경매 낙찰

전세 기간이 끝난 뒤 전세금반환채권만 넘겨받았는데 건물주에게 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전세권이 존속기간 만료로 소멸한 뒤라면 전세금반환채권만 따로 양도할 수 있고, 양도 통지가 건물주에게 도달했다면 양수인은 건물주에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이 경우 양수인이 무담보 채권을 유효하게 양수하고 전세권은 소멸한다고 보았습니다. 지금은 양도 통지 내용증명의 도달일부터 확인하십시오.

전세권이전의 부기등기를 하지 않았다는 이유만으로 채권 양수가 무효라고 걱정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 3월 A씨는 B씨에게 빌려준 1억원을 받는 대신, B씨가 C씨 소유 상가에 가진 전세금 1억원의 반환채권을 넘겨받았습니다. 전세권 존속기간은 2025년 2월에 끝난 상태였고, B씨는 C씨에게 내용증명으로 양도 사실을 알렸습니다. 그 뒤 B씨는 상가를 비우고 전세권설정등기도 말소했는데, C씨는 전세권 부기등기가 없으니 양도는 무효라며 A씨에게 돈을 주지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 없이 전세금반환채권만 따로 넘길 수 있나요?

원칙적으로는 안 되지만, 전세권이 기간만료로 소멸한 경우에는 가능합니다. 전세권은 담보물권의 성격도 있어 부종성과 수반성이 있으므로 전세권을 그 담보하는 전세금반환채권과 분리해 양도하는 것은 허용되지 않습니다. 그러나 전세권이 존속기간 만료로 소멸했거나 전세계약이 합의해지된 경우처럼 전세권 처분이 따르지 않는 특별한 사정이 있으면 전세금반환채권만 양도할 수 있습니다.

이 경우 양수인은 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것이 되고, 채권의 처분에 따르지 않은 전세권은 소멸합니다. 채권은 원칙적으로 양도할 수 있으므로, 부기등기 없이도 채권 자체의 양도는 유효합니다.

건물주는 양도가 무효라며 돈을 안 줄 수 있나요?

양도 통지가 도달했다면 거절할 수 없습니다. 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있습니다. 양도인이 건물주에게 내용증명으로 양도 통지를 했다면 이 요건을 갖춘 것이므로, 양수인은 건물주에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

다만 건물주는 통지를 받을 때까지 양도인에게 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있습니다. 통지 전에 양도인에게 일부를 돌려주었거나 밀린 관리비 등 공제할 채권이 생겼다면 그만큼은 양수인에게도 주장할 수 있습니다.

전세권이 소멸하면 양수인은 무엇을 잃나요?

우선변제권과 경매청구권을 잃습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있고, 전세금 반환이 지체되면 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 전세권 없이 채권만 넘겨받은 양수인은 이 권리 없이 일반채권자로서 청구해야 합니다.

그래서 건물주에게 다른 채권자가 많거나 건물에 선순위 근저당이 있다면, 양수인은 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 가압류와 강제집행을 서둘러야 합니다. 전세권이 존속하는 동안 전세권과 함께 양수했다면 경매청구와 우선변제를 그대로 누릴 수 있었습니다.

전세금반환채권 양수 대응 순서

• 전세권 상태 확인 - 존속기간 만료일, 합의해지 여부, 전세권설정등기 말소 여부를 확인합니다. 분리 양도가 가능한 특별한 사정인지 판단합니다.
• 양도 통지 확보 - 양도인 명의 내용증명과 도달 증명을 확보합니다. 건물주에 대한 대항요건입니다.
• 공제 사유 점검 - 통지 도달 전 양도인이 받은 돈이나 공제될 채권이 있는지 확인합니다. 청구 금액이 달라집니다.
• 반환 청구 - 건물주에게 지급을 청구하고, 거절하면 지급명령이나 소송을 냅니다. 무담보 채권이므로 신속한 집행권원 확보가 필요합니다.
• 보전과 집행 - 건물주 재산에 가압류를 하고 판결 뒤 강제집행합니다. 우선변제권이 없어 다른 채권자와 경쟁합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 존속 중에 채권만 양도했거나 전세권에 가압류가 먼저 되어 있었다면 등기부와 양도 계약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금·보증금 반환과 채권 집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세금반환채권만 따로 양도할 수 있나요?
  전세권이 존속하는 동안은 원칙적으로 안 되지만, 기간만료로 소멸했거나 합의해지된 경우처럼 전세권 처분이 따르지 않는 특별한 사정이 있으면 가능합니다. 대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결의 기준입니다. 이때 양수인은 무담보 채권을 양수하고 전세권은 소멸합니다.
• 부기등기를 안 했는데 양도가 유효한가요?
  채권 양도 자체는 유효합니다. 민법 제449조 제1항은 채권을 원칙적으로 양도할 수 있다고 정하고, 전세권이 소멸한 뒤의 전세금반환채권 양도에는 전세권이전 부기등기가 필요하지 않습니다. 다만 부기등기가 없으니 전세권에 따른 우선변제권은 넘어오지 않습니다.
• 건물주에게 청구하려면 무엇이 필요한가요?
  양도인이 건물주에게 양도 사실을 통지하거나 건물주가 승낙해야 합니다. 민법 제450조 제1항의 대항요건입니다. 다른 채권자와 다툴 가능성이 있으면 같은 조 제2항에 따라 확정일자 있는 증서, 즉 내용증명우편으로 통지하는 편이 안전합니다.
• 건물주가 공제를 주장할 수 있나요?
  통지를 받을 때까지 양도인에게 생긴 사유로는 주장할 수 있습니다. 민법 제451조 제2항은 양도인이 양도통지만 한 때에는 채무자가 그 통지를 받은 때까지 양도인에 대해 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있다고 정합니다. 통지 전 일부 변제나 공제할 채권이 여기에 해당합니다.
• 양수인은 우선변제를 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 민법 제303조 제1항의 우선변제권과 제318조의 경매청구권은 전세권자의 권리인데, 전세권이 소멸한 뒤 채권만 넘겨받은 양수인은 전세권자가 아닙니다. 그래서 일반채권자로서 판결을 받아 강제집행하고, 다른 채권자와 경쟁합니다.
• 전세권이 살아 있을 때 양도받았다면요?
  전세권과 함께 양도받아 부기등기를 하면 우선변제권과 경매청구권도 함께 넘어옵니다. 대법원 97다33997 판결은 전세권이 담보물권 성격을 가져 존속 중에는 전세금반환채권과 분리 양도할 수 없다고 했습니다. 존속 중 채권만 양도하려 했다면 특별한 사정이 있는지 따로 따져야 합니다.

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