상가 임대차

남의 땅 위 건물을 경매로 샀는데 땅 주인에게 임차권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 주장할 수 없고, 건물을 경매로 산 사람에게 토지임차권도 함께 넘어오지만, 토지 임대인의 동의가 없으면 그 임차권 취득을 임대인에게 대항하지 못합니다. 민법 제622조 제1항은 토지를 산 제3자에 대한 대항력일 뿐이고, 임대인에 대해서는 제629조의 동의가 필요하다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 토지 임대인의 동의를 받을 수 있는지와 전 임차인의 차임 연체 내역을 확인해 두십시오.

건물 등기가 되어 있다고 해서 땅 주인에게도 당연히 임차권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 건물등기로 생기는 대항력은 땅을 새로 산 사람을 상대로 한 것입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 경매에서 남의 땅 위에 지어진 창고 건물을 1억 8,000만원에 매수했습니다. 전 건물주는 땅 주인과 건물 소유를 목적으로 토지임대차를 맺고 건물을 신축해 보존등기를 한 뒤 은행에 근저당권을 설정했는데, 그 뒤 월 차임 150만원을 석 달째 내지 않은 상태였습니다. 땅 주인은 A씨에게 임차인 변경에 동의하지 않는다며 건물을 철거하고 땅을 돌려달라고 합니다. A씨가 토지임차권을 땅 주인에게 주장할 수 있는지가 쟁점인 사안입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물을 경매로 사면 토지임차권도 따라오나요?

따라옵니다. 건물 소유를 목적으로 토지를 빌린 사람이 그 건물에 저당권을 설정했다면, 저당권의 효력은 건물뿐 아니라 건물 소유를 위한 토지임차권에도 미칩니다. 그래서 저당권이 실행되어 경매로 건물을 산 사람은 특별한 사정이 없으면 토지임차권도 함께 취득합니다.

대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결은 이 법리를 확인하면서도, 이때 임차권 양도 제한 규정이 그대로 적용되므로 토지 임대인의 동의가 없으면 매수인은 임차권 취득을 임대인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제629조도 같은 내용입니다.

건물등기가 있으면 땅 주인에게도 대항할 수 있지 않나요?

아닙니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않아도 임차인이 지상 건물을 등기하면 제3자에게 임대차의 효력이 생기지만, 이 규정은 토지를 새로 취득한 제3자를 상대로 한 것입니다. 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결은 이 조항이 임대인의 동의 없이 임차권 취득을 대항할 수 있다는 뜻까지 담은 것은 아니라고 보았습니다.

동의가 없으면 무조건 철거해야 하나요?

배신적 행위가 아니라고 볼 특별한 사정이 있으면 다툴 수 있습니다. 92다24950 판결은 임차인 변경이 신뢰관계를 깨뜨리는 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있으면 임대인이 동의 없음만을 이유로 해지할 수 없고, 그때는 매수인이 동의 없이도 임차권 이전을 대항할 수 있다고 보았습니다. 다만 그 특별한 사정은 매수인이 주장하고 증명해야 합니다.

전 임차인이 차임을 여러 번 밀렸다면 이 주장은 어려워집니다. 건물 소유 목적의 토지임대차에서도 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

해지되면 건물 매수를 청구할 수 있나요?

차임 연체로 해지되었다면 청구할 수 없습니다. 토지임대차 기간이 만료되었을 때 건물이 남아 있으면 임차인은 갱신청구와 건물 매수청구를 할 수 있지만, 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결은 차임 연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 지상건물 매수청구를 할 수 없다고 보았습니다. 원안은 해지 근거를 「민법 제692조 제2항」으로 적었으나 임차권 무단양도 해지는 제629조 제2항입니다.

경매로 산 건물의 토지임차권 대응 순서

• 토지임대차 확인 - 매각물건명세서와 전 임차인의 임대차계약서로 기간·차임·특약을 확인합니다. 입찰 전 확인이 가장 안전합니다.
• 연체 차임 확인 - 전 임차인의 차임 연체 기수를 확인합니다. 2기 이상이면 임대인이 해지할 수 있습니다.
• 임대인 동의 요청 - 매각대금 납부 뒤 임대인에게 임차인 변경 동의를 서면으로 요청합니다. 동의가 있으면 대항력 문제가 해결됩니다.
• 특별한 사정 정리 - 동의가 없으면 차임 지급 능력, 같은 용도 사용 등 배신행위가 아니라는 사정을 모읍니다. 증명 책임은 매수인에게 있습니다.
• 철거 소송 대응 - 임대인이 해지 후 철거·토지인도를 청구하면 특별한 사정과 매수청구 가부를 다툽니다. 해지 사유에 따라 방어 수단이 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지임대차가 등기되어 있거나 법정지상권이 성립할 여지가 있으면 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지인도 등 부동산 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 경매 매수인에게 토지임차권도 넘어오나요?
  넘어옵니다. 건물에 설정된 저당권의 효력은 건물 소유를 위한 토지임차권에도 미치므로, 경매로 건물을 산 사람은 특별한 사정이 없으면 토지임차권도 함께 취득합니다. 다만 토지 임대인에게 그 취득을 주장하려면 임대인의 동의가 있어야 합니다.
• 땅 주인이 동의를 거절하면 바로 해지되나요?
  해지 사유가 생깁니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 동의 없음만을 이유로 해지하지 못하고, 그 사정은 매수인이 증명해야 합니다.
• 땅 주인이 바뀌면 건물등기로 대항할 수 있나요?
  대항할 수 있습니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않아도 임차인이 지상 건물을 등기하면 제3자에게 임대차의 효력이 생깁니다. 이 조항은 토지를 새로 산 사람에게 적용되는 것이고, 임대인 본인의 동의를 대신하지는 않습니다.
• 전 임차인의 연체 차임은 매수인이 내야 하나요?
  연체 차임 채무 자체가 매수인에게 넘어오지는 않지만, 해지 사유로는 남습니다. 건물 소유 목적 토지임대차도 차임 연체액이 2기에 이르면 임대인이 해지할 수 있으므로, 매수인은 해지를 막기 위해 연체분을 대신 정리할지 판단해야 합니다.
• 기간 만료로 끝나면 건물을 사 달라고 할 수 있나요?
  임차권이 적법하게 대항되는 상태라면 가능합니다. 토지임대차 기간이 만료되고 건물이 남아 있으면 먼저 갱신을 청구하고, 임대인이 거절하면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 차임 연체 등으로 해지된 경우에는 이 청구가 인정되지 않습니다.
• 특별한 사정은 어떤 것이 인정되나요?
  임차인 변경이 신뢰관계를 깨뜨리지 않는다고 볼 사정입니다. 같은 용도로 계속 쓰는 점, 차임을 제때 낼 자력이 있는 점, 임대인에게 불이익이 없는 점 등을 모아 주장합니다. 92다24950 판결은 이 사정을 매수인이 주장하고 증명해야 한다고 했습니다.

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