매매 계약

산 땅에 매도인 채권자의 가압류가 걸렸는데 잔금을 안 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매매 목적 토지에 가압류등기가 되어 있으면 매도인의 가압류등기 말소의무도 매수인의 잔금 지급의무와 동시이행 관계라서, 말소될 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기를 해 줄 의무를 지기 때문입니다. 다만 잔금을 가압류 해제와 맞바꾸는 방식도 있으니 가압류 청구금액부터 확인하십시오.

가압류가 걸렸다고 곧바로 계약을 끝내야 하는 것은 아니고, 잔금 지급을 미루면서 말소를 요구하는 것으로 충분한 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 9월 토지를 5억원에 사기로 하고 계약금과 중도금 2억원을 치렀습니다. 잔금일을 2주 앞둔 11월, 등기사항증명서를 떼어 보니 매도인의 채권자가 그 토지에 청구금액 8,000만원의 가압류를 해 둔 상태였습니다. 매도인은 잔금을 주면 그 돈으로 해결하겠다며 잔금부터 달라고 했습니다. L씨는 가압류가 풀릴 때까지 잔금을 안 줘도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류가 걸리면 잔금 지급을 미뤄도 되나요?

미뤄도 됩니다. 부동산 매매에서 매도인의 소유권이전등기의무·인도의무와 매수인의 잔금 지급의무는 동시이행 관계가 원칙입니다. 이때 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기를 해 줄 의무를 지므로, 목적 부동산에 가압류등기가 있으면 그 등기도 말소해야 합니다. 대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결은 그래서 가압류등기 말소의무도 매수인의 대금 지급의무와 동시이행 관계라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 매매 당사자의 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하도록 정합니다. 매수인이 가압류를 인수하기로 약정했다면 그 약정이 우선합니다.

매도인이 산 땅의 이전등기청구권이 가압류된 경우도 같나요?

같습니다. 매도인이 아직 자기 앞으로 등기를 넘겨받지 못한 땅을 판 경우처럼, 매도인의 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있으면 매도인은 가압류를 풀지 않고는 자기 명의 등기를 받을 수 없고 매수인에게도 넘겨줄 수 없습니다. 대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다27784, 27791 판결은 이 경우 가압류를 해제해 완전한 소유권이전등기를 해 주는 것까지 동시이행 관계에 있고, 가압류가 해제되지 않는 한 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다.

계약서에 동시이행 문구가 없어도 거절할 수 있나요?

있습니다. 동시이행 관계는 법에서 나오는 것이라 계약서에 따로 적지 않아도 됩니다. 이와 별도로 민법은 매매 목적물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있어 매수인이 권리를 잃을 염려가 있으면 그 위험의 한도에서 대금 지급을 거절할 수 있다고 정합니다. 매도인이 상당한 담보를 제공하면 이 거절권은 쓸 수 없습니다.

실무에서는 잔금일에 매도인이 받은 잔금으로 가압류 채권자에게 변제하고, 해제 신청서와 등기 서류를 함께 받는 방식으로 정리하는 경우가 많습니다. 이때 잔금 일부를 가압류 채권자에게 직접 보내는 절차를 합의서로 남겨 두어야 합니다.

잔금일이 지나도 말소가 안 되면 어떻게 하나요?

매수인은 이행지체 책임 없이 잔금 지급을 계속 거절할 수 있습니다. 매도인이 상당한 기간 안에 가압류를 말소하지 못하면, 매수인은 자기 잔금을 준비해 둔 상태에서 이행을 최고한 뒤 계약 해제와 손해배상을 검토할 수 있습니다. 가압류가 본압류로 넘어가 경매가 시작되면 권리를 잃을 위험이 커지므로 대응을 서둘러야 합니다.

가압류 잔금 거절 대응 순서

• 등기부 확인 - 가압류권자, 청구금액, 등기일을 확인합니다. 말소에 필요한 금액의 기준이 됩니다.
• 말소 요구 - 잔금일까지 말소해 달라는 내용증명을 보냅니다. 잔금 거절 이유를 남기는 기록입니다.
• 잔금 준비 증명 - 잔금을 준비해 둔 계좌나 대출 승인서를 확보합니다. 해제를 검토할 때 필요합니다.
• 동시 정산 합의 - 잔금으로 가압류 채권을 갚고 해제 신청서를 받는 절차를 합의서로 정합니다.
• 해제 검토 - 말소가 계속 안 되면 기간을 정해 최고한 뒤 해제와 손해배상을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 가압류 등 부담을 매수인이 인수하기로 한 특약이 있거나 잔금 대신 채무를 떠안기로 했다면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 잔금·소유권이전등기 소송과 가압류 해제 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류가 있으면 잔금을 안 줘도 되나요?
  가압류등기가 말소될 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결은 매도인이 제한이나 부담 없는 완전한 소유권이전등기를 해 줄 의무를 지므로, 가압류등기 말소의무도 매수인의 대금 지급의무와 동시이행 관계라고 보았습니다. 매수인이 가압류를 인수하기로 약정한 경우는 예외입니다.
• 잔금을 안 주면 제가 이행지체가 되나요?
  되지 않습니다. 동시이행 관계에서는 상대방이 자기 채무의 이행을 제공하지 않는 한 이쪽도 지체 책임을 지지 않습니다. 매도인이 가압류를 말소할 준비를 갖춰 제공하지 않은 상태라면 매수인이 잔금을 미뤄도 지연손해금이나 위약금 책임이 생기지 않습니다. 거절 이유를 문서로 알려 두는 편이 안전합니다.
• 매도인이 아직 등기를 못 받은 땅이면요?
  매도인의 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있다면, 가압류를 해제해 완전한 등기를 넘겨주는 것까지 잔금과 동시이행 관계입니다. 대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다27784, 27791 판결이 이렇게 보았습니다. 가압류가 해제되지 않는 한 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.
• 동시이행 말고 다른 근거도 있나요?
  있습니다. 민법 제588조는 매매 목적물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있어 매수인이 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있으면, 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부 지급을 거절할 수 있다고 정합니다. 다만 매도인이 상당한 담보를 제공하면 이 거절권은 쓸 수 없습니다.
• 잔금으로 가압류를 푸는 방법이 있나요?
  있습니다. 잔금일에 잔금 일부를 가압류 채권자에게 직접 보내 채권을 변제하고, 채권자로부터 가압류 해제 신청서를 받아 소유권이전등기 서류와 함께 넘겨받는 방식이 흔히 쓰입니다. 이 절차는 매도인·매수인·채권자가 함께 합의서로 정해 두어야 돈만 나가고 해제가 안 되는 일을 막을 수 있습니다.
• 말소가 끝내 안 되면 계약을 해제할 수 있나요?
  해제를 검토할 수 있습니다. 매수인이 잔금을 준비해 둔 상태에서 상당한 기간을 정해 가압류 말소를 포함한 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행이 없으면 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 잔금 준비를 증명하지 못하면 매도인이 동시이행 항변으로 해제를 다툴 수 있습니다.

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