공사·하자

보증기관이 대신 시공했는데 준공이 늦으면 지체상금도 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 공사이행보증 보증기관이 보증시공을 선택했더라도 승인받은 준공기한을 넘기면 지체상금도 보증채무로 부담합니다. 보증시공으로 대신 이행할 의무가 약정 기간 안에 공사를 완성할 의무이기 때문이라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 보증시공 개시 때 승인받은 준공기한과 실제 준공일을 문서로 확인해 두십시오.

보증기관이 원래 시공사의 계약상 지위를 그대로 이어받았다고 해서 지체상금 약정까지 새로 협상해야 하는 것은 아닙니다. 도급계약서의 지체상금률이 그대로 기준이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

한 공기업이 2022년 아파트 건설공사를 시공사 두 곳과 도급계약하고, 공제조합이 공사이행보증을 섰습니다. 2024년 시공사 한 곳이 회생절차를 신청하면서 공사가 멈추자 공기업은 공제조합에 보증채무 이행을 청구했고, 공제조합은 보증시공을 택해 새 준공기한을 승인받았습니다. 그러나 공사는 그 기한보다 넉 달 늦게 끝났고, 공기업은 준공기성금에서 지체상금과 중간공정 위약금을 떼고 나머지만 지급했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증기관이 대신 시공해도 늦게 끝내면 지체상금을 내야 하나요?

네. 보증기관이 보증시공을 선택했다면 약정된 기간 안에 공사를 끝낼 의무까지 대신 지는 것이므로, 기한을 넘기면 도급계약에 정한 지체상금도 보증채무에 포함됩니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다200469 판결은 공제조합이 보증시공 당시 승인받은 준공기한을 넘겨 공사를 마친 사안에서 지체상금과 중간공정 위약금을 부담해야 한다고 보았습니다.

보증채무는 주채무의 이자, 위약금, 손해배상 그 밖에 주채무에 종속한 채무를 포함합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 내용입니다. 공사이행보증에서 보증기관이 대신 이행할 주채무가 「기한 안에 공사를 완성할 의무」이므로, 그 의무를 어긴 데 따른 지체상금은 보증 범위에 들어갑니다.

보증시공을 택했다는 사정만으로 지체상금 책임이 없어지지는 않습니다. 원심은 보증시공을 선택한 이상 지체상금을 낼 의무가 없다고 보았지만 대법원은 이를 법리오해로 보고 파기했습니다.

지체상금이 너무 많으면 줄일 수 있나요?

줄일 수 있습니다. 지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 공사 지연의 원인이 원래 시공사의 회생절차 신청에 있었는지, 발주자의 설계변경이나 자재 지급 지연이 겹쳤는지를 함께 따집니다.

지체상금률을 정한 조항이 위약벌로 해석되면 감액 규정이 적용되지 않습니다. 계약서에 「지체상금 외에 실손해를 따로 청구할 수 있다」는 문구가 있는지 확인해야 합니다. 이 문구가 있으면 위약벌로 볼 여지가 커집니다.

보증기관이 준공기한 연장을 받아 두면 무엇이 달라지나요?

지체일수의 출발점이 달라집니다. 보증시공을 시작하면서 발주자와 새 준공기한을 합의했다면, 그 합의된 기한을 넘긴 날부터 지체상금이 붙습니다. 원래 시공사가 이미 지연시킨 기간을 보증기관에 그대로 묻는 것이 맞는지도 이 합의 내용에 따라 판단합니다.

발주자가 공사 지연에 책임 있는 사유가 있으면 그 기간은 지체일수에서 빠집니다. 공정회의록, 작업일보, 발주자에게 보낸 공문이 이 주장을 뒷받침하는 자료입니다.

보증시공 지체상금 대응 순서

• 준공기한 확인 - 보증시공 개시 때 승인받은 준공기한을 문서로 확인합니다. 지체일수 계산의 출발점이 됩니다.
• 지체일수 산정 - 실제 준공일과 준공기한 사이 일수에서 발주자 귀책 기간을 뺍니다. 발주자의 공제액과 대조합니다.
• 약정 성격 검토 - 지체상금 조항이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지 계약서 문구로 판단합니다. 감액 청구 가능 여부가 달라집니다.
• 감액 사유 정리 - 계약금액 대비 지체상금 비율, 실제 손해, 지연 원인을 모읍니다. 법원이 감액할 때 보는 사정입니다.
• 기성금 청구 - 공제된 금액 중 다툴 부분을 특정해 준공기성금을 청구합니다. 발주자는 인정되는 지체상금만큼만 공제할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공공사로 국가계약법령의 지체상금률과 상한이 적용되거나 보증약관에 면책 조항이 있으면 계약서와 약관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금·지체상금 청구 소송과 보증채무 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증시공을 선택하면 지체상금 책임이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 보증시공으로 대신 이행하는 의무는 약정된 기간 안에 공사를 완성할 의무이므로, 승인받은 준공기한을 넘기면 지체상금도 보증채무에 포함됩니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다200469 판결이 같은 결론입니다.
• 중간공정 관리일을 못 지킨 위약금도 보증 범위인가요?
  도급계약에 중간공정 관리일 위약금이 약정돼 있다면 보증 범위에 포함될 수 있습니다. 보증채무는 주채무의 위약금과 손해배상 등 종속 채무를 포함하기 때문입니다. 위 대법원 판결 사안에서도 지체상금과 함께 중간공정 관리일 미준수 위약금이 다투어졌습니다.
• 지체상금이 공사비에 비해 너무 크면 어떻게 하나요?
  법원에 감액을 구할 수 있습니다. 지체상금은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 계약금액 대비 비율, 실제 손해, 지연 경위, 거래 관행을 함께 봅니다.
• 지체상금은 언제부터 계산하나요?
  약정된 준공기한 다음 날부터 실제 준공일까지 계산하는 것이 원칙입니다. 보증시공 개시 때 발주자와 새 준공기한을 합의했다면 그 기한이 기준이 됩니다. 발주자 귀책으로 공사가 멈춘 기간은 지체일수에서 뺍니다.
• 발주자가 기성금에서 지체상금을 마음대로 떼도 되나요?
  인정되는 지체상금 범위 안에서는 공제할 수 있습니다. 다만 지체일수 계산이 틀렸거나 감액 사유가 있으면 공제액을 다툴 수 있습니다. 이때는 공제되고 남은 기성금 청구 소송에서 지체상금의 범위를 함께 판단받습니다.
• 보증기관이 낸 지체상금을 원래 시공사에게 청구할 수 있나요?
  구상할 수 있습니다. 보증기관이 보증채무를 이행하면 주채무자인 원래 시공사에게 구상권을 가집니다. 다만 원래 시공사가 회생절차에 들어갔다면 회생채권으로 신고해야 하는지 먼저 확인해야 합니다.
• 위약벌로 정한 지체상금도 줄일 수 있나요?
  위약벌은 손해배상액의 예정이 아니어서 민법 제398조 제2항의 감액 대상이 아닙니다. 위약벌이 지나치게 무거우면 공서양속 위반으로 일부 무효를 다툴 여지만 남습니다. 계약서 문구가 어느 쪽인지부터 확인합니다.

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