상가 임대차

임차권 양도금지 특약이 있는데 임차인이 보증금 채권을 넘겼다면 누구에게 돌려주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임차권 양도금지 특약이 있어도 보증금 채권 양도 통지를 받았다면 계약 종료 후 보증금은 양수인에게 돌려주어야 합니다. 임차권 양도금지는 임차인 지위에 관한 약정이고 금전채권인 보증금반환채권의 양도까지 막지 않기 때문입니다. 지금은 양도 통지가 도착한 날짜와 연체 차임 내역을 정리해 두십시오.

임차권 양도에 동의할지는 따로 정하면 됩니다. 보증금 채권 양도 통지를 받았다고 해서 양수인을 새 임차인으로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 A씨는 2023년 5월 상가 1층을 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 빌려주면서 임차권을 다른 사람에게 넘기지 못한다는 특약을 넣었습니다. 2025년 가을, 임차인이 보증금 반환채권을 자신의 채권자 C씨에게 넘겼다는 내용증명이 도착했습니다. 계약 종료를 앞두고 임차인은 보증금을 자기에게 달라고 하고, C씨는 자기에게 달라고 합니다. A씨는 양도금지 특약이 있는데도 C씨에게 주어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권 양도금지 특약이 보증금 채권 양도까지 막나요?

막지 못합니다. 임차권 양도와 보증금반환채권 양도는 서로 다른 것이어서, 임차권을 넘기지 못한다는 특약만으로 보증금 채권의 양도까지 금지되지는 않습니다. 임차권 양도는 점포를 쓰고 수익할 권리를 포함한 임차인의 지위 전체를 넘기는 것이고, 보증금 채권 양도는 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받을 금전채권만 넘기는 것입니다.

금전채권은 원칙적으로 자유롭게 양도할 수 있습니다. 당사자가 그 채권의 양도를 금지하는 의사를 따로 표시한 경우에만 양도가 제한되는데, 임차권 양도금지 특약은 임차인 지위에 관한 약정일 뿐 보증금 채권에 대한 양도금지 의사표시로 보지 않습니다. 따라서 임대차가 끝나면 양도 통지를 받은 임대인은 양수인에게 보증금을 돌려주게 됩니다.

양도 통지를 받은 뒤 임차인에게 보증금을 주면 어떻게 되나요?

양수인에게 다시 지급해야 할 수 있습니다. 채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하면 채무자에게 효력이 생기므로, 통지를 받은 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주어도 양수인에 대한 변제가 되지 않습니다. 이중으로 지급하는 일이 생기지 않도록 통지 이후에는 임차인에게 지급하지 않습니다.

같은 보증금 채권에 대해 다른 채권자의 가압류나 두 번째 양도 통지가 들어오면 우선순위를 따져야 합니다. 통지가 확정일자 있는 증서, 예컨대 내용증명우편으로 이루어졌는지에 따라 제3자에 대한 대항력이 갈립니다. 누구에게 주어야 할지 판단이 어렵다면 채권자를 알 수 없음을 이유로 한 변제공탁을 검토합니다.

양수인에게 줄 보증금에서 밀린 월세를 뺄 수 있나요?

뺄 수 있습니다. 보증금은 임대차가 끝나 점포를 돌려받을 때까지 임대차에서 생긴 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 연체 차임과 원상복구비용 등을 뺀 나머지 금액에 대해서만 반환의무가 생깁니다. 대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결은 임차인이 보증금 채권을 양도하고 통지까지 했더라도 점포를 넘겨받기 전까지 생긴 채무는 보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 보았습니다.

그러니 양수인에게는 계약 종료 뒤 점포를 넘겨받은 날까지의 연체 차임, 관리비, 원상복구비용을 정산한 내역을 보내고 나머지를 지급하면 됩니다. 정산 근거가 되는 입금 내역과 복구 견적서를 함께 남겨 두면 양수인과의 분쟁이 줄어듭니다.

