분양 잔금과 등기서류는 맞바꾸는 관계인가요?

그렇습니다. 민법 제568조 제2항은 매도인의 권리이전 의무와 매수인의 대금지급 의무를 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하도록 정합니다. 분양계약도 같아서 분양회사가 소유권이전등기서류를 제공할 때까지 수분양자는 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.

연 12% 연체료 조항이 있으면 바로 연체료가 붙나요?

바로 붙지 않습니다. 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결은 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정이어서 수분양자가 지체책임을 질 때 비로소 의무가 생긴다고 보았습니다. 분양회사가 등기서류를 제공하지 않아 동시이행항변권이 남아 있는 동안에는 지체가 아닙니다.

동시이행항변권을 포기한 것으로 보는 경우는요?

계약서에 명시적으로 포기한다고 적었거나, 묵시적 의사표시로 포기했다고 볼 사정이 있을 때입니다. 대법원은 묵시적 포기는 엄격하고 신중하게 인정해야 한다고 보았으므로, 연체료 조항이나 지체상금 조항만으로는 포기로 보기 어렵습니다. 특약 문구와 계약 경위를 함께 봐야 합니다.

잔금을 안 내겠다고 했으면 결과가 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 수분양자가 잔금을 마련하지 않고 지급 자체를 거부하면, 분양회사는 그에 상응한 이행 준비만 해도 이행제공을 했다고 볼 수 있습니다. 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결과 2025다209893 판결이 이 기준을 확인했습니다. 그 준비가 있은 날부터 지체와 연체료가 시작될 수 있습니다.

연체료가 너무 많으면 줄일 수 있나요?

줄일 수 있습니다. 위약금이나 연체료 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 연체 기간, 분양회사의 실제 손해, 계약 경위를 함께 주장해야 합니다.

분양회사가 근저당을 설정하면 해제할 수 있나요?

그것만으로는 어렵습니다. 2025다209893 사건의 원심은 근저당권 설정이 수분양자 동의 없이 이루어졌다는 증거가 없어 소유권이전등기의무가 이행불능이라고 볼 수 없다고 했고, 대법원도 이 부분 상고를 기각했습니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 최고하는 절차가 원칙입니다.

분양회사가 등기서류를 맡겨 뒀다고 통지하면요?

그 통지가 이행제공의 증거가 될 수 있습니다. 민법 제460조 단서는 채권자가 미리 수령을 거절하면 변제준비의 완료를 통지하고 수령을 최고하는 것으로 이행을 제공할 수 있다고 정합니다. 통지가 도달한 날과 통지에 적힌 지급기한을 확인해 연체료 기산일 다툼에 대비해야 합니다.

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분양·청약

상가 분양 잔금이 늦었으면 등기서류를 받기 전에도 연체료를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙적으로 아니요, 상가 분양 잔금은 분양회사의 소유권이전등기서류 제공과 동시이행 관계라서 연체료 조항이 있어도 등기서류 제공 전에는 연체료가 바로 붙지 않습니다. 대법원은 연체료 조항만으로 동시이행항변권을 포기했다고 단정할 수 없다고 보면서, 수분양자가 잔금 지급을 거부했다면 분양회사의 이행 준비 정도를 따져 지체 시점을 정하라고 했습니다. 지금은 분양회사가 등기서류를 갖춘 날과 통지한 날부터 확인하십시오.

그 자리에서

분양회사가 잔금과 연체료를 청구하면, 분양회사가 소유권이전등기서류를 언제 준비했고 언제 알려 왔는지부터 확인하십시오. 연체료가 붙는 시작일이 그 날짜로 정해질 수 있습니다.

분양계약서에 연체료 조항이 있다는 이유만으로 등기서류를 받기 전부터 연체료가 붙는다고 받아들일 필요는 없습니다. 연체료 조항이 있어도 잔금과 등기서류는 원칙적으로 맞바꾸는 관계입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2023년 분양회사와 상가 1칸을 13억원에 분양받기로 하고 계약금과 중도금 2억 1,000만원을 냈습니다. 계약서에는 잔금을 넘기면 연 12% 연체료를 낸다는 조항과 함께 「잔금은 임대차계약 완료 시 입금한다」는 특약이 있었습니다. 2025년 5월 분양회사가 상가를 음식점에 임대하고 보증금까지 받자, A씨 부부는 무단 임대라며 계약 해제를 통지하고 소송을 냈습니다. 분양회사는 임대차계약 완료 다음 날부터 연 12% 연체료를 붙여 잔금을 내라고 맞섰고, A씨 부부는 그 연체료를 다 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양 잔금과 등기서류는 동시에 주고받는 건가요?

그렇습니다. 부동산 매매에서 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 특별한 사정이 없으면 동시이행 관계입니다. 상가 분양계약도 같아서, 분양회사가 등기서류를 제공하기 전까지 수분양자는 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 민법도 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 동시이행항변권이 있는 동안에는 잔금을 내지 않아도 이행지체가 되지 않습니다.

연체료 조항이 있으면 동시이행항변권을 포기한 건가요?

아닙니다. 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결은 잔금을 늦게 내면 연체료를 가산한다는 조항은 수분양자가 잔금 지급을 지체할 때 비로소 연체료 의무가 생긴다는 뜻일 뿐이라고 보았습니다. 이 조항만으로 동시이행항변권을 포기했다고 단정할 수 없다는 판단입니다.

연체료가 붙는지 판단 기준

상황	연체료
등기서류 제공 전, 잔금 준비함	원칙적으로 발생 안 함
잔금 지급 거부, 분양회사가 상응한 준비	준비 시점부터 발생 가능
명시적 동시이행 포기 특약	약정일부터 발생 가능

출처 - 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결

동시이행항변권은 말이나 행동으로 묵시적으로 포기할 수도 있지만, 대법원은 묵시적 포기 인정은 엄격하고 신중해야 한다고 했습니다. 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정이므로, 그 금액이 부당하게 많으면 법원이 줄일 수도 있습니다.

