분양·청약

오피스텔 분양대금을 중개인에게 줬는데 잠적했다면, 등기를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

중개인에게 분양대금을 수령할 대리권이 없었다면, 그에게 준 돈은 분양회사에 낸 대금으로 인정되지 않아 등기를 받으려면 회사에 대금을 다시 내야 할 수 있습니다. 대법원은 수수료만 받는 분양 중개인에게 대금을 건넨 매수인에게 대리권을 확인하지 않은 과실이 있다고 보아 대리권 수여 표시에 의한 표현대리를 부정했습니다. 지금은 영수증이 누구 명의로 발행됐는지와 회사가 중개인에게 대금 수령을 맡겼다는 자료가 있는지 확인하십시오.

중개인이 분양회사 사무실에서 일했다는 사정만으로 회사가 책임을 지는 것은 아니지만, 매수인이 준 돈 전부를 잃는다고 단정할 필요도 없습니다. 회사에 들어간 부분과 중개인이 가져간 부분을 나눠 따지면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 3. 분양회사 사무실에서 오피스텔 한 호실을 3억 2,000만원에 분양받는 계약을 맺었습니다. 계약금 3,200만원은 회사 계좌로 냈지만, 분양을 소개한 중개인 C씨가 「중도금과 잔금은 내가 모아서 회사에 넣어 주겠다」고 해 2억 8,800만원을 C씨에게 보냈고 영수증도 C씨 이름으로 받았습니다. 2025. 11. C씨는 돈을 회사에 넘기지 않고 연락을 끊었고, 회사는 잔금이 들어오지 않았다며 등기를 해 줄 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양 중개인에게 준 돈도 분양회사에 낸 것으로 인정되나요?

중개인에게 대금을 받을 권한이 없었다면 인정되지 않습니다. 대리권 수여 표시에 의한 표현대리가 성립하려면 회사가 중개인에게 대리권을 준 것처럼 외부에 표시했어야 하고, 매수인은 대리권이 없다는 사실을 몰랐고 모른 데 과실도 없어야 합니다.

대법원 1997. 3. 25. 선고 96다51271 판결은 중개인이 수수료만 받고 분양 희망자를 회사 분양사무소로 데려가 회사 명의 계약서를 받아 오게 했고 대금 수납은 회사가 직접 관리한 사안에서 표현대리를 부정했습니다. 영수증이 회사 명의가 아닌 중개인 명의로 발행됐으므로 회사에 한 번만 확인했으면 대리권이 없다는 것을 쉽게 알 수 있었다고 보았습니다. 분양 중개를 부탁한 것만으로는 어떤 대리권을 준 것으로 볼 수도 없다고 했습니다.

권한을 넘은 표현대리로는 다툴 수 없나요?

권한을 넘은 표현대리는 중개인에게 기본대리권이 있어야 성립하므로, 분양 중개만 맡은 사람에게는 적용되기 어렵습니다. 다만 회사가 중개인에게 계약서 작성이나 계약금 수령 같은 일부 권한을 실제로 맡겼다면 그 권한이 기본대리권이 될 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제125조와 제126조는 이 요건을 그대로 두고 있습니다.

회사가 중개인 명의 계좌로 대금을 받은 전례가 있거나 회사 직원이 「중개인에게 줘도 된다」고 말한 녹음이 있다면 사정이 달라집니다. 이런 자료가 있으면 회사가 대금 수령 권한을 준 것처럼 보이게 했다는 주장이 가능합니다.

등기를 받으려면 대금을 다시 내야 하나요?

중개인에게 준 돈이 회사에 대한 변제로 인정되지 않으면, 회사는 잔금을 받을 때까지 등기를 넘겨주지 않을 수 있습니다. 분양대금 지급과 소유권이전등기는 동시이행 관계에 있기 때문입니다.

다만 권한 없는 사람에게 한 변제라도 채권자인 회사가 이익을 받은 한도에서는 효력이 있습니다. 중개인이 받은 돈 가운데 일부라도 회사 계좌에 넣었다면 그 금액은 대금 지급으로 인정됩니다. 회사에 실제 수납 내역을 요구해 확인하는 이유가 여기에 있습니다.

잠적한 중개인에게는 무엇을 청구하나요?

