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취득시효를 30년으로 늘리는 특약에 서명했으면 20년 점유로는 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 취득시효 기간을 30년으로 늘리는 특약은 효력이 없어 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 취득시효를 주장할 수 있습니다. 민법 제184조 제2항은 시효를 법률행위로 연장·가중하지 못하게 하고, 취득시효에도 이를 유추 적용합니다. 지금은 땅을 넘겨받은 날짜와 계약서의 다른 특약 조항을 확인해 두십시오.

그 자리에서

계약서에서 30년 특약 문구와 함께 등기 이전 시기를 정한 조항이 있는지 확인하고, 땅을 넘겨받은 날짜를 기록해 두십시오. 20년 점유 기간은 그날부터 셉니다.

30년 특약에 서명했다고 해서 매매계약을 새로 쓰거나 특약을 지우려고 매도인과 다툴 필요는 없습니다. 효력이 없는 문구는 그대로 두어도 매수인에게 불리하게 작용하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 C씨에게서 전원주택 옆 텃밭 330㎡를 4,500만원에 사고 그날부터 울타리를 치고 채소를 길렀습니다. C씨는 등기를 나중에 넘겨주겠다며 계약서에 「이 부동산의 취득시효 기간은 30년으로 한다」는 문구를 넣자고 했고, A씨는 별생각 없이 서명했습니다. 뒤늦게 이 문구 때문에 20년이 아니라 30년을 점유해야 하는지 걱정이 되어 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

취득시효를 늘리는 특약은 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소멸시효를 법률행위로 배제·연장·가중할 수 없다고 정하고, 취득시효에도 이 규정을 유추 적용합니다. 20년을 30년으로 늘리는 특약은 시효로 소유권을 얻으려는 사람의 요건을 무겁게 하는 약정이어서 효력이 없습니다.

취득시효 특약의 효력 비교(2026. 9. 30. 기준)
없음
효력: 법정 기간
적용 기간: 20년
30년으로 연장
효력: 효력 없음
적용 기간: 20년
5년으로 단축
효력: 당사자 사이 유효 해석
적용 기간: 5년

출처 - 민법 제184조 제2항(유추), 제245조 제1항

그래서 A씨는 특약과 관계없이 소유의 의사로 평온·공연하게 20년간 점유하면 취득시효를 주장할 수 있습니다. 반대로 기간을 5년처럼 줄이는 특약은 당사자 사이에서 유효하다고 봅니다.

특약이 무효면 매매계약 전체도 무효가 되나요?

대부분 매매계약은 그대로 유지됩니다. 법률행위의 일부가 무효이면 원칙적으로 전부를 무효로 하지만, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 했을 것이라고 인정되면 나머지 부분은 무효가 되지 않습니다. 땅을 사고파는 합의는 시효 특약이 없었어도 이루어졌을 가능성이 높습니다.

매매계약이 유효하면 매도인은 매수인에게 소유권을 이전할 의무를 집니다. 매수인은 20년을 기다리지 않고도 매매를 원인으로 등기를 넘겨 달라고 청구할 수 있습니다.

산 땅을 쓰고 있으면 이전등기 청구권이 시효로 사라지나요?

사라지지 않습니다. 매수인이 땅을 인도받아 계속 점유하고 있으면 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않습니다. 그래서 A씨는 매매를 원인으로 한 청구와 20년이 지난 뒤의 취득시효 주장을 모두 쓸 수 있습니다.

20년 점유 기간은 언제부터 세나요?

점유를 시작한 날부터 셉니다. 점유 기간 중 소유자가 바뀌지 않은 땅이라면, 시효를 주장하는 날부터 거꾸로 20년 이상 점유한 사실이 인정되는 한 기산점을 골라 주장할 수 있습니다. A씨 사례라면 2025년 4월에 점유를 시작했으므로 2045년 4월에 20년이 찹니다. 시효로 얻은 소유권은 점유를 시작한 때로 소급합니다.

A씨 사례의 점유 기간 계산(단순 예시)

  1. 2025년 4월

    매수·점유 시작

  2. 점유 중

    매매를 원인으로 한 등기 청구 가능

  3. 2045년 4월

    20년 점유 완성

  4. 등기 후

    점유 개시 시점으로 소급해 소유권 취득

단순 예시 계산

매도인이 그 사이 소유권 확인이나 토지 인도 소송을 내면 시효가 중단될 수 있습니다. 소멸시효의 중단 규정이 취득시효 기간에 준용되기 때문입니다.

취득시효 연장 특약 대응 순서

  • 특약 문구 확인 - 30년 특약 외에 등기 이전 시기, 위약금 조항이 있는지 봅니다. 연장 특약은 효력이 없어도 다른 조항은 따로 판단합니다.
  • 점유 시작일 기록 - 땅을 넘겨받은 날, 울타리·경작 사진과 영수증을 모읍니다. 20년 기간 계산의 출발점이 됩니다.
  • 등기 이전 요구 - 매도인에게 매매를 원인으로 등기를 넘겨 달라고 내용증명으로 요구합니다. 매도인이 미룬 시점이 문서로 남습니다.
  • 처분 방지 - 매도인이 땅을 팔 우려가 있으면 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자가 먼저 등기하면 매수인은 소유권을 주장하기 어렵습니다.
  • 소송 제기 - 매도인이 응하지 않으면 매매를 원인으로 소유권이전등기 소송을 냅니다. 20년이 지났다면 취득시효 완성을 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 이미 땅을 다른 사람에게 넘겼거나 계약서에 담보 목적 문구가 따로 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

30년 특약에 서명한 매수인들은 「계약서에 썼으니 지켜야 한다」고 생각하고 10년을 더 기다릴 각오를 합니다. 실제로 시효를 늘리는 약정은 효력이 없고, 땅을 넘겨받아 쓰는 매수인은 20년을 기다릴 것도 없이 매매를 원인으로 등기를 청구할 수 있습니다. 특약보다 매매계약서와 대금 영수증이 더 중요한 자료입니다.

결론을 가르는 것은 점유를 시작한 날입니다. 울타리를 친 날, 처음 경작한 날의 사진, 대금을 치른 날의 입금 내역이 흩어지지 않게 모아 두어야 합니다. 매도인에게 등기를 요구했다면 그 날짜가 드러나는 내용증명이나 문자를 남겨야 뒤에 다툼이 줄어듭니다.

이 기록은 소유권이전등기 소송에서 매매 사실과 인도 시점을 증명하고, 20년이 지난 뒤에는 취득시효 기산점을 정하는 증거가 됩니다. 매도인이 소유권 확인 소송을 내 시효 중단을 주장할 때에도 그 소송 전후의 점유 상태를 보여 주는 자료로 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 매매 후 등기를 넘겨받지 못한 토지의 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분 사건을 수행해 왔으며, 계약서 특약의 효력과 점유 개시일을 먼저 확인한 뒤 매매를 원인으로 한 청구와 취득시효 주장을 함께 준비하는 방식으로 대응합니다.

  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 명도·임대차 분쟁
  • 가사·상속 사건

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서·대금 입금 내역·토지 등기사항증명서·경작 사진을 준비해 주시면, 30년 특약의 효력·매매를 원인으로 한 등기 청구·20년 기산점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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