상가 임대차

두 사람이 나눠 낸 상가 보증금, 명의자 한 명에게 전부 돌려줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 세 사람이 보증금 전액을 명의자에게 돌려주기로 합의해 한 사람 명의로 계약서를 썼다면 상가 보증금은 명의자에게 전부 돌려주면 됩니다. 대법원 99다18039 판결은 다른 공동임차인이 자기 몫의 반환채권을 명의자에게 양도하고 임대인이 승낙한 것으로 봅니다. 지금은 합의 과정을 보여 주는 계약서와 문자를 모으십시오.

계약서에 이름이 없는 공동임차인이 요구한다고 해서 그 몫을 따로 나눠 줄 필요는 없습니다. 세 사람의 합의가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

건물주 E씨는 2024년 3월 자기 소유 1층 점포를 A씨와 B씨에게 보증금 6,000만원에 빌려주었습니다. 두 사람은 보증금을 A씨 4,000만원, B씨 2,000만원으로 나눠 냈지만, 가게는 A씨가 운영하고 계약이 끝나면 보증금 전액을 A씨가 돌려받기로 셋이 합의해 계약서 임차인란에는 A씨 이름만 적었습니다. 2026년 3월 계약이 끝나자 B씨가 '내가 낸 2,000만원은 나에게 달라'는 내용증명을 보내왔습니다. E씨는 2,000만원을 누구에게 줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이 사례처럼 세 사람이 보증금 전액을 A씨가 돌려받기로 합의하고 A씨 단독 명의로 계약서를 썼다면, E씨는 6,000만원 전액을 A씨에게 돌려주면 됩니다. B씨가 자기 몫을 요구하더라도 B씨는 이미 반환채권을 A씨에게 넘긴 것으로 보기 때문입니다.

공동으로 빌렸는데 계약서에 한 사람만 적으면 누가 임차인인가요?

계약서 명의와 관계없이 보증금을 함께 낸 두 사람이 공동임차인입니다. 대법원은 두 사람이 보증금을 나눠 내고 한 사람이 전액을 돌려받기로 3자 합의해 그 사람 단독 명의로 계약서를 쓴 경우, 두 사람이 공동으로 임차한 것이고 다른 한 사람은 자기 몫의 보증금 반환채권을 명의자에게 양도하고 임대인이 이를 승낙한 것으로 보았습니다.

보증금 반환채권처럼 소유권이 아닌 재산권도 여러 사람이 함께 가질 수 있고, 이때는 공동소유 규정을 준용합니다. 따라서 합의가 없었다면 공동임차인 각자가 자기 몫에 대해 권리를 가질 수 있습니다. 합의 내용이 결론을 가르는 이유입니다.

임대인은 보증금을 누구에게 돌려줘야 하나요?

명의자 A씨에게 전액을 돌려주면 됩니다. 채권양도는 채무자가 승낙하면 채무자에게 대항할 수 있습니다. 임대인이 3자 합의로 계약서를 쓸 때 전액을 A씨에게 주기로 동의했다면 그 동의가 승낙에 해당합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 구조를 유지하고 있습니다.

합의가 없었거나 입증이 어렵다면 사정이 다릅니다. B씨 몫을 A씨에게 줬다가 B씨가 합의 사실을 부인하면 이중으로 지급할 위험이 생깁니다. 누가 채권자인지 과실 없이 알 수 없는 상황이라면 보증금을 법원에 변제공탁해 반환의무를 면하는 방법을 검토합니다.

B씨에게 받을 돈이 있으면 보증금에서 뺄 수 있나요?

승낙할 때 이의를 보류했거나 A씨가 사정을 알고 있었다면 뺄 수 있습니다. 위 판례 사안에서 임대인은 B씨의 빚을 연대보증했다가 대신 갚은 돈을 보증금에서 빼겠다고 주장했고, 대법원은 승낙 당시 이미 상계할 원인이 있었다면 그 뒤 상계할 수 있게 된 때 A씨에게도 상계로 대항할 수 있다고 보았습니다.

반대로 아무 이의 없이 승낙했고 A씨가 선의라면, B씨에게 주장할 수 있었던 사유로 A씨에게 대항하지 못합니다. 그래서 3자 합의서를 쓸 때 임대인이 B씨에게 받을 돈이 있다면 그 내용을 적어 두는 편이 안전합니다.

공동임차 보증금 반환 대응 순서

• 합의 자료 모으기 - 계약서, 합의 당시 문자, 보증금 입금 내역을 모읍니다. 누가 전액을 받기로 했는지 보여 줍니다.
• 요구 내용 확인 - 두 사람이 보낸 내용증명과 요구 금액을 비교합니다. 다툼이 있으면 지급을 잠시 멈춥니다.
• 공제할 금액 계산 - 밀린 월세·원상복구비 등을 정리합니다. 보증금에서 뺄 금액을 두 사람에게 서면으로 알립니다.
• 명의자에게 반환 - 합의가 분명하면 A씨에게 전액을 돌려줍니다. 점포 인도와 동시에 이체합니다.
• 변제공탁 검토 - 누가 채권자인지 알 수 없을 때 이용합니다. 공탁하면 보증금 반환의무를 면합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 3자 합의 없이 명의만 한 사람으로 적었거나 두 사람 사이에 동업 계약이 있는 경우라면 계약서·문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 이름 없는 사람도 공동임차인인가요?
  보증금을 함께 내고 함께 빌리기로 했다면 계약서 명의와 관계없이 공동임차인입니다. 대법원도 단독 명의 계약서가 있더라도 실제 합의에 따라 공동임차로 보았습니다. 합의 자료가 있는지부터 확인하십시오.
• 명의자가 아닌 사람이 자기 몫을 달라고 하면요?
  명의자에게 전액을 주기로 3자 합의했다면 그 사람은 반환채권을 이미 명의자에게 넘긴 것으로 봅니다. 임대인은 그 요구에 응하지 않고 명의자에게 전액을 줄 수 있습니다. 합의 증거를 보관해 두십시오.
• 합의가 없었다면 어떻게 나눠 주나요?
  합의가 없으면 보증금 반환채권을 공동으로 가진 것으로 보아 각자 자기 몫에 권리를 가질 수 있습니다. 누구에게 얼마를 줄지 분명하지 않다면 두 사람 모두에게 서면으로 확인을 받은 뒤 지급하는 편이 안전합니다.
• 둘이 다투면 보증금을 공탁해도 되나요?
  임대인이 과실 없이 누가 채권자인지 알 수 없다면 보증금을 법원에 변제공탁해 반환의무를 면할 수 있습니다. 공탁 뒤에는 두 사람이 공탁금 출급을 두고 다투게 됩니다. 밀린 월세 등 공제할 금액은 먼저 정리합니다.
• 공동임차인에게 받을 돈을 보증금에서 뺄 수 있나요?
  승낙할 때 이의를 보류했거나 명의자가 사정을 알았다면, 승낙 전에 생긴 사유로 명의자에게도 대항할 수 있습니다. 이의 없이 승낙했다면 원칙적으로 명의자에게 대항하지 못합니다. 합의서에 받을 돈을 적어 두었는지 확인하십시오.
• 명의 없는 사람이 소송을 내면 무엇을 증명하나요?
  임대인은 세 사람이 보증금 전액을 명의자에게 돌려주기로 합의했고 자신이 이를 승낙했다는 사실을 증명해야 합니다. 계약서 작성 당시 문자, 보증금 입금 내역, 합의 자리에 있던 중개사의 진술이 증거가 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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