료를 2년 이상 내지 않으면 없어질 수 있습니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 법정지상권의 지료는 당사자가 합의하지 못하면 청구에 따라 법원이 정하므로, 지료가 정해진 뒤에는 연체하지 않도록 관리합니다.

법정지상권 존속기간 대응 순서

• 성립일 확인 - 토지와 건물 소유자가 달라진 날을 등기부와 경매기록으로 확인합니다. 기간의 출발점입니다.
• 건물 구조 확인 - 건축물대장과 현장 사진으로 벽체·지붕 재료를 확인합니다. 견고한 건물이면 30년입니다.
• 지료 정리 - 토지 소유자와 지료를 합의하거나 법원에 지료 결정을 청구합니다. 정해진 지료는 연체하지 않습니다.
• 만료 전 갱신 청구 - 기간 만료가 다가오면 토지 소유자에게 갱신을 서면으로 청구합니다.
• 매수 청구 - 토지 소유자가 갱신을 거절하면 건물 매수를 청구하고, 가액을 두고 다투면 소송으로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법정지상권이 언제 성립했는지와 건물이 견고한 건물인지는 등기부와 건물 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권을 둘러싼 건물 철거·토지 인도 소송과 지료 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법정지상권 기간은 건물이 있는 동안 계속되나요?
  아닙니다. 대법원 1992. 6. 9. 선고 92다4857 판결은 법정지상권 존속기간을 민법 제280조 제1항이 정한 각 기간으로 보고, 분묘기지권처럼 건물이 존속하는 한 계속 존속한다고 할 수 없다고 했습니다. 건물 종류에 따라 30년, 15년, 5년입니다.
• 건물 종류별 기간은 어떻게 되나요?
  석조, 석회조, 연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물이 아닌 공작물은 5년입니다. 계약으로 이보다 짧게 정해도 이 기간까지 늘어납니다. 법정지상권은 이 기간을 성립일부터 셉니다.
• 목조 기둥 건물도 견고한 건물일 수 있나요?
  될 수 있습니다. 대법원 2003. 10. 10. 선고 2003다33165 판결은 목재 기둥이라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록, 지붕이 슬레이트로 상당 기간 내구력이 있고 쉽게 해체할 수 없으면 견고한 건물이라고 했습니다. 저항력과 해체 난이도를 종합해 봅니다.
• 건물 구조를 모르면 기간은 어떻게 보나요?
  지상권 설정 때 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 법은 견고한 건물 외의 건물 소유를 목적으로 한 것으로 봐 15년을 적용합니다. 법정지상권은 실제 건물 구조로 판단하는 경우가 많으므로 건축물대장과 현장 사진을 확보합니다.
• 법정지상권 지료는 누가 정하나요?
  당사자가 합의하면 그 금액으로 하고, 합의가 안 되면 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 저당물 경매로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보되 지료는 법원이 정한다고 법이 정합니다.
• 지료를 안 내면 어떻게 되나요?
  2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 토지 소유자가 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 소멸청구가 받아들여지면 법정지상권이 없어지고 건물 철거 청구를 막기 어렵습니다. 지료가 정해지면 매월 송금 기록을 남깁니다.
• 기간이 끝나면 건물을 사 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 먼저 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 가액은 협의가 안 되면 감정으로 정합니다.

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