집주인이 말소부터 하라면 거절해도 되나요?

거절해도 됩니다. 전세권이 소멸하면 설정자는 목적물 인도와 말소서류 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 하므로, 전세권자가 먼저 말소해 줄 의무는 없습니다. 전세금을 받는 자리에서 서류를 건네겠다고 답하면 됩니다.

전세금을 먼저 달라고 할 수는 있나요?

전세권자도 먼저 요구할 수는 없습니다. 동시이행 관계에서는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있으므로, 집주인도 서류와 집을 받을 준비가 안 됐다면 돈을 먼저 주지 않아도 됩니다. 양쪽 모두 준비를 갖춰 같은 날 처리하는 것이 원칙입니다.

말소를 먼저 해 주면 전세금을 못 받나요?

못 받는 것은 아니지만 받기 어려워질 수 있습니다. 전세권이 말소되면 부동산 전부에 대한 우선변제권과 경매청구권이 없어져, 일반 채권자로서 소송을 해야 합니다. 그사이 다른 저당권이나 가압류가 들어오면 배당에서 밀릴 수 있습니다.

집주인이 계속 미루면 경매할 수 있나요?

할 수 있습니다. 말소서류와 집을 넘길 준비가 됐다고 알려 집주인을 이행지체에 빠뜨린 뒤, 전세권으로 목적물 경매를 청구합니다. 이 경우 판결을 따로 받지 않아도 되고, 전세금을 받을 때까지 집 점유도 유지할 수 있습니다.

이행 제공은 어떻게 하나요?

말소서류를 준비해 두고 날짜와 장소를 정해 동시에 주고받자고 알리는 방식으로 합니다. 내용증명에 서류 준비 사실과 비워 줄 날짜를 적습니다. 대법원도 이행 제공으로 설정자를 지체에 빠뜨려야 경매를 청구할 수 있다고 보았습니다.

이사를 먼저 가도 괜찮나요?

이사를 먼저 가면 집 인도를 먼저 한 셈이 되어 동시이행을 주장할 수단이 줄어듭니다. 전세권은 등기로 유지되므로 우선변제권이 바로 사라지지는 않지만, 짐과 출입키는 전세금을 받는 날 넘기는 것이 안전합니다.

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집주인이 전세권 등기를 먼저 말소해야 전세금을 준다는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세권이 소멸하면 집주인은 집을 넘겨받고 말소등기 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 돌려주어야 하므로 먼저 말소해 줄 의무는 없습니다. 민법 제317조가 두 의무를 동시이행 관계로 정하고 있습니다. 지금은 말소서류를 건넬 날짜와 장소를 제안하는 서면을 보내 두십시오.

그 자리에서

말소서류(인감증명서·위임장 등)는 전세금이 입금되는 것을 확인한 같은 자리에서 건네십시오. 서류를 먼저 넘기면 상대가 돈을 주지 않을 때 대응할 수단이 약해집니다.

전세금을 먼저 받아야 이사할 수 있는 것도, 말소를 먼저 해 줘야 돈을 받는 것도 아닙니다. 두 가지는 같은 날 같은 자리에서 주고받는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 3월 아파트에 전세금 1억8천만원, 존속기간 4년으로 전세권을 설정했습니다. 2026년 3월 기간이 끝나 새 집으로 옮기려 하자, 집주인은 먼저 전세권설정등기를 말소해 주면 그다음에 전세금을 주겠다고 했습니다. A씨는 집주인의 요구대로 말소부터 해 주어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 말소와 전세금 반환은 누가 먼저 해야 하나요?

누구도 먼저 할 의무가 없고, 두 의무는 동시에 이행합니다. 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물을 인도받고 말소등기에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

그래서 집주인이 「말소부터 하라」고 요구하면 전세권자는 전세금을 받을 때까지 말소서류 교부와 집 인도를 거절할 수 있습니다. 반대로 전세권자도 서류와 집을 넘길 준비 없이 돈만 먼저 달라고 할 수는 없습니다.

