상가 임대차

상가 보증금이 밀린 월세로 다 깎인 뒤에도 안 나가면 손해배상까지 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 해지 뒤 계속 점유하면서 생긴 차임 상당액으로 보증금이 모두 공제되면 그때부터 임차인의 점유는 불법점유가 되어 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 대법원은 2024년 6월 판결(2022다228667)에서 해지 시점에 보증금이 남아 있었다는 이유만으로 그 뒤 점유 전체를 적법하다고 볼 수 없다고 했습니다. 지금은 보증금 잔액이 0원이 되는 날부터 계산해 두십시오.

보증금이 조금이라도 남아 있는 동안에는 임대인이 돈을 먼저 돌려줄 때까지 임차인이 가게를 비우지 않아도 불법점유가 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 상가를 보증금 2,000만원, 월세 180만원에 임대했습니다. 임차인이 월세를 3기 넘게 밀려 2025년 3월 계약을 해지했는데, 밀린 월세를 빼고도 보증금이 900만원 남아 있었습니다. 임차인은 남은 보증금을 받기 전에는 나갈 수 없다며 그 뒤에도 영업을 계속했고, 매달 월세 상당액이 쌓이면서 2025년 8월 무렵 보증금 잔액이 모두 없어졌습니다. 임차인은 그 뒤에도 가게를 비우지 않았고, B씨는 명도와 함께 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았으면 계속 있어도 되나요?

됩니다. 임대차가 끝나면 임차인의 가게 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 임대인이 남은 보증금을 돌려주거나 적법하게 이행제공을 하지 않은 이상, 임차인이 계속 점유해도 불법점유가 아니고 손해배상 책임도 지지 않습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다.

다만 그 기간에도 임차인이 가게에서 영업을 계속했다면 차임에 해당하는 금액은 보증금에서 공제됩니다. 동시이행항변권이 점유를 정당하게 해 줄 뿐, 공짜로 쓰게 해 주는 것은 아니기 때문입니다.

보증금이 연체 월세로 다 깎이면 그때부터 불법점유인가요?

그렇습니다. 해지 당시에는 보증금이 남아 있었더라도, 그 뒤 계속 점유하면서 생긴 차임 상당액으로 보증금이 모두 공제되면 임차인은 동시이행항변권을 잃습니다. 그런데도 점유에 관한 다른 적법한 권원 없이 가게 인도를 거부하면, 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위가 됩니다. 대법원은 해지 시점에 동시이행항변권이 있었다는 이유만으로 그 뒤 점유 전체를 적법하다고 본 원심을 파기했습니다.

이 판결은 원심으로 돌려보내졌으므로, 보증금이 정확히 언제 다 공제됐는지와 손해배상액은 다시 심리하는 법원이 정합니다. 그래서 소송에서는 해지일, 매달 공제된 금액, 잔액이 없어진 날을 계산표로 정리해 내는 일이 결론을 좌우합니다.

임대인이 보증금을 공탁하면 어떻게 되나요?

임대인이 연체 차임 등을 뺀 보증금 잔액을 적법하게 변제공탁하면 임차인은 동시이행항변권을 잃습니다. 그 뒤에도 적법한 권원 없이 버티면 적어도 공탁 통지를 받은 다음부터는 과실에 의한 불법점유가 됩니다. 보증금 잔액이 남아 있는데 임차인이 받기를 거부할 때 임대인이 쓸 수 있는 방법입니다.

공탁은 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없을 때 할 수 있고, 공탁 금액이 잔액보다 적으면 적법한 공탁이 되지 않습니다. 연체 차임, 관리비, 원상복구비 가운데 무엇을 얼마나 뺐는지 근거를 남겨 두어야 합니다.

불법점유가 되면 임차인은 무엇을 물어야 하나요?

