분양·청약

상가 분양 때 선임대 확보됐다더니 임차인이 없으면 손해배상 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

상가 분양 선임대 설명이 결과적으로 틀렸다는 것만으로는 손해배상을 받기 어렵고, 설명이 구체적 사실을 비난받을 정도로 허위로 알린 것이어야 합니다. 대법원은 분양계약 당시 선임대가 실제로 있었고 해지 뒤 차임 지원 확약을 이행했다면 기망이 아니라고 보았습니다. 지금은 대행 직원이 써 준 확약서와 그 이행 내역부터 확인해 보십시오.

분양 상담 내용을 녹음해 두지 않았다고 미리 포기할 필요는 없습니다. 확약서, 문자, 카카오톡 대화만으로도 설명의 구체성과 이행 여부를 따질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 8월 분양대행 직원에게서 「3년 선임대가 확보돼 있고 잔금의 90%는 대출이 나온다」는 설명을 듣고 신축 상가 1개 호실을 9억원에 분양받았습니다. 분양계약 당시에는 실제로 식당 운영자와 선임대차계약이 맺어져 있었고, 대행 직원은 소유권이전등기 때까지 보증금과 월차임을 보장한다는 확약서도 써 주었습니다. 두 달 뒤 선임대차계약이 해지되자 대행 직원은 「곧 새 임차인과 계약한다」고 말하면서, 입주지원금과 임대 여부와 무관한 6개월분 차임 지원을 약속하는 확약서를 새로 써 주었습니다. A씨는 2025년 2월 잔금을 내고 소유권을 넘겨받았지만 지금까지 임차인을 구하지 못했고, 대행 직원과 분양회사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양대행사의 선임대 설명은 언제 기망이 되나요?

분양대행사의 선임대 설명이 기망이 되려면 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 알린 경우여야 합니다. 상가 분양 광고와 상담에 어느 정도 과장이 섞이는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 허용되는 범위라면 기망이 아닙니다.

대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결은 허용되는 과장인지를 가르는 기준을 정리했습니다. 설명 내용이 얼마나 구체적이고 확정적인지, 실제와 얼마나 맞는지, 분양받는 사람의 결정에 얼마나 영향을 주었는지를 함께 봅니다. 여기에 착오를 적극적으로 일으켰는지, 분양받는 사람이 설명을 만연히 믿었는지, 설명이 분양계약 내용으로 들어갔는지도 덧붙여 고려할 수 있습니다.

• 설명의 구체성 - 「3년 선임대 계약이 체결돼 있다」는 사실 진술은 「수익이 좋을 것」이라는 예상보다 무겁게 봅니다.
• 실제와의 일치 - 분양계약 당시 선임대차계약이 실제로 있었다면 그 설명은 허위가 아닙니다.
• 계약 편입 여부 - 임대 보장이 분양계약서나 확약서에 들어갔는지 확인합니다.

계약 뒤 선임대가 깨진 사실을 늦게 알았다면 어떻게 되나요?

분양계약 뒤 선임대차계약이 해지됐다는 사정만으로 대행사의 기망이 곧바로 인정되지는 않습니다. 위 판결 사건에서 대법원은 대행 직원이 해지 뒤 임대와 무관한 6개월분 차임 지원 확약서를 써 준 점을 들어, 선임대 해지가 양해된 상태에서 보상을 합의했을 여지가 많다고 보았습니다. 그 확약 내용이 실제로 이행됐다면 잔금 단계의 언동도 비난받을 정도의 허위 고지로 보기 어렵다고 하여 원심을 파기환송했습니다.

다만 부동산 거래에서 상대방이 어떤 사정을 알았다면 거래하지 않았을 것이 경험칙상 명백하면 신의칙상 그 사정을 미리 알려야 할 의무가 있습니다. 해지 사실을 숨긴 채 잔금을 재촉했고 보상 약속도 없었다면 고지의무 위반을 다툴 여지가 남습니다.

수익률·시세차익 설명만으로 손해배상을 받을 수 있나요?

어렵습니다. 대법원은 상가에서 얻을 수익이나 시세차익에 관한 설명이 일반적이고 평균적인 상황을 가정한 추상적 예상에 그치고 분양계약 내용으로 들어가지 않았다면 기망으로 보지 않았습니다. 「잔금의 90% 대출」 설명도 대출 비율 구조를 안내한 정도라면 같은 기준으로 봅니다.

분양회사(시행사)에도 책임을 물을 수 있나요?

