등기·명의신탁

이미 등기된 땅에 제 이름으로 보존등기를 또 했는데 매도인 상속인에게 이전등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인 명의 등기가 있는 부동산에 매수인이 따로 한 보존등기는 중복등기로 무효여서 이전등기를 청구할 이익이 있습니다. 매수인은 매도인의 상속인들을 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구합니다. 지금은 두 등기기록의 보존등기 날짜와 매도인 명의 등기의 바탕을 확인하십시오.

제 명의 보존등기가 있으니 이전등기 소송은 필요 없다고 생각할 필요는 없습니다. 무효인 보존등기로는 소유권을 주장할 수 없습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2010년 지인에게서 밭을 사서 인도받아 경작했지만, 등기부 확인을 소홀히 해 2024년 자기 이름으로 따로 소유권보존등기를 신청해 마쳤습니다. 그런데 같은 밭에는 이미 지인 명의 이전등기가 있었고, 지인은 2025년 사망했습니다. 2026년 밭을 팔려던 S씨는 매수 희망자에게서 등기가 둘이라는 말을 듣고 상담을 청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 부동산에 보존등기가 두 번 되면 어느 쪽이 유효한가요?

대법원 전원합의체 판례에 따르면 먼저 된 보존등기가 기준입니다. 한 부동산에 명의인을 달리하는 소유권보존등기가 중복되면, 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 된 보존등기는 무효입니다. 뒤 등기를 매수인이 했더라도 결론은 같습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 1부동산 1등기기록 원칙에 따라 중복된 등기기록을 정리하게 합니다.

이전등기끼리 다툼이 생기면 각 이전등기의 바탕이 된 보존등기의 선후로 우열을 가립니다. 앞선 보존등기에 터 잡은 이전등기 쪽이 유효합니다.

매수인은 왜 이전등기 청구를 할 이익이 있나요?

매수인 명의 보존등기가 무효이므로 매수인은 아직 유효한 소유권 등기를 갖지 못한 상태입니다. 그래서 매도인과의 매매계약에 따라 매도인 명의 등기에서 매수인 앞으로 이전등기를 받아야 하고, 매도인이 사망했다면 그 등기의무는 상속인들에게 넘어갑니다.

원안도 같은 결론입니다. 상속인들 입장에서는 이미 대금을 받은 매매에 따른 의무를 넘겨받은 것이어서, 매매 사실이 증명되면 이전등기를 거절할 근거가 없습니다. 매수인이 인도받아 점유하고 있었다면 이전등기청구권의 소멸시효도 진행하지 않으므로, 매매가 오래전이라도 청구가 막히지 않을 수 있습니다.

무효인 제 보존등기는 어떻게 정리하나요?

등기관이 중복등기기록을 발견하면 대법원규칙에 따라 그 가운데 하나를 폐쇄합니다. 매수인 명의 뒤 보존등기 기록이 폐쇄되는 것이 보통이고, 매수인은 상속인들에게서 이전등기를 받은 뒤 남은 등기기록으로 권리를 정리합니다.

• 등기기록 대조 - 두 기록의 보존등기 접수일과 지번·면적을 비교합니다.
• 상속인 확정 - 매도인의 상속인 전원을 제적등본으로 확인합니다.
• 이전등기 청구 - 상속인들을 상대로 매매를 원인으로 한 이전등기를 청구합니다.
• 폐쇄 절차 - 무효인 뒤 등기기록은 폐쇄되도록 등기소와 협의합니다.

중복등기 정리 대응 순서

• 기록 발급 - 두 등기기록과 폐쇄등기부를 모두 발급받습니다. 보존등기 선후가 결론을 가릅니다.
• 매매 증명 - 매도인과의 매매계약서, 대금 영수증, 인도 경위를 모읍니다.
• 상속인 조사 - 제적등본과 가족관계증명서로 상속인과 상속포기 여부를 확인합니다.
• 소송 제기 - 상속인들이 협조하지 않으면 이전등기 청구 소송을 냅니다. 필요하면 가처분을 먼저 합니다.
• 등기 정리 - 판결로 이전등기를 마치고 뒤 등기기록 폐쇄를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 먼저 된 보존등기 자체가 원인무효라는 다툼이 있거나 두 기록 위에 제3자 권리가 쌓여 있다면 등기부 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중복등기 정리와 소유권이전등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중복 보존등기는 어느 것이 유효한가요?
  먼저 된 보존등기가 원인무효가 아니라면 뒤에 된 보존등기가 무효입니다. 뒤 등기를 실제 매수인이 했더라도 마찬가지입니다. 1부동산 1등기기록 원칙 때문에 같은 부동산에 유효한 보존등기는 하나만 존재할 수 있습니다.
• 매수인이 한 뒤 보존등기도 무효인가요?
  네, 매도인 명의 이전등기에서 이전받지 않고 따로 보존등기를 했다면 이중등기로 무효입니다. 매수인은 그 등기로 소유권을 주장할 수 없고, 매도인이나 그 상속인에게서 매매를 원인으로 한 이전등기를 받아야 합니다.
• 매도인이 사망했으면 누구에게 청구하나요?
  매도인의 등기의무는 상속인들이 상속분에 따라 넘겨받으므로 상속인 전원을 상대로 이전등기를 청구합니다. 상속을 포기한 사람은 제외합니다. 협조하는 상속인과는 공동신청으로, 협조하지 않는 상속인은 판결로 정리합니다.
• 오래전 매매라 시효가 지나지 않았나요?
  매수인이 매매 뒤 부동산을 인도받아 계속 점유했다면 이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않습니다. 인도받지 못했다면 10년 시효가 문제될 수 있으므로 인도 여부와 시점을 먼저 확인합니다.
• 무효인 제 등기기록은 어떻게 되나요?
  등기관이 같은 토지에 중복된 등기기록을 발견하면 대법원규칙에 따라 하나를 폐쇄합니다. 폐쇄된 기록의 명의인이 자기 소유임을 증명하면 폐쇄된 기록의 부활을 신청할 수 있지만, 무효인 뒤 보존등기라면 부활 대상이 되기 어렵습니다.
• 뒤 기록에 근저당을 설정했다면요?
  무효인 보존등기에 터 잡은 근저당도 원칙적으로 효력이 없습니다. 근저당권자는 매수인에게 담보 제공 책임을 물을 수 있으므로, 이전등기를 받은 뒤 유효한 기록에 다시 설정해 주는 방식으로 정리하는 것을 검토합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?

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