공유·경계

공유 토지 중도금을 냈는데 공유자가 죽고 상속인이 돈을 더 달라면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

상속인이 돈을 더 달라고 해도 공유자가 사망 전에 맺은 매매계약은 유효하고, 공유 토지 매매의 매도인 지위는 상속인에게 그대로 넘어갑니다. 대리인의 권한은 공유자 사망으로 끝나지만 사망 전 계약은 효력을 잃지 않으며, 상속인이 잔금을 받지 않으면 공탁한 뒤 이전등기를 청구할 수 있습니다. 지금은 사망한 공유자의 상속인과 상속분부터 확인하십시오.

공유자가 사망했다고 매매계약을 다시 맺거나 상속인과 새로 가격을 협상할 필요는 없습니다. 사망 전에 맺은 계약은 그대로 상속인에게 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 가을 형제자매 7명이 공유한 토지를 8억 4,000만원에 사기로 하고, 나머지 6명에게서 매도 권한을 서면으로 위임받은 맏형과 계약했습니다. 계약금과 중도금까지 치렀는데, 2026년 초 공유자 중 한 명이 세상을 떠났습니다. 그 상속인인 자녀 두 명은 「땅값이 올랐으니 돈을 더 주지 않으면 우리 몫은 넘길 수 없다」고 합니다. D씨는 잔금을 치르고 토지 전체를 넘겨받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자 한 명이 죽으면 이미 맺은 매매계약은 어떻게 되나요?

계약은 그대로 유효하고, 사망한 공유자의 매도인 지위는 상속인에게 넘어갑니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 지분을 넘겨줄 의무도 함께 승계합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 점에서 원안 당시와 같습니다.

대리인이 받은 매도 권한은 본인이 사망하면 소멸합니다. 다만 소멸하는 것은 그 뒤의 대리권이고, 사망 전에 대리인이 맺은 계약과 받은 계약금·중도금의 효력은 그대로 남습니다. 그래서 사망 이후 잔금 수령과 등기는 대리인이 아니라 상속인에게 직접 해야 합니다.

상속인이 돈을 더 달라며 지분 이전을 거부하면요?

거부할 권리가 없습니다. 매도인은 매수인에게 매매 목적인 권리를 이전해야 하고, 이 의무는 잔금 지급과 동시에 이행하게 됩니다. 상속인이 대금 인상을 조건으로 내세우더라도, 매수인은 원래 대금의 남은 잔금만 제공하면 됩니다.

중도금까지 치른 뒤에는 계약금 배액을 돌려주고 계약을 해제하는 것도 어렵습니다. 계약금에 의한 해제는 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지만 할 수 있는데, 중도금 지급은 이행의 착수에 해당합니다.

상속인이 잔금을 안 받으면 어떻게 등기를 넘겨받나요?

잔금을 공탁한 뒤 공탁서를 붙여 지분소유권이전등기 소송을 냅니다. 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때에는 변제자가 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있습니다. 사망한 공유자의 지분에 해당하는 잔금을 상속인별 상속분에 따라 나눠 공탁합니다.

상속인들의 상속분은 같은 순위라면 균분이고, 배우자가 함께 상속하면 배우자 몫에 5할을 더합니다. 자녀 두 명만 상속했다면 사망한 공유자 지분을 절반씩 가집니다. 등기원인이 생긴 뒤에 상속이 있었으므로 상속등기 없이도 상속인에 대한 이전등기를 청구할 수 있습니다.

상속인이 누구인지 모르면 공탁할 수 없나요?

할 수 있습니다. 대법원 1991. 5. 28. 선고 91다3055 판결은 중도금 지급기일을 앞두고 매도인이 사망했는데 상속인이 여럿이고 그 상속지분을 구체적으로 알기 어려웠던 사안에서, 사망한 매도인을 피공탁자로 한 변제공탁이 유효하다고 보았습니다. 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 해당한다는 판단입니다.

공유자 사망 후 토지 매매 대응 순서

• 상속인 확인 - 사망한 공유자의 가족관계증명서와 제적등본으로 상속인과 상속분을 확인합니다. 확인이 어려우면 사망자를 피공탁자로 하는 공탁을 검토합니다.
• 잔금 제공 통지 - 상속인들에게 잔금 지급 준비를 마쳤다고 내용증명으로 알리고 수령을 요청합니다. 수령 거절의 증거가 됩니다.
• 나머지 지분 정리 - 살아 있는 6명의 지분은 잔금을 대리인에게 치르고 이전등기를 받습니다. 대리권은 이들에게는 여전히 유효합니다.
• 지분 처분금지가처분 - 상속인이 지분을 제3자에게 팔 우려가 있으면 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 지분이 넘어가는 것을 막습니다.
• 공탁과 이전등기 소송 - 잔금을 공탁한 뒤 공탁서를 붙여 상속인들을 상대로 지분소유권이전등기 청구 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위임장에 대리권의 범위나 기한이 따로 적혀 있거나 상속인 중 상속을 포기한 사람이 있으면 위임장과 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매의 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대리인이 받은 권한은 사망 뒤에도 유효한가요?
  사망한 공유자에 대한 대리권은 그 사망으로 소멸합니다. 다만 사망 전에 대리인이 맺은 계약과 받은 중도금은 유효합니다. 살아 있는 공유자들에 대한 대리권은 그대로 남으므로, 그 지분의 잔금은 대리인에게 치를 수 있습니다.
• 상속인이 계약금 배액을 주고 해제할 수 있나요?
  중도금을 치렀다면 어렵습니다. 계약금에 의한 해제는 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지만 가능하고, 중도금 지급은 이행의 착수에 해당합니다. 상속인은 사망한 공유자의 지위를 그대로 이어받으므로 같은 제한을 받습니다.
• 상속인별로 잔금을 얼마씩 주나요?
  사망한 공유자 지분에 해당하는 잔금을 상속분 비율로 나눕니다. 같은 순위 상속인은 균분하고, 배우자가 자녀와 함께 상속하면 배우자 몫에 5할을 더합니다. 가족관계 서류로 상속인과 상속분을 먼저 확인하십시오.
• 잔금을 안 받는데 바로 공탁해도 되나요?
  상속인이 미리 수령을 거절했다면 잔금 준비를 마쳤다고 알리고 수령을 요청한 뒤 공탁할 수 있습니다. 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때 변제자는 목적물을 공탁해 채무를 면합니다.
• 상속등기가 안 됐는데 이전등기를 받을 수 있나요?
  등기원인인 매매가 생긴 뒤에 상속이 있었다면 상속인이 직접 등기를 신청할 수 있어, 상속등기를 거치지 않고 매수인 앞으로 이전등기를 할 수 있습니다. 상속인이 협조하지 않으면 판결을 받아 단독으로 신청합니다.
• 소송 중에 상속인이 지분을 팔면요?
  판결 전에 지분이 제3자에게 넘어가면 이전등기를 받기 어려워집니다. 다툼의 대상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 처분금지가처분을 할 수 있으므로, 소송 전에 가처분부터 신청하는 것이 안전합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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