등기·명의신탁

채무자가 사망한 뒤 그 이름으로 근저당을 등기했는데 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

상속인이 사망한 채무자의 근저당 설정 의사를 알고 동의해 이루어진 등기라면, 사망자를 등기의무자로 했더라도 실체관계에 부합해 유효로 볼 여지가 큽니다. 다만 사망 뒤 그 명의로 신청된 등기는 일단 원인무효로 보아 추정력이 없어서, 유효를 주장하는 채권자가 상속인의 동의와 실체관계를 증명해야 합니다. 지금은 상속인의 동의를 보여 주는 서면이 있는지부터 확인하십시오.

이미 된 근저당등기를 지우고 처음부터 다시 설정해야만 담보가 생긴다고 단정할 필요는 없습니다. 실체관계에 부합하면 그 등기로 담보 효력을 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 9월 지인에게 1억원을 빌려주면서 지인 소유 상가에 근저당을 설정하기로 했는데, 등기 전 지인이 갑자기 사망했습니다. 외아들인 상속인은 아버지의 뜻을 안다며 동의했고, 등기는 사망한 지인을 등기의무자로 하여 2025년 11월 마쳐졌습니다. 2026년 상속인의 채권자가 이 근저당의 효력을 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사망자 명의로 된 등기는 무효인가요?

사망자 명의로 신청된 등기는 일단 원인무효로 보아 등기의 추정력이 인정되지 않습니다. 하지만 추정력이 없다는 것과 확정적으로 무효라는 것은 다르고, 유효를 주장하는 사람이 현재의 실체관계와 부합함을 증명하면 유효로 인정됩니다.

대법원이 사망자 명의 등기를 곧바로 무효로 보지 않는 이유는, 등기가 결국 현재의 권리관계와 맞는지가 핵심이기 때문입니다. 상속인이 근저당 설정에 동의했다면 상속인이 직접 등기의무자로 신청했을 때와 결과가 같아서, 등기부의 명의 표시만 다를 뿐 담보라는 실체는 존재합니다. 원안은 상속인의 의사에 따라 이루어진 사망자 명의 등기를 유효하다고 설명했습니다. 이 결론은 지금도 유지되지만, 채권자가 상속인의 동의를 증명해야 한다는 부담이 붙습니다.

등기원인이 사망 전에 이미 있었다면요?

등기원인이 이미 있었는데 등기신청 전에 상속이 개시되어 상속인이 신청한 경우처럼 등기신청이 적법하다면, 등기명의인이 사망했다는 이유만으로 그 등기를 무효라고 할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 등기원인 발생 뒤 상속이 있으면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있게 합니다.

그래서 사망 전에 근저당설정계약서가 작성되었는지, 사망 뒤 상속인과 새로 계약을 맺었는지를 먼저 가려야 합니다. 앞의 경우는 상속인이 포괄승계인으로 신청할 수 있고, 뒤의 경우는 상속등기 뒤 상속인 명의로 설정하는 것이 원칙입니다.

상속인 일부만 동의했다면요?

부동산이 공동상속되었다면 동의한 상속인의 상속분 범위에서만 실체관계에 부합한다고 볼 수 있습니다. 동의하지 않은 상속인의 지분에 대해서는 근저당의 효력을 주장하기 어렵고, 그 상속인은 자기 지분에 관한 말소를 청구할 수 있습니다. 상속재산분할협의로 그 부동산을 동의한 상속인 한 사람이 단독으로 상속하게 되었다면, 분할의 소급효로 그 상속인이 처음부터 단독 상속한 것으로 되어 전체에 대해 실체관계 부합을 주장할 여지가 생깁니다. 상속인들 사이의 분할 결과를 반드시 확인하십시오.

사망자 명의 근저당 대응 순서

• 계약 시점 확인 - 근저당설정계약서가 사망 전에 작성되었는지 봅니다. 날짜가 효력 판단의 출발점입니다.
• 상속인 확정 - 제적등본과 가족관계증명서로 상속인 전원을 확인합니다. 상속포기 여부도 봅니다.
• 동의 자료 확보 - 각 상속인의 동의서와 인감증명서를 받습니다. 동의하지 않은 상속인은 따로 정리합니다.
• 등기 정비 - 필요하면 상속등기 뒤 상속인 명의로 다시 설정하거나 경정을 검토합니다.
• 담보 실행 대비 - 경매 신청 전에 등기 효력 다툼이 없도록 자료를 갖춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인이 동의를 부인하거나 상속포기·한정승인이 있었다면 계약서와 상속 관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 효력 다툼과 상속재산에 대한 담보 실행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사망자를 등기의무자로 한 등기도 되나요?
  사망자 명의로 신청된 등기는 일단 원인무효로 보아 추정력이 없습니다. 다만 상속인의 의사에 따라 이루어져 현재의 실체관계와 부합한다는 사실을 증명하면 유효로 인정됩니다. 증명 책임은 등기가 유효하다고 주장하는 쪽에 있습니다.
• 계약 뒤 등기 전에 사망했으면요?
  등기원인이 이미 있었는데 등기신청 전에 상속이 개시되어 상속인이 신청한 경우처럼 신청이 적법하다면, 등기명의인이 사망했다는 이유만으로 등기가 무효가 되지 않습니다. 등기원인 발생 뒤의 상속이라면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있습니다.
• 상속등기를 먼저 해야 하나요?
  등기원인이 사망 전에 이미 있었다면 상속등기 없이 상속인이 포괄승계인으로서 근저당설정등기를 신청할 수 있습니다. 사망 뒤 상속인과 새로 계약한 경우라면 상속등기를 마친 뒤 상속인을 등기의무자로 하여 설정하는 것이 원칙입니다.
• 상속인 한 명만 동의했으면요?
  공동상속이라면 동의한 상속인의 상속분 범위에서만 실체관계에 부합한다고 볼 수 있습니다. 동의하지 않은 상속인은 자기 지분에 관한 근저당등기 말소를 청구할 수 있으므로, 담보 범위가 줄어들 수 있습니다.
• 상속인이 상속을 포기했다면요?
  상속을 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되므로 그 사람의 동의는 실체관계 부합의 근거가 되지 못합니다. 포기 뒤 실제 상속인이 누구인지 다시 확정하고 그 상속인들의 동의를 받아야 합니다.
• 등기 효력이 다투어지면 어떻게 하나요?
  상속인이나 다른 채권자가 근저당등기 말소를 청구하면 채권자는 설정 계약 시점, 상속인의 동의, 피담보채권의 존재를 증명해 실체관계 부합을 주장합니다. 동의서와 인감증명서, 대여 내역이 핵심 증거입니다.

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