분양회사에 사용자책임을 물으려면 분양회사가 대행 직원을 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있어야 합니다. 위 사건에서는 그 관계가 인정되지 않았고, 임대차계약을 맺어 주기로 한 약속이 분양계약 내용으로 들어갔다고 보기도 어렵다고 하여 분양회사에 대한 청구는 기각이 확정됐습니다.

분양회사를 상대로 하려면 임대 보장이나 수익 보장이 분양계약서·특약에 적혀 있는지부터 봅니다. 계약서에 없는 구두 설명은 분양회사의 채무로 인정받기 어렵습니다.

상가 분양 기망 손해배상 대응 순서

• 확약서 모으기 - 대행 직원이나 분양회사가 써 준 확약서를 날짜순으로 모읍니다. 보장 내용과 조건이 기망 판단의 출발점입니다.
• 대화 기록 정리 - 선임대·대출·수익 설명이 담긴 문자와 카카오톡을 날짜별로 뽑습니다. 설명이 구체적 사실인지 예상인지가 여기서 갈립니다.
• 선임대 실재 확인 - 분양계약 당시 선임대차계약서가 실제로 있었는지, 언제 해지됐는지 확인합니다. 계약 당시 실재했다면 분양계약 단계의 기망은 인정되기 어렵습니다.
• 약속 이행 여부 점검 - 확약서의 차임 지원·입주지원금이 지급됐는지 봅니다. 이행됐다면 손해배상보다 확약 범위의 청구가 현실적입니다.
• 청구 상대와 기한 결정 - 대행 직원 개인, 대행사, 분양회사 가운데 누구에게 무엇을 청구할지 정하고 3년 시효를 계산합니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」과 위 판결의 기준을 설명한 것입니다. 여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 임대 보장 특약이 있거나 대행 직원이 분양회사 직원으로 일한 경우라면 계약서와 근무 관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 분양 계약을 둘러싼 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선임대 보장 확약서는 효력이 있나요?
  있습니다. 대행 직원이나 분양회사가 보증금과 월차임 상당액을 보장한다고 확약했다면 그 확약서를 쓴 사람에게 약속한 금액을 청구할 수 있습니다. 다만 확약서에 「소유권이전등기 때까지」처럼 기간이나 조건이 붙어 있으면 그 범위 안에서만 청구할 수 있으니 문구를 먼저 확인해야 합니다.
• 분양계약을 사기로 취소할 수 있나요?
  분양계약 당시 설명이 비난받을 정도의 허위였다면 사기에 의한 의사표시로 취소를 주장할 수 있습니다. 그러나 계약 당시 선임대차계약이 실제로 있었다면 그 뒤 해지됐다는 이유만으로 계약 체결 단계의 사기를 인정받기는 어렵습니다. 위 판결에서도 원심과 대법원 모두 분양계약 자체는 기망으로 체결되지 않았다고 보았습니다.
• 수익률을 부풀린 광고도 기망인가요?
  광고에 다소의 과장이 섞인 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망이 아닙니다. 「연 수익률 ○%」처럼 평균적 상황을 가정한 예상치는 기망으로 인정되는 경우가 드뭅니다. 반면 실제로 없는 임대차계약을 있다고 하거나 존재하지 않는 확정 수익을 계약서에 적었다면 판단이 달라질 수 있습니다.
• 대행 직원 말고 회사에도 청구할 수 있나요?
  분양대행사 소속 직원이 업무 중 한 기망이라면 대행사에 사용자책임을 물을 수 있습니다. 분양회사(시행사)에 대해서는 분양회사가 그 직원을 실질적으로 지휘·감독하는 관계였는지가 관건이고, 단순히 분양대행을 맡긴 정도라면 위 판결처럼 인정되지 않을 수 있습니다. 대행계약서와 업무 지시 기록이 증거가 됩니다.
• 손해배상 청구 기한은 언제까지인가요?
  불법행위로 인한 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 선임대가 깨진 사실과 대행 직원의 거짓 설명을 함께 알게 된 날부터 3년을 계산하는 것이 일반적이므로, 그 날짜가 드러나는 문자나 통지문을 보관해 두어야 합니다.
• 잔금 대출이 적게 나오면 대행사 책임인가요?
  대출 비율 안내가 담보인정비율과 신용 가산을 설명한 일반적 안내라면 실제 대출이 적게 나왔다는 이유만으로 기망이 되지는 않습니다. 위 사건에서도 대출 설명은 문제 삼지 않았고, 대행 직원이 부족한 잔금을 일부 빌려준 사정이 오히려 약속 이행 정황으로 평가됐습니다. 대출 보장이 계약서에 적혔다면 따로 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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