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전세 낸 땅 일부가 태풍에 쓸려 나가 건물을 못 짓게 되면 전세금을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 땅 일부가 불가항력으로 없어져 남은 땅으로는 전세권의 목적을 이룰 수 없다면 전세권자는 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 민법 제314조 제2항이 이 권리를 정하고 있습니다. 지금은 유실 범위를 측량하고 원래 건축 계획서를 모아 목적 달성이 불가능하다는 자료를 준비하십시오.

자연재해로 땅이 없어졌다고 전세권자가 손해를 떠안아야 하는 것은 아닙니다. 요건을 갖추면 전세권 전부를 끝내고 전세금을 돌려받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 바닷가 토지 3,000제곱미터에 전세금 2억원으로 전세권을 설정했습니다. 토지 전체에 수산물 가공·연구동을 지을 계획이었는데, 2025년 9월 태풍으로 해안 쪽 땅 약 1,200제곱미터가 쓸려 나가 복구가 사실상 불가능해졌습니다. 남은 땅으로는 설계한 건물을 지을 수 없게 되자, A씨는 토지 소유자에게 전세금을 돌려달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

불가항력으로 땅 일부가 없어지면 전세권은 어떻게 되나요?

전세권 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 멸실되면 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸합니다. 태풍·홍수로 땅이 바다나 강에 쓸려 나가 복구가 불가능해진 경우가 대표적인 예입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

불가항력은 전세권자와 설정자 누구에게도 책임을 물을 수 없는 사유를 말합니다. 전세권자가 제방 관리를 게을리해 유실이 커졌다면 불가항력이 아니라 전세권자 책임 문제로 넘어가므로, 재해 당시 관리 상태도 함께 기록해 둡니다.

남은 땅으로 목적을 이룰 수 없으면 무엇을 청구하나요?

일부 멸실로 남은 부분만으로는 전세권의 목적을 달성할 수 없다면, 전세권자는 설정자에게 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 목적은 전세권설정계약에서 정한 사용 목적, 곧 이 사례에서는 토지 전체에 연구동을 짓는 것으로 판단합니다.

그래서 계약서에 사용 목적이 적혀 있는지가 결론에 영향을 줍니다. 계약서에 목적이 없다면 설계도, 건축허가 신청서, 설정자와 주고받은 문자로 원래 목적을 증명합니다. 남은 땅에 줄여서라도 지을 수 있는 규모라면 목적 달성이 불가능하다고 보기 어렵습니다.

남은 땅으로 계속 쓸 수 있다면 전세금은 그대로인가요?

남은 부분으로 목적을 이룰 수 있다면 멸실된 부분의 전세권만 소멸하고 나머지 전세권은 존속합니다. 이때 줄어든 면적에 맞게 전세금을 조정하는 방법으로 전세금 감액청구를 검토할 수 있습니다. 전세금이 경제사정의 변동 등으로 상당하지 않게 되면 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있습니다.

다만 면적이 줄었다고 곧바로 감액 비율이 정해지는 것은 아니어서, 남은 땅의 가치와 사용 가능성을 따져 협의하거나 소송으로 정합니다. 감액을 청구할 때는 유실 전후 감정가, 남은 땅의 도로 접면과 모양, 건축 가능 면적을 비교한 자료를 함께 냅니다.

토지 전세권 일부 멸실 대응 순서

• 유실 범위 측량 - 지적측량으로 없어진 면적과 위치를 확정합니다. 멸실 부분의 전세권 소멸 범위가 정해집니다.
• 목적 달성 판단 - 원래 건축 계획과 남은 땅의 크기·모양을 비교합니다. 전부 소멸 통고를 할지 감액을 청구할지 정합니다.
• 소멸 통고 - 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일을 기록합니다.
• 동시 이행 제공 - 남은 땅 인도와 말소서류 교부 준비를 알립니다. 설정자를 이행지체에 빠뜨리는 절차입니다.
• 경매·소송 - 설정자가 반환을 지체하면 전세권으로 경매를 청구하거나 반환 소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 유실된 땅이 공유수면으로 편입돼 소유권이 문제 되거나 설정자가 복구 공사를 약속한 경우라면 등기부와 행정 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 전세권·임대차 종료와 전세금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅 일부만 없어져도 전세권 전부를 끝낼 수 있나요?
  남은 부분만으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에만 가능합니다. 그 경우 전세권자는 설정자에게 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 남은 땅으로도 목적을 이룰 수 있다면 멸실 부분만 소멸합니다.
• 불가항력으로 인정되는 경우는 무엇인가요?
  태풍·홍수·지진처럼 전세권자와 설정자 누구의 책임도 아닌 사유로 목적물이 없어진 경우입니다. 전세권자가 제방이나 배수 관리를 게을리해 피해가 커졌다면 불가항력이 아니라 전세권자 책임 문제로 다퉈질 수 있습니다.
• 목적 달성 여부는 무엇으로 판단하나요?
  전세권설정계약에서 정한 사용 목적과 남은 땅의 크기·모양·위치를 비교해 판단합니다. 계약서에 목적이 적혀 있지 않으면 설계도, 건축허가 신청서, 설정자와 주고받은 문자로 원래 목적을 증명합니다. 규모를 줄여 지을 수 있다면 불능으로 보기 어렵습니다.
• 남은 땅을 계속 쓰면 전세금을 깎을 수 있나요?
  전세금 감액청구를 검토할 수 있습니다. 전세금이 경제사정의 변동 등으로 상당하지 않게 되면 당사자는 장래에 대해 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 면적 비율대로 자동으로 줄지는 않으므로 남은 땅의 가치를 따져 협의하거나 소송으로 정합니다.
• 전세금은 언제 돌려받나요?
  소멸 통고 뒤 남은 땅의 인도와 말소서류 교부를 하는 것과 동시에 돌려받습니다. 설정자는 인도와 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 하므로, 전세권자도 먼저 땅을 넘길 필요는 없습니다.
• 설정자가 전세금을 안 주면요?
  인도와 말소서류 교부를 제공해 설정자를 이행지체에 빠뜨린 뒤 전세권으로 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 판결 없이 진행되는 담보권 실행 경매입니다. 남은 땅의 가치가 적으면 반환 소송을 함께 검토합니다.

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