잔금을 거부하면 분양회사는 무엇까지 준비해야 하나요?

수분양자가 잔금을 마련하지 않은 채 지급 자체를 거부했다면, 분양회사는 그에 걸맞은 정도로 등기서류를 준비해 두기만 해도 이행제공을 했다고 볼 수 있습니다. 쌍무계약에서 이행제공의 정도는 시기와 상황에 따라 신의성실의 원칙에 맞게 합리적으로 정해지기 때문입니다.

판결 사안의 진행과 쟁점 시점

분양계약
잔금은 임대차 완료 시, 연 12% 연체료
임대차 완료
잔금과 등기서류 동시이행 시작
해제 통지
수분양자의 잔금 지급 거절
등기서류 준비 통지
분양회사의 이행제공 주장
파기환송
이행제공 시점과 지체 시점 재심리

위 사건에서 수분양자들은 임대차계약 완료 뒤 한 달도 안 돼 해제 통지를 하고 소송을 냈고, 잔금을 마련하거나 근저당권 피담보채무를 인수할 준비를 했다는 자료가 없었습니다. 대법원은 분양회사가 등기서류를 언제부터 갖춰 두었는지, 그 정도는 어떠해야 하는지, 수분양자가 언제부터 지체에 빠졌는지를 다시 심리하라며 연체료 부분을 파기했습니다. 채권자가 미리 수령을 거절하면 변제준비 완료를 통지하고 수령을 최고하는 방법으로도 이행을 제공할 수 있습니다.

분양회사가 근저당권을 설정하면 계약을 해제할 수 있나요?

근저당권이 설정됐다는 사실만으로 곧바로 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 위 사건에서 원심은 분양회사가 수분양자의 동의 없이 근저당권을 설정했다는 증거가 없어 소유권이전등기의무가 이행불능이 됐다고 볼 수 없다고 판단했고, 대법원도 이 부분 상고를 기각했습니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하여야 합니다.

연체료 부분은 환송 뒤 원심이 다시 판단하므로 최종 연체료 액수는 여기서 단정하지 않습니다.

분양 잔금 연체료 분쟁 대응 순서

특약 확인 - 잔금 지급일이 「준공 후 ○일」인지, 임대차 완료 같은 조건인지 계약서에서 확인합니다. 조건이 이루어진 날부터 동시이행 관계가 시작됩니다.
등기서류 준비 시점 확인 - 분양회사가 등기서류를 법무사 사무실 등에 갖춰 둔 날과 통지한 날을 확인합니다. 연체료 기산일이 이 날짜로 정해질 수 있습니다.
잔금 준비 자료 - 대출 승인서나 예금 잔고처럼 잔금을 낼 준비가 돼 있었다는 자료를 모읍니다. 준비가 없으면 분양회사의 이행제공 정도가 낮아도 지체가 인정될 수 있습니다.
해제 사유 점검 - 근저당권 설정, 무단 임대 같은 사유가 이행불능이나 계약 위반인지 따져 봅니다. 사유가 약하면 해제 통지가 오히려 잔금 지급 거절로 평가됩니다.
연체료 감액 주장 - 연 12% 같은 연체료가 부당하게 많으면 감액을 청구합니다. 손해배상의 예정액은 법원이 줄일 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약에 동시이행항변권을 명시적으로 포기하는 조항이 있거나 근저당권 말소 약정이 따로 있다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 분양대금·연체료 청구 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

분양 잔금 분쟁에서 수분양자들은 계약서의 연 12% 연체료 조항을 보고 「약정한 날 다음 날부터 무조건 연체료가 붙는다」고 겁을 먹거나, 반대로 「등기서류를 안 줬으니 한 푼도 안 내도 된다」고 생각합니다. 대법원은 두 생각 모두를 받아들이지 않고, 잔금과 등기서류를 맞바꾸는 관계는 유지하되 분양회사가 실제로 어디까지 준비했는지를 보라고 했습니다.

그래서 날짜 기록이 결론을 정합니다. 임대차 완료 같은 잔금 조건이 이루어진 날, 분양회사가 등기서류를 법무사 사무실에 맡긴 날, 잔금 독촉 통지가 도달한 날, 수분양자가 해제를 통지한 날을 나란히 적어 두어야 합니다. 대출 승인서처럼 잔금을 낼 준비가 돼 있었다는 자료도 같은 시점으로 정리해 두십시오.

이 날짜표는 반소로 청구된 연체료의 시작일을 정합니다. 수분양자가 잔금 준비 없이 지급 거절 의사를 분명히 했다면 분양회사의 준비 정도가 가벼워도 지체가 인정될 수 있고, 근거가 약한 해제 통지는 오히려 그 거절 의사를 보여 주는 증거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

달라질 수 있습니다. 수분양자가 잔금을 마련하지 않고 지급 자체를 거부하면, 분양회사는 그에 상응한 이행 준비만 해도 이행제공을 했다고 볼 수 있습니다. 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결과 2025다209893 판결이 이 기준을 확인했습니다. 그 준비가 있은 날부터 지체와 연체료가 시작될 수 있습니다.
그것만으로는 어렵습니다. 2025다209893 사건의 원심은 근저당권 설정이 수분양자 동의 없이 이루어졌다는 증거가 없어 소유권이전등기의무가 이행불능이라고 볼 수 없다고 했고, 대법원도 이 부분 상고를 기각했습니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 최고하는 절차가 원칙입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.