상가 임대차

보증금 채권양도를 이의 없이 승낙했는데 원상복구 약정금을 뺄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

약정금 전액은 뺄 수 없고, 실제로 드는 원상복구 비용만 뺄 수 있습니다. 원상복구비 명목으로 정해 둔 약정금은 임대차에서 당연히 생기는 채무가 아니어서, 임대인이 이의를 보류하지 않고 보증금 채권양도를 승낙했다면 양수인에게 대항할 수 없습니다. 지금은 승낙서에 이의 보류 문구가 있었는지부터 확인하십시오.

채권양도 통지만 받았다면 따로 승낙할 의무는 없습니다. 통지만 받은 상태에서는 그때까지 임차인에게 주장할 수 있던 사유로 양수인에게도 대항할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2023년 상가 건물 2층을 대형 음식점에 보증금 5억원으로 임대하면서, 보증금 중 1억원은 장래 원상복구비 보증금으로 한다고 약정했습니다. 2025년 임차인이 보증금 반환채권을 사업 자금을 빌려준 사람에게 넘기면서 승낙서를 가져왔고, F씨는 별다른 문구 없이 서명했습니다. 2026년 계약이 끝나자 양수인은 5억원 전액을 요구했고, F씨는 1억원을 빼고 줄 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원상복구비 명목 약정금도 보증금에서 당연히 빠지나요?

빠지지 않습니다. 보증금은 임대차에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하지만, 장래 원상복구비의 보증금 명목으로 따로 정한 약정금은 임대차에서 당연히 생기는 채무가 아니라 당사자 약정으로 비로소 생기는 채무입니다. 그래서 반환할 보증금에서 당연히 공제되는 항목이 아닙니다. 임차인과의 관계에서는 약정대로 정산할 수 있지만, 채권이 제3자에게 넘어가면 결과가 달라집니다.

이의 없이 승낙하면 양수인에게 어떻게 되나요?

임대인이 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙하면 임차인에게 주장할 수 있었던 사유로 양수인에게 대항하지 못합니다. 원상복구비 약정금 청구권이 있다는 이의를 남기지 않고 승낙했다면, 양수인에게 약정금 1억원을 빼고 주겠다고 할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 채권양도 규정도 같은 내용입니다. 승낙은 임대인이 스스로 한 의사표시이므로, 서명할 때 공제할 채권이 있다는 사실을 몰랐다는 사정만으로 되돌리기 어렵습니다.

실제 원상복구 비용은 공제할 수 있나요?

있습니다. 임차인이 점포를 개축하는 등으로 부담하게 된 원상복구 비용 상당의 손해배상액은 임대차에서 당연히 생기는 채무이므로, 이의 없이 승낙했더라도 반환할 보증금에서 공제할 수 있습니다. 공제할 수 있는 것은 약정금이 아니라 실제 복구에 드는 적정 비용입니다.

다만 임대인이 원상복구할 생각 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용해 다른 사람에게 다시 세를 놓으려 한다면, 원상복구 비용도 공제할 수 없습니다. 같은 2002다52657 판결이 이 점을 함께 판단했습니다. 해지 뒤 점포가 어떻게 쓰이는지도 확인해 두어야 합니다.

보증금 채권양도 대응 순서

• 통지·승낙 구분 - 받은 서류가 양도 통지인지, 임대인의 승낙을 요청하는 문서인지 확인합니다. 효과가 다릅니다.
• 공제 항목 목록화 - 연체 월세, 관리비, 원상복구 약정금, 손해배상 등 공제할 항목을 적습니다. 이의 보류 문구의 내용이 됩니다.
• 이의 보류 승낙 - 승낙할 때 공제 항목을 명시해 이의를 보류합니다. 확정일자 있는 문서로 남깁니다.
• 실제 복구비 산정 - 계약 종료 무렵 원상복구 견적을 받습니다. 이의 없이 승낙한 경우에도 공제할 수 있는 금액입니다.
• 양수인에게 정산 통지 - 공제 내역과 남은 보증금을 양수인에게 서면으로 알리고 지급합니다. 이중 지급 위험을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승낙서 문구가 모호하거나 양수인이 여러 명이고 압류까지 겹친 경우에는 서류 원문과 도달 순서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차보증금 반환과 채권양도·압류가 얽힌 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통지만 받고 승낙은 안 했으면 어떻게 되나요?
  통지만 받은 경우 임대인은 통지를 받을 때까지 임차인에게 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있습니다. 민법 제451조 제2항의 내용입니다. 통지 전에 이미 원상복구비 약정이 있었다면 그 약정금 공제를 양수인에게도 주장할 여지가 있습니다.
• 이의 보류는 어떻게 적어야 하나요?
  승낙서에 공제할 항목을 구체적으로 적습니다. 예를 들어 연체 월세, 관리비, 원상복구비 약정금 1억원, 계약 종료 시 원상복구 비용을 공제한 잔액에 한하여 양도를 승낙한다고 씁니다. 막연히 이의를 유보한다는 문구만으로는 다툼이 생길 수 있습니다.
• 밀린 월세도 공제하지 못하나요?
  공제할 수 있습니다. 연체 월세는 임대차에서 당연히 생기는 채무이므로 보증금 반환의무는 연체 월세 등을 공제한 나머지 금액에 관해서만 이행기에 이릅니다. 대법원 2002다52657 판결은 이런 채무는 이의 없이 승낙했더라도 당연히 공제된다고 보았습니다.
• 시설을 그대로 두고 새로 세를 놓으면요?
  그 경우 원상복구 비용도 공제할 수 없습니다. 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결은 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용해 다시 임대하려 하면 원상복구비를 보증금에서 공제할 수 없다고 했습니다.
• 양도 통지는 어떤 방식이어야 하나요?
  임대인에 대해서는 양도인인 임차인의 통지나 임대인의 승낙이 있으면 효력이 있습니다. 다만 압류채권자 같은 제3자에게 대항하려면 확정일자 있는 증서로 통지하거나 승낙해야 합니다. 내용증명 우편이 확정일자 있는 증서에 해당합니다.
• 양수인과 임차인 중 누구에게 줘야 하나요?
  적법한 양도 통지나 승낙이 있었다면 양수인에게 지급해야 합니다. 그 뒤 임차인에게 지급하면 양수인에게 다시 지급해야 하는 이중 지급 위험이 있습니다. 압류가 함께 들어와 누구에게 줄지 불분명하면 공탁을 검토합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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