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전세권자 부주의로 불이 나 건물 일부가 탔다면 건물주는 전세금을 한 푼도 안 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세권자 책임으로 건물 일부가 불에 탔다면 건물주는 손해배상액만큼 전세금에서 빼고 남은 금액은 돌려주어야 합니다. 민법 제315조가 전세금으로 손해배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하도록 정하고 있습니다. 지금은 화재 원인 조사 결과와 복구 견적서를 확보해 손해액부터 확인하십시오.

화재를 냈다고 전세금 전부를 포기해야 하는 것은 아닙니다. 손해액을 넘는 부분은 돌려받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 6월 건물주 B씨의 3층 상가건물 전체에 전세금 3억원으로 전세권을 설정하고 공방을 운영했습니다. 2025년 11월 A씨가 전열기구를 켜 둔 채 퇴근하는 바람에 불이 나 2층 일부가 탔고, 복구비 견적은 4천만원이 나왔습니다. 2026년 6월 기간이 끝나자 B씨는 화재를 낸 사람에게는 전세금을 돌려줄 수 없다고 했고, A씨는 전세금 전부를 잃게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권자 잘못으로 건물이 불타면 어떤 책임을 지나요?

전세권의 목적물 전부 또는 일부가 전세권자에게 책임 있는 사유로 멸실되면 전세권자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 할 의무가 있어서, 관리를 소홀히 해 생긴 화재는 책임 있는 사유로 봅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 내용입니다.

전열기구를 켜 둔 채 자리를 비운 경우처럼 전세권자나 그 직원의 부주의가 화재 원인으로 확인되면 배상 책임이 생깁니다. 반대로 원인이 건물 자체의 전기 배선 노후나 옆 건물에서 옮겨 붙은 불이라면 책임 있는 사유가 아니라서 결론이 달라집니다.

건물주는 전세금을 얼마나 빼고 돌려줘야 하나요?

건물주는 전세권이 소멸한 뒤 전세금으로 손해배상에 충당하고, 남는 금액이 있으면 전세권자에게 돌려주어야 합니다. 손해가 전세금보다 크면 부족한 부분을 전세권자에게 다시 청구할 수 있습니다. 전세금 전부를 돌려주지 않겠다는 주장은 손해액이 전세금 이상일 때만 성립합니다.

이 사례라면 전세금 3억원에서 손해액 4천만원을 빼고 남은 2억6천만원을 돌려주어야 합니다. 손해액은 건물주가 말하는 금액이 아니라 복구비 감정이나 견적으로 정하므로, 전세권자도 따로 견적을 받아 비교해 보는 것이 좋습니다. 불타기 전부터 낡아 있던 부분까지 새것으로 바꾸는 비용은 손해액에서 빼야 한다고 다툴 수 있고, 건물주가 자기 화재보험으로 복구비를 받았다면 그 부분은 보험사가 전세권자에게 구상을 청구할 수 있어 청구 상대방이 바뀝니다.

남은 전세금을 안 주면 어떻게 받나요?

남은 전세금 반환과 건물 인도·말소서류 교부는 동시이행 관계라서, 전세권자는 남은 전세금을 받을 때까지 건물 인도와 말소를 거절할 수 있습니다. 건물주도 손해액을 뺀 금액을 주면서 인도와 서류를 요구할 수 있습니다.

건물주가 손해액을 부풀려 남은 전세금마저 주지 않으면, 인도와 말소서류 교부를 제공해 이행지체에 빠뜨린 뒤 전세권으로 경매를 청구할 수 있습니다. 경매 절차에서는 다툼 없는 금액과 다툼 있는 손해액을 나눠 정리합니다.

전세권자 화재 손해 정산 대응 순서

• 원인 확인 - 소방서 화재증명원과 원인 조사 결과를 발급받습니다. 전세권자 책임인지 여기서 갈립니다.
• 손해액 산정 - 복구 견적을 두 곳 이상에서 받고 필요하면 감정을 신청합니다. 전세금에서 뺄 금액의 상한이 됩니다.
• 보험 확인 - 화재보험이나 영업배상책임보험 가입 여부를 확인합니다. 보험금으로 손해가 메워지면 공제할 금액이 줄어듭니다.
• 정산 제안 - 전세금에서 손해액을 뺀 금액과 인도 날짜를 서면으로 제안합니다. 동시이행 제공 기록이 됩니다.
• 소송·경매 - 건물주가 전액 반환을 거절하면 남은 전세금 반환 청구나 전세권 경매로 진행합니다. 손해액은 그 절차에서 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재 원인이 다퉈지거나 건물주 보험사가 구상을 청구해 온 경우라면 화재 조사 기록과 보험 약관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금·임차보증금 반환과 화재 손해배상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 불이 나면 전세권자가 무조건 배상하나요?
  무조건은 아닙니다. 목적물이 전세권자에게 책임 있는 사유로 멸실된 때에 배상 책임이 생깁니다. 전기 배선 노후처럼 건물 자체의 하자나 옆 건물에서 옮겨 붙은 불이 원인이라면 책임 있는 사유로 보기 어려워 결론이 달라집니다.
• 건물주가 전세금을 전부 가져갈 수 있나요?
  손해액이 전세금 이상이 아니라면 전부 가져갈 수 없습니다. 건물주는 전세금으로 손해배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환해야 합니다. 손해가 전세금보다 크면 부족한 부분을 전세권자에게 다시 청구할 수 있습니다.
• 전세권자의 관리 의무는 어디까지인가요?
  전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 해야 합니다. 전열기구 관리, 소화기 비치, 영업 종료 후 전원 차단처럼 일상적인 관리를 소홀히 해 불이 났다면 책임 있는 사유로 인정되기 쉽습니다.
• 손해액은 누가 정하나요?
  당사자가 합의하지 못하면 법원이 복구비 감정 등 증거로 정합니다. 건물주가 제시한 견적이 그대로 인정되는 것은 아니므로 전세권자도 따로 견적을 받아 두는 것이 좋습니다. 불타기 전 건물 상태와 노후 정도도 손해액 판단에 반영됩니다.
• 남은 전세금을 받기 전에 비워 줘야 하나요?
  비워 주지 않아도 됩니다. 전세권이 소멸하면 건물주는 인도와 말소서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 하고, 손해를 뺀 남은 금액에도 같은 관계가 적용됩니다. 남은 금액을 받는 날 인도와 서류 교부를 함께 하면 됩니다.
• 건물주가 남은 돈도 안 주면요?
  인도와 말소서류 교부를 제공해 건물주를 이행지체에 빠뜨린 뒤 전세권으로 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 판결 없이 진행되고, 손해액 다툼은 배당 단계나 반환 소송에서 정리합니다.

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