불법점유가 된 날부터 가게를 넘겨줄 때까지 임대인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 실무에서는 통상 그 기간의 차임 상당액을 손해로 청구하고, 관리비나 원상복구 지연으로 생긴 손해가 있으면 함께 다툽니다. 임차인이 퇴거를 미룰수록 배상액이 늘어납니다.

보증금 소진 후 불법점유 대응 순서

• 해지일 확정 - 해지 통지가 도달한 날과 해지 사유(3기 차임 연체 등)를 정리합니다. 동시이행 계산의 출발점이 됩니다.
• 잔액 계산표 작성 - 해지 당시 보증금 잔액에서 매달 차임 상당액을 빼 나갑니다. 잔액이 0원이 되는 날이 불법점유 시작 시점입니다.
• 임차인에게 통지 - 보증금이 모두 공제됐다는 계산 내역을 내용증명으로 보냅니다. 임차인이 항변권 상실을 알 수 있었던 때를 남기는 기록입니다.
• 명도 소송과 손해배상 병합 - 건물인도 청구와 불법점유 손해배상 청구를 함께 냅니다. 같은 사실관계를 한 번에 심리받을 수 있습니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 중 제3자에게 가게를 넘길 우려가 있으면 미리 신청합니다. 판결 후 집행이 막히는 일을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 비용상환청구권이나 권리금 회수 기회 보호를 주장하며 점유를 다투면 그 권원이 있는지 계약서와 지출 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금이 남아 있으면 임차인은 월세를 안 내도 되나요?
  아닙니다. 보증금을 돌려받을 때까지 가게를 비우지 않아도 불법점유는 아니지만, 그 기간에 영업을 계속했다면 차임에 해당하는 금액은 부당이득으로 보증금에서 공제됩니다. 그래서 오래 버틸수록 돌려받을 보증금은 줄어들고, 결국 보증금이 모두 없어지는 시점이 옵니다.
• 해지 때 보증금이 남아 있었으면 끝까지 안 나가도 되나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결은 해지 뒤 계속 점유해 생긴 차임 상당액으로 보증금이 모두 공제되면 임차인이 동시이행항변권을 잃고, 그 뒤의 점유는 적어도 과실에 의한 불법행위가 될 수 있다고 보았습니다.
• 불법점유 손해배상은 언제부터 계산하나요?
  임차인이 동시이행항변권을 잃었고 그 사실을 알 수 있었던 때부터입니다. 보증금이 차임 상당액으로 모두 공제된 날이나, 임대인이 보증금 잔액을 변제공탁하고 그 통지가 임차인에게 간 날이 기준이 됩니다. 계산 내역을 내용증명으로 보내 두면 알 수 있었던 시점을 다툴 여지가 줄어듭니다.
• 임차인이 보증금 잔액을 안 받겠다고 하면 어떻게 하나요?
  임대인은 연체 차임 등을 뺀 잔액을 변제공탁할 수 있습니다. 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없을 때 공탁하면 채무를 면하고, 임차인은 동시이행을 주장할 수 없게 됩니다. 공제 금액이 과다하면 공탁 자체가 적법하지 않을 수 있으니 공제 근거를 정리해 두어야 합니다.
• 월세를 몇 번 밀려야 계약을 해지할 수 있나요?
  상가 임대차에서는 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 연속해서 3번 밀려야 하는 것은 아니고, 밀린 금액의 합계가 3개월분 차임에 이르면 됩니다. 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 때 계약이 끝납니다.
• 임차인이 나간 뒤에도 손해배상을 청구할 수 있나요?
  있습니다. 불법점유로 인한 손해배상은 가게를 넘겨받은 뒤에도 청구할 수 있습니다. 다만 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸하므로, 명도를 받은 뒤 오래 미루지 않는 편이 좋습니다.
• 계약이 끝난 뒤에도 상가 임대차 관계가 이어지나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 이어지는 것으로 봅니다. 상가건물 임대차보호법은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 정합니다. 이 기간 동안 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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