분양·청약

분양을 맡긴 대리인이 분양계약을 해제했는데 시행사가 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아파트 분양업무 전반을 맡긴 대리인이 분양계약을 해제했다면, 시행사가 해제 권한까지 준 적은 없다며 다투기는 어렵습니다. 대법원은 건물 분양업무는 계약 체결에 그치지 않고 해제와 재분양이 계속 이어지는 일이므로, 따로 정함이 없으면 해제도 분양대리인의 업무 범위에 들어간다고 보았습니다. 지금은 분양대행계약서에서 대리인에게 맡긴 업무 범위와 해제 제한 문구가 있는지부터 확인하십시오.

해제 합의서에 시행사 대표이사 날인이 없다는 이유만으로 효력이 없다고 단정하고 대응을 미룰 필요는 없고, 대리권 범위부터 따져 보는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

J주식회사는 2024년 신축 오피스텔 분양을 앞두고 분양대행사에 분양계약 체결, 분양대금 수납, 계약자 민원 처리를 맡겼습니다. 2025년 11월 공사가 지연되자 한 수분양자가 항의했고, 분양대행사 현장소장은 그 수분양자와 분양계약을 합의해제하고 납부한 계약금과 중도금을 돌려주기로 약정했습니다. 2026년 2월 J회사는 대행사에 해제 권한까지 준 적은 없다며 대금 반환을 거부했습니다. J회사는 해제 효력을 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양 대리인이 한 분양계약 해제는 시행사에 효력이 있나요?

분양업무 전반을 맡겼다면 효력이 있다고 보는 것이 판례입니다. 대법원은 분양사업자에게서 위임을 받아 분양계약 체결, 대금 수령, 계약자 분쟁 해결 등 분양 관련 업무 일체를 처리해 온 사람은 영업의 특정 사항을 위임받은 상업사용인으로서 그 업무에 관한 부분적 포괄대리권을 가진다고 보았습니다. 그 업무 범위에는 분양계약의 합의해제와 해제권 유보 약정, 재분양계약 체결까지 포함된다고 했습니다.

건물 분양은 계약 체결 한 번으로 끝나지 않고 일부 해제와 재분양이 계속 이어지는 일입니다. 그래서 거래 상대방을 보호하기 위해 해제만 따로 떼어 본인이 직접 하거나 별도 수권을 받아야 한다고 볼 수 없다는 것이 판례의 이유입니다.

계약 한 건만 맡긴 대리인도 해제할 수 있나요?

아닙니다. 특정 계약의 체결만 맡은 대리인이 그 계약을 체결하면 대리권의 원인된 법률관계는 목적을 달성해 끝나고 대리권도 소멸합니다. 그래서 계약을 대리해 체결했다는 사정만으로 그 계약의 해제 같은 처분권이나 상대방의 해제 의사를 받을 권한까지 가진다고 볼 수 없습니다.

결국 결론은 대리인에게 맡긴 일이 계약 한 건의 체결인지, 분양업무 전반인지에 따라 달라집니다. 대법원도 계약 체결을 대리한 사람에게 해제 권한까지 있다고 볼 수 없다고 하면서, 분양업무처럼 계속적 거래를 맡긴 경우는 달리 보았습니다.

대행계약서에 해제 금지 조항이 있으면 다른가요?

대행계약서에 「분양계약의 해제는 시행사의 서면 승인을 받아야 한다」는 제한이 있으면 대리권은 그 범위로 제한됩니다. 다만 부분적 포괄대리권에 가한 제한은 그 사실을 모른 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 수분양자가 그 제한을 알았다는 사정을 시행사가 증명해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상법」 제15조도 같은 구조입니다.

분양계약 해제 효력 다툼 대응 순서

• 대행계약서 확인 - 분양대행계약의 업무 범위, 해제·환불 승인 조항을 확인합니다. 대리권 범위의 출발점입니다.
• 업무 처리 내역 정리 - 대행사가 그동안 해제·재분양·환불을 처리한 사례와 시행사 보고 내역을 모읍니다. 포괄적 위임이었는지 판단 자료가 됩니다.
• 해제 합의서 검토 - 누가 어떤 직함으로 서명했는지, 반환 금액과 기한이 어떻게 정해졌는지 확인합니다. 대행사 직원의 권한 범위와 맞는지 봅니다.
• 수분양자 인식 확인 - 수분양자가 해제 승인 제한을 알 수 있었던 사정이 있는지 확인합니다. 분양계약서나 안내문에 제한이 공지되었는지가 기준입니다.
• 대행사 책임 검토 - 해제 효력을 다투기 어렵다면 대금을 반환하고 대행사에 위임 범위 위반 책임을 묻는 방법을 검토합니다. 대행계약의 손해배상 조항이 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양대행사가 시행사 직원이 아닌 독립 법인이고 대행계약에 권한 제한이 구체적으로 적혀 있는 경우라면 계약서 문언과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양대행사 직원이 해제해도 효력이 있나요?
  분양계약 체결, 대금 수령, 분쟁 처리 등 분양 업무 전반을 맡은 사람이라면 그 해제도 시행사에 효력이 있다고 보는 것이 판례입니다. 건물 분양업무에는 합의해제와 재분양이 계속 포함되기 때문입니다. 직원의 직함보다 실제로 맡은 업무 범위가 기준입니다.
• 계약서 작성만 부탁한 대리인도 해제할 수 있나요?
  아닙니다. 특정 계약의 체결만 맡은 대리인은 계약을 체결하면 대리권이 소멸하므로, 그 계약의 해제나 상대방의 해제 의사를 받을 권한이 없습니다. 이런 대리인에게 해제를 통보하거나 돈을 돌려주면 본인에게 효력이 없을 수 있습니다.
• 부분적 포괄대리권이란 무엇인가요?
  영업의 특정한 종류나 특정한 사항을 위임받은 사용인이 그 일에 관한 재판 외의 모든 행위를 할 수 있는 권한입니다. 분양업무를 맡은 관리부장이나 현장소장이 대표적입니다. 그 범위 안의 행위는 영업주에게 효력이 있습니다.
• 시행사가 대행사 권한을 제한해 두면요?
  대행계약에 해제는 시행사 승인을 받도록 제한해 두면 대행사의 권한은 그 범위로 줄어듭니다. 다만 그 제한은 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 수분양자가 제한을 알았다는 사정을 시행사가 증명해야 합니다. 분양계약서에 제한을 명시해 두는 것이 방법입니다.
• 수분양자는 누구에게 대금 반환을 청구하나요?
  대행사가 시행사를 대리해 해제했다면 해제의 효과는 시행사에 생기므로 수분양자는 시행사에 분양대금 반환을 청구합니다. 대행사 계좌로 대금을 냈더라도 마찬가지입니다. 시행사가 해제 효력을 다투면 대리권 범위가 소송의 쟁점이 됩니다.
• 권한 정함이 없는 대리인은 무엇을 할 수 있나요?
  권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위와 대리 목적물의 성질을 바꾸지 않는 범위의 이용·개량 행위만 할 수 있습니다. 계약 해제는 처분행위에 해당하므로 권한이 명확하지 않은 대리인이 한 해제는 효력이 문제될 수 있습니다.

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