말소를 먼저 해 주면 무엇이 문제인가요?

전세권설정등기를 먼저 말소하면 전세권이 없어져 전세금을 먼저 돌려받을 담보가 사라집니다. 전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자와 다른 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있는데, 등기가 말소되면 이 권리를 주장할 근거가 없어집니다.

그 뒤 집주인이 돈을 주지 않으면 일반 채권자로서 전세금 반환 소송을 해야 합니다. 그사이 집에 다른 저당권이나 가압류가 들어오면 배당에서 밀릴 수도 있습니다. 전세권 경매라는 빠른 회수 수단도 쓸 수 없게 됩니다. 집주인이 새 전세 세입자를 들이면서 새 세입자에게 먼저 순위를 주려고 말소를 서두르는 경우도 있으므로 요구 이유를 확인해 두십시오.

집주인이 계속 먼저 말소하라고 하면 어떻게 하나요?

말소서류와 집을 넘길 준비가 됐다는 사실을 알려 집주인을 이행지체에 빠뜨린 뒤 전세권으로 경매를 청구할 수 있습니다. 대법원은 전세권자가 인도와 말소서류 교부를 제공해 설정자를 지체에 빠뜨려야 경매를 청구할 수 있다고 보았습니다.

설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 경매까지 가기 전에 내용증명으로 동시 이행 날짜를 제안하면 대부분 이 단계에서 정리됩니다. 제안서에는 서류를 준비한 날짜, 만날 장소, 입금받을 계좌를 적어 두면 나중에 이행 제공을 증명하기 쉽습니다.

전세권 동시이행 대응 순서

소멸 확인 - 존속기간 만료일과 갱신 여부를 확인합니다. 전세권이 소멸해야 동시이행 관계가 생깁니다.
서류 준비 - 인감증명서, 위임장, 등기필정보를 준비해 둡니다. 준비가 됐다는 사실이 이행 제공이 됩니다.
동시 이행 제안 - 날짜와 장소를 정해 서류 교부와 전세금 입금을 같은 자리에서 하자고 내용증명으로 제안합니다. 거절 기록이 남습니다.
당일 처리 - 입금을 확인한 뒤 서류와 출입키를 넘깁니다. 법무사가 말소 신청을 바로 하도록 하면 양쪽 모두 안전합니다.
경매 청구 - 집주인이 계속 지체하면 전세권으로 경매를 청구합니다. 전세금을 받을 때까지 집 점유는 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세금 일부를 먼저 받았거나 전세권이 대출 담보로 잡혀 있다면 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금·임차보증금 반환과 경매 사건을 수행합니다.

동시 이행 처리 흐름

1
소멸 확인
만료·갱신 여부
2
서류 준비
인감증명서·위임장
3
날짜 제안
내용증명
4
당일 처리
입금 확인 후 서류 교부
5
경매 청구
지체 계속 시

실무상 착안점

전세권자들은 집주인이 「말소부터 해 달라」고 하면 그게 절차인 줄 알고 서류를 먼저 넘기는 경우가 있습니다. 실제로는 말소서류가 전세금을 지키는 담보이고, 넘기는 순간 일반 채권자와 같은 처지가 됩니다.

그래서 동시 이행을 제안한 기록이 필요합니다. 말소서류를 준비한 날, 동시 이행 날짜와 장소를 제안한 내용증명의 도달일, 집주인의 거절 문자를 남겨 두어야 합니다. 이사 날짜와 짐을 뺀 날도 사진으로 기록합니다.

이 기록은 전세권 경매 신청에서 설정자의 이행지체를 소명하는 자료가 되고, 반환 소송에서는 지연손해금의 시작일을 정합니다. 집주인이 전세권자 때문에 반환이 늦어졌다고 주장할 때 반박하는 근거도 같은 기록입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

전세권설정계약서·등기사항전부증명서·집주인과 주고받은 문자·내용증명을 준비해 주시면, 전세권 소멸 여부·동시이행 제공 방법·경매 청구 가능 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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