등기·명의신탁

집이 가압류됐는데 계속 살거나 세를 놓아도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 부동산이 가압류돼도 소유자는 그 집에 계속 살거나 세를 놓아 월세를 받을 수 있고, 제한되는 것은 처분입니다. 가압류 집행에는 강제집행 규정이 준용되고, 부동산 압류는 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않는다고 민사집행법이 정합니다. 지금은 등기부의 가압류 기입일과 새로 맺으려는 임대차의 계약일이 어떻게 되는지 확인해 두십시오.

가압류됐다고 이사를 나가거나 기존 세입자를 내보낼 필요는 없습니다. 살고 쓰는 것은 그대로 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2025년 거래처와 물품대금 분쟁이 생겨 거래처가 U씨 소유 오피스텔에 청구금액 5,000만원으로 가압류를 했습니다. U씨는 그 오피스텔을 월세로 놓아 왔는데, 2026년 기존 세입자가 나가게 되어 새 세입자를 구하려 했습니다. U씨는 가압류된 부동산을 계속 세놓아 월세를 받아도 되는지, 새 세입자에게 문제가 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산이 가압류되면 무엇이 제한되나요?

처분이 제한됩니다. 가압류는 채무자가 부동산을 팔거나 담보로 잡혀 채권자의 집행을 어렵게 하는 것을 막는 절차이고, 등기부에 가압류재판에 관한 사항을 기입하는 방식으로 집행됩니다. 가압류등기 뒤에 매매나 근저당 설정이 이루어져도 무효가 되지는 않지만, 가압류채권자에게는 대항하지 못합니다.

그래서 가압류가 있는 집을 사는 사람이나 담보로 받는 금융기관은 그 부담을 떠안게 되고, 실제로는 매매나 대출이 어려워집니다. 가압류를 풀려면 해방금액을 공탁하거나 이의신청 등으로 다투어야 합니다.

가압류된 집에 계속 살고 세를 놓을 수 있나요?

있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 가압류의 집행에 강제집행 규정을 준용하고, 부동산 압류는 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 그래서 소유자는 그 집에 살고, 수리하고, 세를 놓아 차임을 받을 수 있습니다.

동산 가압류는 다릅니다. 동산은 집행관이 점유하는 방식으로 가압류되고, 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 집행관이 팔아 대금을 공탁하기도 합니다. 부동산은 등기부 기입만으로 집행되므로 채무자의 사용에 영향이 없습니다.

가압류 뒤에 세를 주면 세입자는 보호받나요?

경매가 되면 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 등기된 임차권은 가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸합니다. 가압류등기보다 늦게 대항력을 갖춘 세입자는 가압류채권자의 강제경매에서 집을 산 매수인에게 계속 살 권리를 주장하기 어렵습니다.

세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는지는 배당 순위에 달려 있어 계약 전 등기부 확인이 중요합니다. 소유자로서는 가압류 사실을 알리지 않고 세를 놓으면 나중에 세입자와 분쟁이 생길 수 있으므로 계약서에 가압류 사실과 대응 계획을 적어 둡니다. 가압류 청구금액이 보증금보다 작다면 해방공탁으로 가압류 집행을 먼저 취소시키고 세를 놓는 방법도 있습니다. 공탁금은 본안 결과에 따라 돌려받거나 채권자에게 지급됩니다.

가압류 부동산 사용·임대 대응 순서

• 등기부 확인 - 가압류 기입일, 채권자, 청구금액을 확인합니다. 해방금액은 가압류 결정문에서 확인합니다.
• 거주·관리 유지 - 살던 집이라면 그대로 살고 관리합니다. 관리비와 세금은 소유자가 계속 냅니다.
• 임대 시 고지 - 새 세입자에게 가압류 사실을 알리고 계약서 특약에 적습니다. 보증금 규모는 가압류 청구금액과 함께 고려합니다.
• 차임 관리 - 받은 월세는 소유자가 쓸 수 있지만, 채권자가 차임채권을 따로 가압류하면 세입자가 지급을 멈춥니다.
• 가압류 해소 - 매매나 대출이 필요하면 해방공탁이나 이의신청, 채무 변제로 가압류를 없앱니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류 뒤에 강제경매개시결정이 내려졌거나 세입자의 보증금이 큰 경우에는 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 가압류 이의·취소와 임대차 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류된 집을 팔 수는 있나요?
  팔 수는 있지만 매수인은 가압류의 부담을 떠안습니다. 가압류 뒤의 매매도 효력은 있으나 가압류채권자에게 대항하지 못해, 채권자가 판결을 받아 경매를 하면 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다. 그래서 실제로는 해방공탁이나 변제로 가압류를 없앤 뒤 파는 경우가 많습니다.
• 가압류된 집을 담보로 대출받을 수 있나요?
  금융기관이 받아 주는 경우가 드뭅니다. 가압류 뒤에 설정된 근저당권은 가압류채권자에게 대항하지 못해 경매가 되면 배당에서 불리해지기 때문입니다. 대출이 꼭 필요하다면 결정문의 해방금액을 공탁해 가압류 집행을 취소시킨 뒤 진행합니다.
• 월세는 제가 받아도 되나요?
  받아도 됩니다. 부동산 압류는 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않고, 가압류에도 이 규정이 준용되므로 소유자가 차임을 받을 수 있습니다. 다만 채권자가 세입자를 제3채무자로 하여 차임채권을 따로 가압류하면 그때부터 세입자는 소유자에게 월세를 줄 수 없습니다.
• 가압류 뒤 들어온 세입자는 어떻게 되나요?
  경매가 되면 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 등기된 임차권은 가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸하므로, 가압류등기 뒤에 대항력을 갖춘 세입자는 집을 비워야 할 수 있습니다. 보증금은 배당 순위에 따라 받게 됩니다.
• 가압류 사실을 세입자에게 알려야 하나요?
  알리는 것이 분쟁을 줄입니다. 제3자가 권리를 취득할 때 압류가 있다는 것을 알았다면 압류에 대항하지 못하는데, 가압류는 등기부에 기입되므로 세입자도 확인할 수 있습니다. 계약서에 가압류 사실을 적어 두면 나중에 속았다는 주장을 막을 수 있습니다.
• 가압류는 언제까지 유지되나요?
  채권자가 본안에서 이겨 경매로 가거나, 채무자가 변제·해방공탁·이의신청으로 없앨 때까지 유지됩니다. 가압류가 집행된 뒤 3년간 본안의 소가 제기되지 않으면 채무자가 취소를 신청할 수 있습니다. 가압류 기입일을 기준으로 기간을 확인합니다.

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