등기·명의신탁

아버지 돌아가신 뒤 넘어간 소유권이전등기도 유효로 추정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 소유자가 사망한 뒤에 그 사망자 이름으로 신청해 넘어간 등기는 원인무효로 보아 추정력이 인정되지 않습니다. 이 경우 등기가 유효하다고 주장하는 쪽이 실제 권리관계와 맞는다는 점을 증명해야 합니다. 지금은 사망일과 등기 접수일을 제적등본과 등기부로 대조하십시오.

등기가 되어 있다는 이유만으로 등기가 무효라는 점을 처음부터 전부 증명해야 한다고 부담을 느끼실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2025년 3월 돌아가셨습니다. 2026년 2월 상속 정리를 하려고 등기부를 떼어 보니 아버지 명의였던 단독주택(시가 약 4억원)이 2025년 5월 접수로 동생 앞으로 「2024년 12월 증여」를 원인으로 넘어가 있었습니다. 동생은 생전에 받은 것이라고 주장했고, A씨는 이 등기를 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기의 추정력이란 무엇인가요?

등기가 있으면 그 등기대로 권리관계가 있고 적법한 원인으로 마쳐졌다고 추정하는 효력입니다. 그래서 보통은 등기가 무효라고 주장하는 쪽이 무효 사유를 증명해야 합니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권 변동은 등기해야 효력이 생기기 때문에 등기에 이런 신뢰를 주는 것입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 판례도 같습니다.

사망 뒤 사망자 이름으로 한 등기는 왜 추정력이 없나요?

사망한 사람은 등기를 신청할 수 없으므로, 사망 후 그 이름으로 신청해 마친 등기는 일단 원인무효로 봅니다. 대법원은 이런 등기에는 추정력을 인정할 여지가 없고, 등기의 유효를 주장하는 쪽이 현재의 실체관계와 부합한다는 점을 증명해야 한다고 판단했습니다.

예를 들어 아버지가 돌아가신 뒤 한 자녀가 아버지 인감을 써서 「생전 증여」를 원인으로 등기를 넘겼다면, 그 자녀가 아버지 생전에 실제로 증여가 있었다는 점을 증명해야 합니다.

사망 뒤 등기라도 유효로 보는 경우가 있나요?

있습니다. 생전에 매매나 증여 같은 등기원인이 이미 있었는데 등기만 하지 않은 상태에서 사망했다면, 상속인이 그 등기를 신청할 수 있고 그렇게 마친 등기는 무효가 아닙니다.

대법원도 등기원인이 생전에 이미 있었고 상속인이 적법하게 신청한 경우, 또는 등기신청이 접수된 뒤 완료 전에 본인이 사망한 경우처럼 신청이 적법했다면 등기명의인이 사망했다는 이유만으로 무효라고 할 수 없다고 봅니다. 이런 사정이 있으면 추정력도 인정됩니다.

• 사망 뒤 사망자 명의로 신청 - 원인무효로 보고 추정력 없음, 유효 주장자가 증명합니다.
• 생전 원인 + 상속인이 신청 - 적법한 등기로 추정력 인정됩니다.
• 생전 접수 + 완료 전 사망 - 적법한 신청이므로 무효가 아닙니다.

등기를 다투려면 무엇을 해야 하나요?

다른 상속인은 원인무효를 이유로 자기 상속분 범위에서 등기의 말소를 구할 수 있습니다. 상대방이 부동산을 다시 처분하지 못하게 하려면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다.

사망 후 이전등기 대응 순서

• 날짜 대조 - 사망일과 등기 접수일·원인일을 비교합니다. 접수일이 사망 뒤면 추정력이 흔들립니다.
• 신청서 열람 - 등기소에서 신청서와 첨부서류 열람을 신청해 누가 무엇으로 신청했는지 봅니다.
• 가처분 신청 - 처분금지가처분으로 추가 처분을 막습니다.
• 말소 소송 - 상속분 범위에서 등기 말소를 구합니다. 상대방이 생전 원인을 증명해야 합니다.
• 상속 정리 - 말소 뒤 상속등기나 상속재산분할 협의로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기가 특별조치법에 따른 것이거나 생전에 작성된 계약서가 나온 경우에는 신청서류와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산 관련 원인무효 등기 말소 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사망 뒤 등기면 무조건 무효인가요?
  아니요, 무조건은 아닙니다. 사망 뒤 사망자 이름으로 신청한 등기는 일단 원인무효로 보아 추정력이 없지만, 유효를 주장하는 쪽이 생전 증여나 매매 등 실체관계와 맞는다는 점을 증명하면 유효로 인정될 수 있습니다. 증명하지 못하면 말소 대상이 됩니다.
• 생전에 계약했는데 등기만 늦었다면요?
  생전에 매매나 증여 같은 등기원인이 이미 있었다면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있고, 그렇게 마친 등기는 무효가 아닙니다. 이 경우에는 등기의 추정력도 인정되어 다투는 쪽이 무효 사유를 증명해야 합니다.
• 접수 후 등기 완료 전에 사망했다면요?
  등기신청이 접수된 뒤 완료되기 전에 본인이나 대리인이 사망한 경우처럼 신청이 적법했다면, 등기가 마쳐질 때 등기명의인이 사망했다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다. 접수일과 사망일의 선후를 확인하면 이 경우인지 가려집니다.
• 신청서류는 어떻게 확인하나요?
  이해관계인은 등기소에 등기 신청서와 첨부서류의 열람을 신청할 수 있습니다. 누가 신청인이었는지, 인감증명서가 언제 발급되었는지, 위임장이 누구 이름으로 작성되었는지를 확인하면 사망 뒤 서류가 만들어졌는지 드러나는 경우가 많습니다.
• 다른 형제가 등기를 가져갔다면 전부 되찾나요?
  공동상속인은 원인무효 등기에 대해 자기 상속분 범위에서 말소를 구하는 것이 원칙입니다. 등기를 가져간 형제도 상속분이 있으므로 그 부분까지 지우기는 어렵습니다. 말소 뒤에는 상속재산분할 협의나 심판으로 최종 정리합니다.
• 소송 중 다른 사람에게 팔면 어떻게 하나요?
  가처분 없이 소송 중 제3자에게 넘어가면 제3자를 상대로 따로 다퉈야 할 수 있습니다. 말소 소송을 내기 전이나 직후에 처분금지가처분을 신청해 두면 그 뒤의 처분을 막을 수 있습니다. 가처분 신청 시 사망일과 등기 접수일 자료로 소명합니다.

비슷한 상황

• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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