중개인이 회사에 넘기지 않은 돈은 중개인에게 손해배상으로 청구합니다. 대금을 전달하겠다고 속여 돈을 가져간 행위는 불법행위에 해당합니다. 재산이 남아 있을 때 가압류를 먼저 해 두어야 판결 뒤 실제로 받을 수 있습니다.

분양대금 전달 사고 대응 순서

• 회사 수납 내역 확인 - 분양회사에 매수인 명의로 들어온 대금 내역을 서면으로 받습니다. 회사에 들어간 금액은 대금 지급으로 인정됩니다.
• 영수증과 이체 내역 정리 - 중개인에게 보낸 금액, 날짜, 영수증 명의를 표로 만듭니다. 영수증이 회사 명의인지가 표현대리 판단에 영향을 줍니다.
• 회사 관여 자료 수집 - 회사 직원이 중개인에게 돈을 줘도 된다고 한 말, 중개인 명함의 직함, 사무실 사용 경위를 모읍니다. 대리권 수여 표시를 주장할 근거입니다.
• 중개인 재산 가압류 - 중개인 명의 예금이나 부동산에 가압류를 신청합니다. 잠적한 사람의 재산은 시간이 지날수록 사라집니다.
• 손해배상 소송과 고소 - 중개인에게 손해배상을 청구하고, 기망이 드러나면 사기 고소를 함께 검토합니다. 회사를 상대로 한 등기 청구는 수납 내역을 보고 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 대금 납부 계좌가 따로 적혀 있지 않았거나 회사가 중개인과 수수료 외의 관계를 맺고 있었다면 계약서와 회사 내부 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양대금·중개 사고와 관련한 손해배상 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개인이 분양사무소에서 일했으면 회사 대리인 아닌가요?
  그것만으로는 대리인이 아닙니다. 대법원 1997. 3. 25. 선고 96다51271 판결은 분양 중개를 부탁한 것만으로 어떤 대리권을 수여한 것이라고 볼 수 없다고 보았습니다. 회사가 중개인에게 대금 수령을 맡겼다는 표시나 자료가 따로 있어야 민법 제125조의 표현대리를 주장할 수 있습니다.
• 영수증을 중개인 명의로 받은 것이 문제인가요?
  문제가 됩니다. 대법원 1997. 3. 25. 선고 96다51271 판결은 대금 영수증이 회사가 아닌 중개인 명의로 발행된 사정을 들어, 매수인이 회사에 대리권 유무를 확인했더라면 쉽게 알 수 있었는데 이를 게을리한 과실이 있다고 보았습니다. 과실이 있으면 제125조의 표현대리를 주장할 수 없습니다.
• 중개인이 일부만 회사에 넣었다면 그 부분은 인정되나요?
  인정됩니다. 민법 제472조는 변제받을 권한 없는 자에 대한 변제도 채권자가 이익을 받은 한도에서 효력이 있다고 정합니다. 회사 계좌에 실제로 들어간 금액은 대금 지급으로 인정되므로, 회사에 수납 내역을 요청해 남은 대금만 계산하면 됩니다.
• 회사가 대금을 다 받기 전까지 등기를 안 해 줘도 되나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 중개인에게 준 돈이 회사에 대한 변제로 인정되지 않으면 회사는 남은 대금을 받을 때까지 등기를 미룰 수 있습니다.
• 회사 직원이 중개인에게 줘도 된다고 했다면요?
  그 말이 증명되면 결론이 달라질 수 있습니다. 민법 제125조는 제3자에게 타인에게 대리권을 준 것처럼 표시한 자에게 그 범위 안의 행위에 대한 책임을 지웁니다. 회사 직원의 말이 녹음이나 문자로 남아 있다면 회사가 대금 수령 권한을 표시했다는 근거가 됩니다.
• 잠적한 중개인의 재산은 어떻게 묶나요?
  손해배상 채권을 근거로 가압류를 신청합니다. 민법 제750조에 따라 중개인은 전달하지 않은 대금 상당 손해를 배상할 책임이 있고, 판결 전에 재산을 묶어 두어야 판결 뒤 강제집행으로 회수할 수 있습니다. 예금·부동산·임차보증금 반환채권이 흔한 대상입니다.

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