주택 임대차

양도금지특약을 어기고 넘긴 보증금, 임대인은 공탁해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 양도금지특약이 붙은 임대차보증금 채권이 양도됐다면 임대인은 채권자를 알 수 없다는 이유로 변제공탁을 할 수 있습니다. 양수인이 특약을 알았는지에 따라 진짜 채권자가 달라지는데 임대인은 이를 알기 어렵다는 것이 대법원 판례의 이유입니다. 지금은 양도 통지서와 계약서의 양도금지 조항부터 챙기십시오.

양수인이 특약을 알았는지 임대인이 직접 조사해 밝혀낼 필요는 없습니다. 알 수 없으면 공탁하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 상가를 보증금 5천만원에 임대하면서 보증금 반환채권의 양도를 금지하는 특약을 넣었습니다. 2026년 7월 계약기간이 끝나 임차인 B씨가 가게를 비웠는데, 같은 달 B씨 명의로 보증금 채권을 거래처 C씨에게 넘겼다는 통지서가 왔습니다. C씨가 특약을 알았는지 알 수 없는 A씨는 누구에게 돈을 줘야 할지 몰라 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도금지특약을 어긴 보증금 채권 양도, 누구에게 돌려줘야 하나요?

양수인이 양도금지특약을 알았거나 중대한 과실로 몰랐다면 양도는 효력이 없어 원래 임차인에게, 중대한 과실 없이 몰랐다면 양도가 유효해 양수인에게 돌려줘야 합니다. 채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우 양도하지 못하지만, 그 의사표시로 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.

대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결은 양도금지특약을 위반한 채권양도는 원칙적으로 무효라는 종래 판례를 유지했습니다. 양수인의 악의나 중과실은 특약으로 양수인에게 대항하려는 쪽, 곧 임대인이 주장·증명해야 한다고 했습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제449조도 원안 당시와 같습니다.

채권자불확지를 이유로 변제공탁을 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 양도금지특약이 붙은 채권이 양도되면 채무자로서는 양수인의 선의 여부를 알 수 없어 적법한 양도인지 의문이 생길 수밖에 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 채권자를 알 수 없는 경우로 보아 변제공탁을 할 수 있습니다.

공탁서의 피공탁자는 「원래 임차인 또는 양수인」으로 적습니다. 공탁하면 임대인은 보증금반환채무를 면하고, 원래 임차인과 양수인 가운데 공탁금을 받을 사람은 두 사람 사이의 공탁금출급청구권 확인 소송 등으로 가립니다. 연체 차임이나 원상복구비처럼 보증금에서 뺄 금액이 있으면 먼저 공제하고 남은 금액을 공탁합니다.

계약서에 특약이 적혀 있으면 양수인이 알았다고 볼 수 있나요?

그것만으로는 볼 수 없습니다. 양도금지특약이 적힌 채권증서가 양수인에게 건네졌고, 특약이 쉽게 눈에 띄는 곳에 알아보기 좋은 형태로 적혀 있어 간단한 검토만으로 알 수 있었다는 특별한 사정이 있어야 양수인의 악의나 중과실을 추단할 수 있습니다.

그래서 임대인이 양수인의 악의를 증명하기는 쉽지 않습니다. 양수인이 금융회사나 대부업자라면 계약서 확인이 통상 업무에 속해 중과실이 인정될 여지가 커지는 등 사안마다 다르므로, 확신이 없으면 공탁으로 이중지급 위험을 피하는 편이 낫습니다.

양도금지 채권 공탁 대응 순서

• 양도 통지 확인 - 양도인이 보낸 통지서의 날짜와 확정일자를 확인합니다. 통지가 없으면 양수인에게 대항력이 없습니다.
• 특약 기재 확인 - 임대차계약서의 양도금지 조항 위치와 표현을 확인합니다. 양수인의 악의·중과실 판단 자료가 됩니다.
• 공제 금액 정산 - 연체 차임과 원상복구비를 계산해 보증금에서 뺍니다. 공탁할 금액이 정해집니다.
• 채권자불확지 공탁 - 원래 임차인 또는 양수인을 피공탁자로 적어 공탁합니다. 보증금반환채무가 소멸합니다.
• 공탁 사실 통지 - 두 사람에게 공탁 사실을 알립니다. 이후 다툼은 두 사람 사이의 소송으로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금 채권에 압류나 가압류가 함께 들어와 있으면 집행공탁 요건과 송달 순서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환과 채권양도·압류가 겹친 공탁 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도금지특약을 어긴 양도는 모두 무효인가요?
  양수인이 알았거나 중대한 과실로 몰랐을 때만 무효입니다. 대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결은 특약 위반 양도를 원칙적으로 무효로 보면서도, 양수인이 중대한 과실 없이 몰랐다면 양도는 유효하고 채무자는 이행을 거절할 수 없다고 했습니다.
• 양수인이 특약을 알았다는 건 누가 증명하나요?
  특약으로 양수인에게 대항하려는 쪽이 증명합니다. 보증금 사례에서는 임대인이 양수인의 악의나 중과실을 주장·증명해야 합니다. 대법원 1999. 12. 28. 선고 99다8834 판결 이후 이 기준이 유지되고 있고, 2019년 전원합의체 판결도 같은 입장입니다.
• 채권자불확지 공탁은 어떤 경우에 하나요?
  변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없을 때 합니다. 민법 제487조 후문이 이를 정합니다. 객관적으로 채권자는 있지만 선량한 관리자의 주의를 다해도 누구인지 알 수 없는 경우를 말하며, 양도금지특약 위반 양도는 대표적인 사례로 인정됩니다.
• 공탁하면 임대인의 책임은 끝나나요?
  보증금반환채무는 공탁으로 소멸합니다. 민법 제487조는 변제자가 공탁해 채무를 면할 수 있다고 정합니다. 이후 원래 임차인과 양수인 중 누가 공탁금을 받을지는 두 사람이 공탁금출급청구권 확인 소송 등으로 다투고, 임대인은 그 소송의 당사자가 되지 않는 것이 보통입니다.
• 양도 통지가 없었다면 어떻게 되나요?
  양수인은 임대인에게 대항할 수 없습니다. 민법 제450조 제1항은 지명채권 양도를 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 양수인이 직접 보낸 통지만 있다면 양도인 명의 통지가 있는지부터 확인합니다.
• 연체 차임은 공탁 전에 빼도 되나요?
  빼도 됩니다. 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물을 돌려받을 때까지 생긴 연체 차임과 손해배상 등을 담보하므로, 양도가 있더라도 임대인은 그 금액을 먼저 공제하고 남은 금액만 반환하거나 공탁하면 됩니다. 공제 내역은 공탁서 기재와 별도로 보관합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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