보증금 채권 양도까지 막으려면 어떻게 약정해야 하나요?

계약서에 보증금반환채권의 양도나 담보 제공을 금지한다고 따로 적어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 당사자가 반대의 의사를 표시한 채권은 양도하지 못한다고 정하지만, 그 특약은 선의의 제3자에게 주장할 수 없습니다. 양수인이 특약을 몰랐다면 금지 특약이 있어도 양수인에게 지급해야 할 수 있습니다.

보증금 채권 양도 통지 대응 순서

• 통지 확인 - 통지서의 발신인이 임차인 본인인지, 도착 날짜가 언제인지 확인합니다. 양수인 명의의 통지만으로는 효력이 없을 수 있습니다.
• 지급 중단 - 통지 이후에는 임차인에게 보증금을 지급하지 않습니다. 이중 지급을 막습니다.
• 공제 항목 정리 - 연체 차임, 관리비, 원상복구비용을 점포 인도일 기준으로 계산합니다. 공제 뒤 금액만 반환합니다.
• 인도 확인 - 점포를 넘겨받은 날과 상태를 사진으로 남깁니다. 반환의무의 이행기가 이때 옵니다.
• 지급 또는 공탁 - 양수인에게 정산 내역과 함께 지급하고, 권리자가 다투어지면 변제공탁을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 보증금 채권에 가압류·압류가 함께 들어왔거나 양도 통지가 여러 건이면 도달 순서와 증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 채권 추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 넘긴 것이 임차권이면 달라지나요?
  달라집니다. 임차권 자체를 동의 없이 넘겼다면 양수인은 임대인에게 임차인 지위를 주장할 수 없고, 임대인은 민법 제629조 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 보증금반환채권 양도 부분은 따로 효력이 있으므로, 계약이 끝나면 통지를 받은 대로 양수인에게 공제 후 보증금을 반환합니다.
• 양수인이 직접 보낸 통지도 효력이 있나요?
  원칙적으로 양도인, 즉 임차인이 통지해야 합니다. 민법 제450조 제1항은 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 양수인 명의의 통지만 왔다면 임차인에게 양도 사실을 확인하고, 확인되지 않으면 지급을 보류하고 공탁 여부를 검토합니다.
• 통지 전에 이미 밀린 월세가 있으면요?
  공제할 수 있습니다. 민법 제451조 제2항은 양도인이 통지만 한 경우 채무자가 통지를 받은 때까지 양도인에 대해 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있다고 정합니다. 통지 뒤 점포 인도 때까지 생긴 연체 차임도 보증금의 담보 효력에 따라 공제됩니다.
• 임차인과 양수인이 서로 달라고 하면요?
  통지가 도착한 이상 양수인에게 지급하는 것이 원칙입니다. 다만 양도계약이 무효라거나 취소되었다고 임차인이 다투는 등 과실 없이 진짜 권리자를 알 수 없다면 민법 제487조에 따라 변제공탁을 하고 채무에서 벗어날 수 있습니다. 공탁 전에 다툼 내용을 문서로 받아 두십시오.
• 가압류와 양도 통지가 함께 오면요?
  확정일자 있는 증서에 의한 통지의 도달일과 가압류 결정의 송달일을 비교해 먼저 도착한 쪽이 우선합니다. 민법 제450조 제2항에 따라 확정일자 없는 통지는 가압류채권자 같은 제3자에게 대항하지 못합니다. 순위가 불분명하면 공탁한 뒤 배당 절차에 맡기는 방법이 있습니다.
• 보증금을 늦게 주면 지연이자를 내나요?
  점포를 돌려받은 뒤에도 정당한 이유 없이 지급하지 않으면 지연손해금을 물 수 있습니다. 보증금 반환의무는 점포 인도를 받을 때 이행기가 오므로, 인도일에 정산 내역과 함께 지급하거나 공탁해 두면 지연 책임을 피할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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