분양·청약

분양 중도금을 미루다 입주예정일이 지났다면 분양회사에 입주 지연 책임을 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 다만 분양회사의 입주 지연 책임은 입주예정일이 아니라 수분양자가 밀린 중도금을 모두 낸 때부터 생깁니다. 대법원은 중도금을 내지 않은 상태에서 입주예정일이 지나면 중도금 지급의무와 입주시켜 줄 의무가 동시이행관계가 된다고 보았습니다. 지금은 4차 중도금을 낸 날짜와 입주예정일 이후 낸 연체료 내역부터 정리해 두십시오.

입주예정일이 지났으니 그날부터 지연 배상을 받을 수 있다고 생각하기 쉽지만, 중도금을 밀렸다면 기산일이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 5월 A씨는 신축 아파트를 분양받으면서 중도금은 4차례 나눠 입주예정일 전에 내고, 입주예정일은 2025년 6월로 정했습니다. 공사가 늦어지자 불안해진 A씨는 3차 중도금까지만 내고 4차 중도금 6천만원을 미뤘습니다. 분양회사는 입주예정일이 한참 지나도 입주할 수 없는 상태였는데도 해제까지 거론하며 독촉했고, A씨는 2025년 10월 4차 중도금과 연체료를 모두 냈지만 아직 입주하지 못했습니다. A씨는 중도금 완납일부터 입주 지연 책임을 묻고, 입주예정일 이후의 연체료는 돌려받을 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중도금을 밀린 채 입주예정일이 지나면 어떻게 되나요?

중도금 지급의무와 입주시켜 줄 의무가 동시이행관계가 됩니다. 원래 중도금은 입주보다 먼저 내야 하는 선이행 의무지만, 중도금을 내지 않은 상태에서 입주예정일이 오면 두 의무는 맞물리게 됩니다. 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결은 이 경우 수분양자가 중도금을 낼 때까지 분양회사는 지체책임을 지지 않지만, 중도금을 모두 내면 그때부터 지체책임을 진다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 동시이행 항변권 규정이 적용되는 구조입니다.

따라서 입주 지연에 대한 지체상금은 수분양자가 4차 중도금을 완납한 날부터 실제로 입주가 가능해진 날까지의 기간에 대해 청구할 수 있습니다.

입주예정일 이후 낸 연체료는 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 위 판결은 대금 연체료 약정을 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로 보아 지체책임이 생길 때 비로소 지급의무가 생긴다고 했습니다. 입주예정일이 지나 동시이행관계가 된 뒤에는 분양회사가 입주를 가능하게 할 때까지 수분양자에게 중도금 지체책임이 생기지 않습니다. 그러므로 중도금 약정 기일부터 입주예정일까지의 연체료는 내야 하지만, 입주예정일 이후 중도금 납부일까지의 연체료는 분양회사가 법률상 원인 없이 받은 것이어서 반환을 청구할 수 있습니다.

분양회사가 불안하면 중도금을 미뤄도 되나요?

분양회사의 신용불안이나 재산상태 악화가 있으면 미룰 수 있습니다. 대법원 2006. 10. 26. 선고 2004다24106, 24113 판결은 이런 사정이 선이행 의무자인 수분양자가 이행을 거절할 수 있는 사유에 해당하고, 그 거절권능이 있는 것만으로 수분양자에게 중도금 지체책임이 생기지 않는다고 보았습니다. 다만 공사가 조금 늦어진다는 불안만으로는 부족하고, 분양회사의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있어야 합니다.

매매 목적물에 권리를 주장하는 사람이 있어 권리를 잃을 염려가 있는 때에도 그 위험의 한도에서 대금 지급을 거절할 수 있습니다.

분양 중도금 지체와 입주 지연 대응 순서

• 날짜 정리 - 중도금 약정 기일, 실제 납부일, 입주예정일, 실제 입주 가능일을 표로 만듭니다. 지체상금과 연체료의 기간이 여기서 정해집니다.
• 연체료 구분 - 낸 연체료를 입주예정일 전후로 나눕니다. 입주예정일 이후 부분은 반환 청구 대상입니다.
• 지체상금 계산 - 분양계약서의 지체상금 조항과 중도금 완납일을 대입해 계산합니다. 기산일은 완납일입니다.
• 서면 청구 - 분양회사에 지체상금 지급과 연체료 반환을 내용증명으로 요구합니다. 입주 전 잔금과 상계를 협의할 수 있습니다.
• 소송 또는 공동 대응 - 다른 수분양자와 함께 지체상금·부당이득 반환 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 입주 지연 면책 사유나 연체료 특약이 따로 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 지체상금과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주 지연 지체상금은 언제부터 계산하나요?
  중도금을 밀리지 않았다면 입주예정일부터, 밀린 채 입주예정일이 지났다면 중도금을 완납한 날부터입니다. 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793 등 판결은 이 경우 두 의무가 민법 제536조 제1항의 동시이행관계가 되어 완납 때부터 분양회사가 지체책임을 진다고 보았습니다.
• 입주예정일 이후 낸 연체료는 돌려받나요?
  돌려받을 수 있습니다. 연체료 약정은 손해배상의 예정이어서 지체책임이 있을 때만 지급의무가 생기는데, 입주예정일 이후에는 동시이행관계로 수분양자의 지체책임이 없습니다. 그 기간 연체료는 민법 제741조의 부당이득으로 반환을 청구합니다.
• 입주예정일 전까지의 연체료도 돌려받나요?
  돌려받지 못합니다. 중도금 약정 기일부터 입주예정일까지는 수분양자가 선이행 의무를 지체한 기간이므로 분양회사가 연체료를 받을 수 있습니다. 연체료 약정은 민법 제398조 제1항의 손해배상 예정으로서 이 기간에는 효력이 있습니다.
• 분양회사가 불안하면 중도금을 안 내도 되나요?
  신용불안이나 재산상태 악화처럼 분양회사의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 대법원 2006. 10. 26. 선고 2004다24106 판결은 이 경우 민법 제536조 제2항의 거절권능이 있어 수분양자에게 지체책임이 생기지 않는다고 보았습니다.
• 분양 아파트에 다른 권리자가 나타나면요?
  매매 목적물에 권리를 주장하는 자가 있어 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 민법 제588조에 따라 그 위험의 한도에서 대금 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 매도인이 상당한 담보를 제공하면 거절할 수 없습니다.
• 분양회사가 중도금 미납을 이유로 해제할 수 있나요?
  입주예정일이 지나 동시이행관계가 된 뒤에는 분양회사도 입주를 가능하게 할 이행을 제공해야 수분양자의 지체를 주장할 수 있습니다. 공사가 늦어 입주가 불가능한 상태에서 중도금 미납만을 이유로 한 해제는 민법 제536조 제1항에 비추어 다툴 여지가 큽니다.

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