부동산

분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

다른 정도에 따라 갈립니다. 민법 제580조 제1항은 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 해제를 허용하고, 그에 이르지 않으면 손해배상이나 대금 감액으로 정리됩니다. 같은 법 제582조에 따라 이 권리는 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.

다른 정도부터 나눕니다

민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 경우의 담보책임을 정합니다. 계약의 목적을 달성할 수 없을 만큼 다르면 해제까지 갈 수 있고, 그에 이르지 않으면 손해배상이나 대금 감액으로 정리됩니다. 어느 쪽인지는 다른 정도와 그것이 주거에 미치는 영향으로 판단하므로 항목별로 무엇이 어떻게 다른지를 적어 두어야 합니다.

안 날부터 6개월을 셉니다

민법 제582조는 하자담보책임에 따른 권리를 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 정합니다. 입주 점검에서 발견한 항목은 그 점검일이 기산점이 되므로, 시공사와 협의하는 동안에도 기간은 흐릅니다. 협의와 별개로 권리 행사 의사를 서면으로 남겨 날짜를 확보해야 하고, 사용검사 전후의 시점과 입주 지정 기간도 함께 확인해야 어느 기간이 흐르고 있는지 알 수 있습니다.

계약 당시 자료를 시점별로 모읍니다

민법 제580조 제1항 단서에 따라 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 하자담보책임을 묻지 못합니다. 분양 계약서와 카탈로그에 변경 가능성이 적혀 있었는지, 계약 당시 도면과 설명으로 확인할 수 있었던 사항인지가 그 판단 자료가 됩니다. 계약 서류 일체와 견본주택 사진·안내 자료를 시점별로 모아야 하고, 나중에 찍은 사진만으로는 계약 당시의 설명을 세우기 어렵습니다.

경매로 취득한 경우는 달리 봅니다

민법 제580조 제2항에 따라 하자담보책임 규정은 경매의 경우에는 적용되지 않습니다. 경매로 취득한 부동산의 하자는 다른 구조로 접근해야 하므로 취득 경위부터 구분해야 합니다. 분양 계약으로 취득한 세대와 경매로 취득한 세대가 섞여 있으면 같은 결론으로 묶지 않습니다.

준비 자료와 질문

분양 계약서와 공급 안내문, 견본주택 사진과 카탈로그, 입주 점검 결과와 시공사에 보낸 문서, 사용검사와 입주 지정 기간을 알 수 있는 자료를 준비합니다. 공동주택이면 하자보수와 그 보증 절차가 별도로 있어 개별 계약 다툼과 단지 차원의 절차가 동시에 흐르므로 어느 경로가 빠른지 함께 봅니다. 같은 사유로 여러 세대가 걸린 경우에는 함께 진행하는 편이 입증과 비용에서 유리하지만 세대별 사정이 다르면 결론도 갈리므로 묶을 범위를 먼저 정해야 합니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 언제까지 문제 삼을 수 있나요?
  하자담보책임에 따른 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 협의 중이라도 기간은 흐르므로 권리 행사 의사를 서면으로 남겨 날짜를 확보해 두어야 합니다.
• 계약을 아예 없앨 수 있나요?
  목적물의 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도라면 해제까지 갈 수 있고, 그에 이르지 않으면 손해배상으로 정리됩니다.
• 계약서에 변경될 수 있다고 적혀 있었습니다
  매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 하자담보책임을 묻지 못합니다. 계약서와 안내 자료에 어느 범위까지 적혀 있었는지가 그 판단의 자료가 됩니다.

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