법무법인 윤성의 상담 서비스
서비스 소개
부동산·임대차 가이드 목록

빈집·건물 안전

1년 넘게 비워 둔 집은 모두 빈집으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 1년 이상 아무도 살거나 쓰지 않은 주택이라도 공공임대주택, 사용검사 후 5년이 안 된 미분양주택, 오피스텔을 뺀 준주택, 별장 같은 일시 사용 주택은 빈집에서 제외됩니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제1호와 시행령 제2조가 빈집 정의와 제외 대상을 정합니다. 지금은 그 집이 제외 대상에 해당하는지와 마지막으로 사용한 날부터 확인하십시오.

그 자리에서

빈집 판정이나 조사 연락을 받았다면 그 집이 미분양 신축, 공공임대, 별장, 기숙사 같은 제외 대상인지 먼저 확인하고 관련 서류(사용검사일 자료, 임대 공고 등)를 준비하십시오. 제외 대상이면 1년 이상 비어 있어도 빈집이 아닙니다.

1년 넘게 비웠다고 해서 스스로 빈집 신고를 할 필요는 없습니다. 빈집 여부는 시장·군수·구청장이 확인해 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023년 광주광역시 도심의 원룸형 오피스텔을 사 두었지만 세입자가 2024년 말 나간 뒤 비워 두었습니다. 2026년 봄 구청에서 빈집 실태조사 대상이라는 안내를 받았고, M씨는 오피스텔은 주택이 아니니 빈집이 아니라고 생각했습니다. M씨는 1년 넘게 비운 오피스텔도 빈집이 되는지, 빈집에서 빠지는 경우는 무엇인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법에서 말하는 빈집은 어떤 주택인가요?

빈집은 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·자치구 구청장이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주하거나 사용하지 않는 주택입니다. 국토교통부 처리지침은 확인한 날을 전기·수도 요금 등 자료로 비거주가 확인된 기간의 첫날로 보고, 대상 주택을 단독주택, 공동주택, 준주택 중 오피스텔로 정리합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」은 도시지역 빈집에 적용되고, 농어촌·준농어촌 빈집은 「농어촌정비법」 제2조 제12호가 같은 1년 기준으로 빈집을 정의합니다. 농어촌정비법은 주택뿐 아니라 건축물도 대상에 넣는다는 점이 다릅니다. 이 법은 2027. 9. 9.부터 제명이 「소규모주택정비에 관한 특례법」으로 바뀌는 개정이 공포되어 있어 그 뒤에는 빈집 조항의 위치를 다시 확인해야 합니다.

1년 넘게 비어도 빈집이 아닌 주택은?

시행령 제2조는 공공임대주택, 건축허가나 사업계획승인을 받은 사람이 지어 보유 중인 미분양주택으로서 사용승인·사용검사 후 5년이 지나지 않은 주택, 주택법 시행령 제4조의 준주택(오피스텔은 제외), 별장 등 일시적 거주·사용 목적 주택을 빈집에서 뺍니다. 원래 안내는 기숙사·다중생활시설·노인복지주택을 개별로 적었지만, 현행은 「오피스텔을 제외한 준주택」으로 묶여 있습니다.

빈집에서 제외되는 주택(2026. 9. 28. 기준)
공공임대주택
비고: 공공주택 특별법상
미분양주택
비고: 사용승인·사용검사 후 5년 미경과
준주택
비고: 오피스텔은 제외 대상 아님
별장 등
비고: 일시적 거주·사용 목적
제3호
비고: 2025. 5. 27. 삭제

출처 - 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제2조

현행 규정에서 오피스텔은 준주택 제외 대상에서 빠져 있으므로 1년 이상 비어 있으면 빈집이 될 수 있습니다. 시행령 제2조 제3호는 2025. 5. 27. 삭제되었으니 예전 자료의 호수 표기와 다를 수 있습니다.

빈집으로 판정되면 무엇이 달라지나요?

빈집으로 판정되면 실태조사와 등급 산정 대상이 되고, 붕괴·화재·위생·경관·생활환경 문제가 있으면 안전조치나 철거명령을 받을 수 있습니다. 명령을 60일 안에 따르지 않으면 이행강제금과 직권 철거로 이어질 수 있습니다. 반대로 소유자는 행정청이나 토지주택공사등에 빈집 매수를 요청하는 등 정비사업 지원 대상이 될 수도 있습니다.

빈집 해당 여부 확인 순서

  • 주택 유형 확인 - 건축물대장으로 단독·공동주택인지, 준주택인지 봅니다. 오피스텔 외 준주택은 제외됩니다.
  • 제외 사유 점검 - 공공임대, 5년 미만 미분양, 별장 해당 여부를 확인합니다. 해당하면 빈집이 아닙니다.
  • 마지막 사용일 확인 - 전기·수도 고지서로 비거주가 시작된 달을 찾습니다. 1년 기준의 기산점입니다.
  • 사용 증거 정리 - 관리 방문, 창고 사용, 수리 공사 기록을 모읍니다. 사용이 있으면 빈집이 아닙니다.
  • 적용 법률 확인 - 도시지역인지 농어촌인지 봅니다. 적용 법률에 따라 정의와 절차가 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 빈집 판정 후 조치명령이나 이행강제금을 받았거나 제외 사유 해당 여부에 다툼이 있다면 건축물대장과 사용 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 행정처분 취소소송과 부동산 관련 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

빈집 연락을 받은 소유자들은 「1년 넘게 비웠으니 무조건 빈집」 또는 「오피스텔은 주택이 아니니 해당 없음」 중 하나로 단정합니다. 현행 규정은 제외 대상을 정해 두었고, 오피스텔은 준주택이지만 빈집 제외 대상에서 빠져 있어 둘 다 맞지 않습니다.

기준 시점을 정확히 잡아야 합니다. 비거주가 시작된 달, 행정청이 비거주를 확인한 날, 미분양주택의 사용검사일, 별장으로 쓴 기간이 모두 빈집 해당 여부를 가립니다. 관리비·공과금 내역과 방문 기록을 월별로 정리해 두면 판단 자료로 바로 쓸 수 있습니다.

이 기록은 빈집 판정을 전제로 한 조치명령이나 이행강제금을 다툴 때 처분의 전제 사실을 부정하는 증거가 됩니다. 제외 대상인 주택에 내려진 처분은 요건을 갖추지 못한 처분이므로 서류로 제외 사유를 증명하는 것이 출발점입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 행정처분 취소소송과 부동산 관련 분쟁을 수행해 왔으며, 건축물대장과 사용 기록으로 빈집 해당 여부와 제외 사유를 먼저 확정한 뒤 뒤이은 처분의 전제 사실을 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 행정처분 취소·집행정지
  • 정보공개거부처분 취소소송
  • 강제집행·채권추심
  • 명도·임대차 분쟁

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

건축물대장·최근 전기·수도 고지서·빈집 조사 안내문을 준비해 주시면, 빈집 해당 여부·제외 사유 해당 여부·비거주 기간 기산점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성