건축·용도변경

불법건축물 철거 대집행 때 안에 사는 사람도 내보낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 철거의무자가 건물을 점유하고 있다면 행정청은 철거 대집행 과정에서 따로 퇴거 판결 없이도 점유자를 내보내는 조치를 할 수 있습니다. 대법원은 건물철거의무에 퇴거의무가 포함되어 있다고 보고, 대집행으로 철거를 실현할 수 있는 경우에는 행정청이 민사소송으로 퇴거를 구할 수 없다고 판단했습니다. 지금은 받은 계고서의 이행기한과 철거 대상 건축물의 범위부터 확인하십시오.

계고서를 받았다고 곧바로 짐을 빼야 하는 것은 아닙니다. 계고서에 적힌 이행기한까지는 철거 대집행을 할 수 없고, 그 뒤에도 대집행영장으로 실행 시기를 따로 알려야 합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2019년부터 허가 없이 증축한 창고 건물에서 가족과 살며 작은 작업장을 운영해 왔습니다. 2025년 시청은 G씨에게 불법건축물 자진철거를 명하고, 따르지 않자 행정대집행 계고를 했습니다. 시청은 이와 별도로 G씨를 상대로 건물에서 나가라는 민사소송도 냈는데, G씨는 철거 판결도 퇴거 판결도 없는 상태에서 시청이 가족까지 내보낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

행정청이 대집행 대신 민사소송으로 철거나 퇴거를 구할 수 있나요?

구할 수 없습니다. 법령상 행정대집행 절차가 인정되어 행정청이 대집행으로 건물 철거 같은 대체적 작위의무를 실현할 수 있는 경우에는 따로 민사소송으로 그 의무 이행을 구할 수 없습니다. 이런 민사소송은 소의 이익이 없어 각하됩니다.

2026. 10. 1. 기준 현행 「행정대집행법」은 법률이나 행정청의 명령에 따른 행위로서 다른 사람이 대신할 수 있는 행위를 의무자가 하지 않으면, 다른 수단으로 이행을 확보하기 어렵고 방치하면 공익을 심히 해칠 때 행정청이 직접 하거나 제3자에게 하게 하고 비용을 의무자에게 징수할 수 있다고 정합니다. 철거는 다른 사람이 대신할 수 있는 행위라 대집행 대상입니다.

철거의무자가 건물에 살고 있으면 퇴거 판결이 따로 필요한가요?

필요하지 않습니다. 건물의 점유자가 철거의무자일 때에는 건물철거의무에 퇴거의무도 포함되어 있어, 별도로 퇴거를 명하는 집행권원이 없어도 됩니다. 그래서 행정청은 철거 대집행 과정에서 부수적으로 건물 점유자들을 퇴거시키는 조치를 할 수 있습니다.

점유자들이 적법한 대집행을 힘으로 막으면 공무집행방해죄가 될 수 있고, 행정청은 필요하면 경찰의 도움을 받을 수 있습니다. 직무를 집행하는 공무원을 폭행하거나 협박하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 현장에서 몸으로 막기보다 계고 단계에서 법적 절차로 다투는 편이 안전합니다.

대집행 절차에서 점유자가 확인할 것은 무엇인가요?

계고와 대집행영장 통지가 제대로 이뤄졌는지 확인합니다. 행정청은 상당한 이행기한을 정해 그때까지 이행하지 않으면 대집행한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 하고, 이행기한은 사회통념상 의무를 이행하는 데 필요한 기간이 확보되도록 정해야 합니다. 이행기한이 지나치게 짧으면 계고의 위법을 다툴 수 있습니다.

계고 뒤에도 이행하지 않으면 행정청은 대집행영장으로 대집행 시기, 집행책임자 성명, 비용 견적액을 알려야 합니다. 다만 적법한 건물에서 점유만 빼앗으려는 인도 의무는 다른 사람이 대신할 수 없는 의무라 대집행 대상이 아니므로, 계고가 철거가 아닌 건물 비우기만을 목적으로 한다면 그 점을 다툽니다.

