등기·명의신탁

땅을 사면서 취득시효를 5년으로 줄이기로 약정했으면 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 취득시효 기간을 5년으로 줄이는 특약은 매도인과 매수인 사이에서는 유효하다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 민법 제184조 제2항은 소멸시효를 단축·경감하는 약정을 허용하는데, 취득시효에도 이 규정을 유추 적용합니다. 지금은 특약을 적은 계약서 원본과 땅을 넘겨받은 날짜를 확인해 두십시오.

땅값을 다 치르고 넘겨받아 쓰고 있다면 5년을 채우려고 서두를 필요는 없습니다. 매매를 원인으로 한 이전등기 청구권은 땅을 점유하는 동안 시효로 사라지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 이웃 B씨에게서 밭 1,000㎡를 1억 2,000만원에 사고 잔금을 치른 날부터 농사를 지었습니다. B씨 쪽 사정으로 등기를 바로 넘겨받기 어려워지자, 두 사람은 계약서에 「이 부동산의 취득시효 기간은 5년으로 한다」는 문구를 넣었습니다. A씨는 이 특약이 효력이 있는지, 5년이 지나면 등기를 넘겨받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

취득시효 기간을 줄이는 특약은 유효한가요?

매도인과 매수인 사이에서는 유효하다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에는 취득시효 기간을 약정으로 바꿀 수 있는지 정한 조문이 없습니다. 소멸시효는 법률행위로 배제·연장·가중할 수 없지만 단축·경감은 할 수 있다고 정하고 있어, 취득시효에도 이 규정을 유추 적용합니다.

취득시효 기간을 20년에서 5년으로 줄이면 시효로 소유권을 얻으려는 사람의 요건이 가벼워집니다. 소멸시효의 단축·경감과 같은 방향이므로 A씨와 B씨가 맺은 특약은 효력이 있다고 봅니다. 반대로 30년처럼 기간을 늘리는 특약은 효력이 없습니다. 대법원이 이 쟁점을 정면으로 판단한 판결은 확인되지 않아, 매도인이 다투면 법원 판단을 받아야 합니다.

원래 부동산 취득시효 기간은 몇 년인가요?

부동산 점유취득시효 기간은 20년이고, 기간을 채운 뒤 등기를 해야 소유권을 얻습니다. 소유의 의사로 평온·공연하게 20년간 점유해야 하며, 매수인으로 땅을 넘겨받아 쓰는 사람은 소유의 의사로 점유하는 것으로 추정됩니다.

자기 이름으로 등기가 된 사람이 선의이며 과실 없이 10년간 점유하면 등기부취득시효가 완성됩니다. 아직 등기를 넘겨받지 못한 A씨에게는 해당하지 않습니다.

산 땅을 쓰고 있으면 이전등기 청구권이 시효로 사라지나요?

사라지지 않습니다. 매수인이 땅을 인도받아 계속 점유하고 있으면 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않습니다. 매수인은 특약에 기대지 않고도 언제든 매도인에게 매매를 원인으로 등기를 넘겨 달라고 청구할 수 있습니다.

매수인이 땅을 다른 사람에게 되팔고 점유를 넘겨준 경우에도 같은 판결에 따라 소멸시효가 진행하지 않습니다. 매도인은 매매계약에 따라 매수인에게 소유권을 이전할 의무를 지고, 이 의무는 특약과 별개로 남습니다.

특약은 땅을 새로 산 사람에게도 주장할 수 있나요?

주장하기 어렵습니다. 특약은 계약 당사자 사이의 약속이고, 부동산 소유권은 등기해야 넘어갑니다. 매도인이 등기를 넘기지 않은 채 땅을 다른 사람에게 팔고 등기까지 마쳐 주면, 매수인은 그 사람에게 소유권을 주장하지 못하고 매도인에게 손해배상을 청구하는 문제로 바뀝니다.

그래서 특약보다 처분금지가처분으로 매도인의 처분을 막아 두는 쪽이 권리를 지키는 데 실제로 쓰입니다. 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.

취득시효 단축 특약 대응 순서

• 계약서 확인 - 특약 문구와 계약일, 잔금일을 확인합니다. 특약이 시효 기간만 정했는지, 등기 이전 시기까지 정했는지에 따라 주장이 달라집니다.
• 점유 시작일 기록 - 땅을 넘겨받은 날과 농사·울타리 설치처럼 점유를 보여 주는 사진과 영수증을 모읍니다. 시효 기간 계산의 출발점이 됩니다.
• 등기부 확인 - 매도인 명의가 그대로인지, 근저당이나 가압류가 새로 붙었는지 봅니다. 제3자 앞으로 넘어가면 특약으로 막을 수 없습니다.
• 처분금지가처분 검토 - 매도인이 땅을 팔 우려가 있으면 매매를 원인으로 한 이전등기청구권을 지키려고 가처분을 신청합니다. 가처분 등기 뒤의 처분은 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 이전등기 청구 - 매도인이 등기를 계속 미루면 매매를 원인으로 소유권이전등기 소송을 냅니다. 땅을 점유하는 동안에는 이 청구권이 시효로 사라지지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 위약금이나 담보 목적 문구가 함께 있거나 매도인 쪽 상속·가압류 문제가 얽혀 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득시효를 30년으로 늘리는 특약도 유효한가요?
  아닙니다. 민법 제184조 제2항은 소멸시효를 법률행위로 배제·연장·가중할 수 없다고 정하고, 취득시효에도 이 규정을 유추 적용합니다. 20년을 30년으로 늘리는 특약은 효력이 없으므로, 소유의 의사로 평온·공연하게 20년간 점유하면 특약과 관계없이 취득시효가 완성됩니다.
• 특약이 있으면 5년 뒤 바로 제 땅이 되나요?
  바로 되지는 않습니다. 민법 제245조 제1항에 따라 점유취득시효는 등기를 해야 소유권을 얻습니다. 5년이 지나도 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 청구해 등기를 마쳐야 하고, 매도인이 응하지 않으면 소유권이전등기 소송으로 판결을 받아 등기합니다.
• 매도인이 돌아가시면 특약은 어떻게 되나요?
  상속인에게 그대로 넘어갑니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계합니다. 매도인의 등기 이전 의무와 특약도 상속인들이 승계하므로, 상속인 전원을 상대로 등기 이전을 청구하게 됩니다.
• 등기 전에 매도인이 땅을 남에게 팔면 어떻게 되나요?
  새로 산 사람이 먼저 등기하면 그 사람이 소유자가 됩니다. 민법 제186조에 따라 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 특약만으로 그 사람에게 소유권을 주장하기 어렵습니다. 이때는 매도인에게 이행불능에 따른 손해배상을 청구하는 문제로 바뀌므로, 우려가 있으면 미리 처분금지가처분을 해 둡니다.
• 시효 이익을 미리 포기하기로 약정하면 효력이 있나요?
  효력이 없다고 봅니다. 민법 제184조 제1항은 소멸시효의 이익을 미리 포기하지 못한다고 정하고, 취득시효에도 같은 취지가 유추 적용됩니다. 매도인이 계약서에 「시효를 주장하지 않는다」는 문구를 넣었더라도 시효 완성 전 포기 약정은 효력이 없습니다. 시효가 완성된 뒤의 포기는 가능합니다.
• 등기 소송에서 지면 자주점유가 깨지나요?
  그것만으로 깨지지 않습니다. 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다30288 판결은 점유자가 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 소송에서 패소가 확정되었더라도 그 사정만으로 자주점유 추정이 번복되지 않는다고 보았습니다. 매매 주장이 받아들여지지 않아도 취득시효 주장은 따로 할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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