상가 임대차

보증금을 나눠 냈는데 계약서 명의만 동업자로 했다면 가게를 넘겨줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

넘겨주지 않아도 되는 경우가 있습니다. 보증금을 함께 내고 세 사람 합의로 한 사람 명의만 쓴 것이라면 계약서 명의와 관계없이 두 사람이 공동임차인이고, 명의자는 보증금 반환채권만 담보로 넘겨받은 것으로 봅니다. 지금은 보증금 송금 내역과 임대인이 함께 합의한 자료부터 확인하십시오.

계약서 명의를 지금 당장 바꾸지 않아도 공동임차인 지위는 주장할 수 있습니다. 계약서의 이름보다 계약 당사자들의 실제 합의 내용이 우선합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 2025년 3월 함께 식당을 하려고 상가를 보증금 1억 원, 월세 300만 원, 기간 2년으로 빌렸습니다. 보증금은 A씨가 7,000만 원, B씨가 3,000만 원을 냈지만, B씨가 A씨에게 갚을 돈이 많아 종료 때 보증금 전액을 A씨가 받기로 하고 임대인과 셋이 합의해 계약서 명의를 A씨로만 했습니다. 2026년 8월 사이가 틀어지자 A씨는 임차인은 자기뿐이라며 B씨에게 가게를 넘기라고 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서에 이름이 없어도 공동임차인이 될 수 있나요?

될 수 있습니다, 대법원은 두 사람이 보증금을 나눠 부담하면서 한 사람이 다른 사람에게 받을 돈이 많아 종료 때 보증금 전액을 그 사람이 받기로 하고, 임대인까지 세 사람 합의로 임차인 명의를 한 사람으로 한 사안에서 두 사람을 공동임차인으로 보았습니다.

같은 판결은 명의를 한 사람으로 한 이유를 「보증금 전액을 그 사람이 돌려받는다는 뜻」으로 해석했습니다. 계약서의 임차인 명의는 보증금 반환을 누가 받느냐를 정한 것일 뿐, 가게를 쓸 권리까지 한 사람에게 몰아준 것은 아니라는 취지입니다. 그래서 명의가 없는 사람도 계약기간 동안 가게를 쓸 권리를 가지고, 명의자의 인도 요구에 응할 의무가 없습니다.

보증금은 누가 돌려받게 되나요?

계약서 명의자가 전액을 돌려받습니다, 명의 없는 공동임차인이 자기 몫의 보증금 반환채권을 명의자에게 받을 돈의 담보로 양도했고 임대인이 이를 승낙한 것으로 보기 때문입니다. 임대인의 승낙이 있으면 양도를 임대인에게 대항할 수 있습니다.

담보 목적 양도이므로, 명의 없는 공동임차인이 명의자에게 진 빚을 다 갚았다면 자기 몫의 반환채권을 다시 돌려 달라고 할 수 있습니다. 이때 임대인에게 대항하려면 명의자가 임대인에게 재양도 사실을 통지하거나 임대인이 승낙해야 하고, 다른 채권자에게 대항하려면 확정일자 있는 증서로 해야 합니다.

임대인은 승낙할 때까지 명의 없는 공동임차인에게 생긴 사유로 명의자에게 맞설 수 있습니다. 위 판결 사안에서도 임대인이 명의 없는 공동임차인을 위해 보증 선 돈을 대신 갚은 구상금을 보증금에서 상계할 수 있는지가 다투어졌습니다. 이의를 보류하지 않고 승낙했는지가 이 판단의 기준입니다.

명의 없는 공동임차인도 대항력을 주장할 수 있나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」상 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 다음 날부터 생기므로, 명의 없는 공동임차인이 제3자에게 대항하려면 그 가게를 사업장으로 한 사업자등록이 있어야 합니다. 동업이라면 공동사업자로 등록하는 방법이 있습니다.

공동임차인 인도 요구 대응 순서

• 송금 내역 확보 - 보증금 중 내가 낸 금액의 계좌 이체 기록을 모읍니다. 공동임차인 지위의 출발점입니다.
• 3자 합의 증거 수집 - 임대인이 두 사람을 모두 임차인으로 알고 명의만 한 사람으로 한 경위를 문자·녹음으로 확보합니다. 판례 기준의 핵심 사실입니다.
• 채무 관계 정리 - 명의자에게 진 빚의 금액과 변제 내역을 정리합니다. 담보로 넘긴 보증금 반환채권을 되찾을 수 있는지 가릅니다.
• 사업자등록 확인 - 가게 주소로 된 내 명의 또는 공동사업자 등록이 있는지 봅니다. 제3자에 대한 대항력과 연결됩니다.
• 인도 요구 답변 - 명의자에게 공동임차인이므로 인도할 의무가 없다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 소송이 오면 이 자료로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 두 사람의 관계를 몰랐거나 동업계약서에 다른 정산 조항이 있으면 계약서와 동업 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 일부 냈으면 무조건 공동임차인인가요?
  무조건은 아닙니다. 대법원 1999. 8. 20. 선고 99다18039 판결은 보증금을 나눠 부담했고 임대인까지 세 사람 합의로 명의만 한 사람으로 한 사정을 근거로 공동임차인을 인정했습니다. 임대인이 이런 사정을 몰랐다면 명의 없는 사람은 명의자와의 내부 관계에서만 권리를 주장하게 될 수 있습니다.
• 명의자가 소송으로 가게를 비우라고 하면요?
  공동임차인이라는 사실을 항변으로 주장합니다. 공동임차인은 계약기간 동안 가게를 사용·수익할 권리가 있으므로 다른 공동임차인의 인도 요구에 응할 의무가 없습니다. 보증금 송금 내역과 임대인이 두 사람을 모두 임차인으로 알았다는 증거가 이 항변의 근거가 됩니다.
• 계약이 끝나면 내가 낸 보증금은 어떻게 되나요?
  판례 구조에서는 명의자가 전액을 돌려받습니다. 명의 없는 공동임차인이 자기 몫의 반환채권을 명의자에 대한 빚의 담보로 양도하고 임대인이 승낙한 것으로 보기 때문입니다. 민법 제450조 제1항에 따라 임대인의 승낙이 있으면 이 양도는 임대인에게도 효력이 있습니다.
• 명의자에게 진 빚을 다 갚았는데도 보증금을 못 받나요?
  담보 목적이 끝났으므로 명의자에게 내 몫의 반환채권을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 다만 임대인에게 대항하려면 민법 제450조 제1항에 따른 통지나 승낙이 필요하고, 제2항에 따라 다른 채권자에게 대항하려면 확정일자 있는 증서로 해야 합니다. 변제 내역을 먼저 정리합니다.
• 임대인이 보증금에서 다른 돈을 빼겠다고 하면요?
  승낙 당시 사정에 따라 달라집니다. 민법 제451조 제1항은 임대인이 이의를 보류하지 않고 승낙하면 양도인에 대한 사유로 양수인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 99다18039 판결은 이의 없는 승낙이 없거나 양수인이 악의·중과실이면 승낙 당시 상계 원인이 있던 채권으로 상계할 수 있다고 보았습니다.
• 명의 없는 공동임차인도 사업자등록을 해야 하나요?
  제3자에게 대항하려면 필요합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물 인도와 사업자등록 신청을 한 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 건물이 팔리거나 경매될 때를 대비하려면 가게 주소로 공동사업자 등록을 해 두는 방법을 검토합니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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