분양·청약

건설 현장소장에게 아파트 입주금을 줬는데 건설회사가 책임지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

입주계약 자체는 회사에 효력이 없는 것이 원칙이지만, 외형상 회사 업무로 보였다면 건설회사에 사용자책임으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 현장소장은 시공 업무에 한정된 부분적 포괄대리권만 가진다는 것이 판례입니다. 지금은 입주금을 보낸 계좌가 회사 명의인지부터 확인하십시오.

회사가 「직원 개인 일」이라고 해도 그 말만으로 회사 책임이 사라지지는 않습니다. 계약 효력과 손해배상은 따로 따지므로 두 갈래를 모두 검토합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 등 무주택자 12명은 2024년 5월 B건설이 짓는 임대아파트의 현장소장에게서 「회사 자금 사정으로 입주권을 싸게 판다」는 말을 듣고 1인당 3,000만원씩 입주금을 냈습니다. 계약서에는 현장소장 개인 서명만 있었습니다. 나중에 B건설은 현장소장이 개인 이익을 위해 한 일이라며 입주권도 입주금도 책임질 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현장소장과 맺은 입주계약은 회사에 효력이 있나요?

원칙적으로 효력이 없습니다. 건설회사 현장소장은 특정 현장의 시공 업무에 관해 부분적 포괄대리권을 가진 사용인이고, 그 업무 범위는 자재·노무 관리, 하도급계약, 장비 임대차와 그 대금 지급 같은 공사 관련 행위입니다. 공사와 관련 없는 새 영업활동은 현장소장의 권한 밖이므로, 입주권 판매는 회사를 구속하지 못합니다.

현장소장은 본부장·지점장처럼 지배인으로 인정될 만한 명칭을 쓰는 사람이 아니어서 표현지배인 규정으로 회사 책임을 묻기도 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제15조도 부분적 포괄대리권을 가진 사용인은 위임받은 사항에 관한 재판 외 행위만 할 수 있다고 정합니다.

권한이 있다고 믿었으면 회사가 책임지나요?

믿을 만한 정당한 이유가 있으면 책임집니다. 부분적 포괄대리권을 가진 사용인이 권한 밖의 행위를 한 경우 영업주는 민법의 표현대리 법리에 따라, 상대방이 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때 책임을 집니다. 현장소장이라는 직함만 보고 믿었다면 정당한 이유가 인정되기 어렵고, 회사 계좌로 입금받았거나 회사 사무실에서 회사 양식으로 계약했다는 사정이 있어야 합니다.

계약이 무효여도 손해배상은 받을 수 있나요?

받을 수 있는 경우가 많습니다. 현장소장의 행위가 외형상 객관적으로 회사의 사무집행과 관련된 것으로 보이면 회사는 사용자로서 입주자들이 입은 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 입주자들이 현장소장에게 그런 권한이 없다는 사정을 알았거나, 조금만 주의했으면 알 수 있었는데도 거의 고의에 가까울 정도로 주의를 게을리한 중대한 과실이 있으면 회사는 책임을 면합니다.

시세보다 크게 싼 가격, 개인 계좌 입금, 분양 공고와 다른 절차 같은 사정이 겹치면 중대한 과실로 평가될 수 있습니다. 입주자 쪽 과실이 중대한 과실에 이르지 않으면 배상액에서 과실상계로 일부가 줄어드는 방식이 됩니다.

현장소장 입주계약 피해 대응 순서

• 입금 경로 확인 - 입주금이 회사 계좌로 갔는지 현장소장 개인 계좌로 갔는지 확인합니다. 회사 계좌면 회사 책임 주장이 쉬워집니다.
• 외형 자료 수집 - 계약 장소, 회사 명의 서류·도장, 명함, 모집 안내문을 모읍니다. 사무집행 관련성과 정당한 이유의 근거가 됩니다.
• 피해자 공동 대응 - 같은 피해를 입은 입주 희망자들의 계약서와 입금 내역을 한데 모읍니다. 같은 방식의 반복이 회사의 관리 책임을 보여 줍니다.
• 현장소장 재산 보전 - 현장소장 개인 재산에 가압류를 신청하고 형사 고소를 검토합니다. 회사 책임이 부정될 때를 대비합니다.
• 청구 원인 구성 - 회사에는 표현대리와 사용자책임을, 현장소장에게는 불법행위 손해배상을 함께 청구합니다. 한 소송에서 병합할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 현장소장에게 분양 업무를 따로 맡겼거나 모집 광고에 회사 이름을 쓰게 했다면 위임 문서와 광고를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사기 피해 고소 대리와 손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현장소장은 회사를 대표할 권한이 있나요?
  없습니다. 대법원 94다20884 판결은 건설회사 현장소장을 표현지배인이 아니라 부분적 포괄대리권을 가진 사용인으로 보았습니다. 권한 범위는 공사 시공에 관련한 자재·노무 관리, 하도급계약, 장비 임대차와 그 대금 지급이고, 공사와 관련 없는 새 영업활동은 포함되지 않습니다.
• 표현지배인 규정으로 회사 책임을 물을 수 없나요?
  어렵습니다. 상법 제14조 제1항은 본부장·지점장 등 지배인으로 인정될 만한 명칭을 사용하는 자를 표현지배인으로 봅니다. 현장소장은 특정 현장의 시공 업무를 맡은 사람이어서 특별한 사정이 없으면 표현지배인에 해당하지 않는다는 것이 판례입니다.
• 현장소장 권한을 믿은 정당한 이유는 무엇인가요?
  직함만으로는 부족하고 회사가 권한을 준 것처럼 보이게 한 사정이 있어야 합니다. 회사 계좌로 입금받은 경우, 회사 사무실에서 회사 양식과 직인으로 계약한 경우, 회사가 모집 광고를 알고도 방치한 경우가 그 예입니다. 대법원 2006다13117 판결은 이런 정당한 이유가 있어야 영업주가 책임진다고 보았습니다.
• 사용자책임이 면책되는 중대한 과실이란?
  조금만 주의했으면 직원 행위가 권한 밖이라는 것을 알 수 있었는데도 만연히 믿어 거의 고의에 가까울 정도로 주의를 게을리한 상태를 말합니다. 대법원 2002다62029 판결의 기준입니다. 시세보다 지나치게 싼 가격, 개인 계좌 입금, 공식 분양 절차와 다른 방식이 겹치면 인정될 수 있습니다.
• 회사가 직원 관리를 잘했다고 하면 면책되나요?
  쉽게 면책되지 않습니다. 민법 제756조 제1항 단서는 사용자가 피용자 선임과 사무감독에 상당한 주의를 한 경우 면책을 정하지만, 실무에서 이 면책이 인정되는 경우는 드뭅니다. 회사가 현장소장의 입주권 판매를 막기 위해 어떤 조치를 했는지 구체적으로 증명해야 하기 때문입니다.
• 현장소장 개인에게도 청구할 수 있나요?
  있습니다. 현장소장은 입주권이 없는 줄 알면서 입주금을 받은 불법행위자로서 직접 손해배상 책임을 집니다. 회사의 사용자책임과 함께 청구할 수 있고, 한쪽에서 받은 만큼 다른 쪽 책임이 줄어듭니다. 현장소장 재산이 적다면 먼저 가압류를 해 두어야 판결 뒤 집행할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성