철거 대집행 퇴거 대응 순서

• 계고서 확인 - 철거 대상 건축물의 범위와 이행기한을 확인합니다. 적법한 부분까지 포함되었는지 봅니다.
• 위법 사유 검토 - 불법건축물인지, 이행기한이 상당한지, 방치 시 공익을 심히 해치는지 따집니다. 요건이 빠지면 계고 취소를 구할 수 있습니다.
• 취소소송과 집행정지 - 계고를 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내고 집행정지를 함께 신청합니다. 회복하기 어려운 손해가 있어야 집행정지가 받아들여집니다.
• 민사소송 대응 - 시청이 낸 퇴거 민사소송에는 대집행이 가능하므로 소의 이익이 없다고 답변합니다. 대집행이 불가능한 사정이 있다면 결론이 달라집니다.
• 이주와 비용 준비 - 대집행 비용은 의무자에게 징수되므로 자진철거와 비용을 비교합니다. 가족 이주 일정도 미리 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유자가 철거의무자가 아닌 임차인이거나 제3자라면 퇴거 가능 여부가 달라지므로 계약서와 계고서 명의를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 행정대집행 계고처분 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시청이 퇴거 민사소송을 내면 어떻게 대응하나요?
  대집행으로 실현할 수 있는 의무라 소의 이익이 없다고 답변합니다. 대법원 2017. 4. 28. 선고 2016다213916 판결은 행정대집행으로 건물 철거 등 대체적 작위의무를 실현할 수 있는 경우 민사소송으로 그 이행을 구할 수 없다고 보았습니다. 이 경우 민사소송은 각하됩니다.
• 철거 판결 없이도 시청이 건물을 부술 수 있나요?
  요건을 갖추면 할 수 있습니다. 행정대집행법 제2조는 법률이나 행정청의 명령에 따른 대체적 작위의무를 이행하지 않고, 다른 수단으로 이행 확보가 어려우며 방치하면 공익을 심히 해칠 때 행정청이 직접 대집행하도록 합니다. 법원 판결이 아니라 계고와 영장 통지 절차를 거칩니다.
• 계고서의 이행기한이 너무 짧으면 어떻게 하나요?
  계고의 위법을 다툴 수 있습니다. 행정대집행법 제3조 제1항은 상당한 이행기한을 정해 문서로 계고하되, 의무의 성질과 내용을 고려해 사회통념상 이행에 필요한 기간이 확보되도록 정하라고 합니다. 철거 규모에 비해 기한이 짧았다면 취소소송의 사유가 됩니다.
• 대집행 날짜는 미리 알려 주나요?
  알려야 합니다. 행정대집행법 제3조 제2항은 계고 후 지정기한까지 이행하지 않으면 대집행영장으로 대집행 시기, 집행책임자 성명, 비용 개산 견적액을 의무자에게 통지하도록 합니다. 다만 같은 조 제3항은 비상시나 위험이 절박한 경우 이 절차를 생략할 수 있게 합니다.
• 대집행 현장에서 막으면 처벌받나요?
  폭행이나 협박으로 막으면 처벌될 수 있습니다. 판례는 점유자들이 적법한 대집행을 위력으로 방해하면 공무집행방해죄가 성립하고 행정청이 경찰의 도움을 받을 수 있다고 보았습니다. 형법 제136조 제1항은 직무를 집행하는 공무원을 폭행·협박하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.
• 소송을 내면 대집행이 자동으로 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 행정소송법 제23조 제1항에 따라 취소소송을 내도 처분의 집행은 계속됩니다. 멈추려면 같은 조 제2항에 따라 회복하기 어려운 손해를 예방할 긴급한 필요를 소명해 집행정지를 신청해야 합니다. 주거를 잃는 사정은 이 손해를 설명하는 자료가 됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성