상가 임대차

대금을 내기 전 낙찰자에게 상가를 빌렸는데 우선변제권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매각대금을 내기 전의 최고가매수신고인과 맺은 상가 임대차로는 우선변제권을 인정받기 어렵습니다. 대법원 2012다93794 판결은 대금을 내지 않은 최고가매수신고인에게 그 지위만으로 적법한 임대권한이 있다고 볼 수 없다고 보았습니다. 지금은 계약일·입점일과 낙찰자의 매각대금 완납일을 나란히 비교해 보십시오.

이미 맺은 계약을 무효로 돌리고 새 건물주와 처음부터 다시 협상해야 하는 것은 아닙니다. 계약 자체는 당사자 사이에 효력이 있고, 문제는 제3자에 대한 우선변제권입니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 10월 13일 서울의 상가 경매에서 최고가매수신고인이 된 사람과 보증금 5,000만원, 월세 150만원으로 임대차계약을 맺고, 10월 23일 기존 임차인에게서 점포를 넘겨받아 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 다음 날 낙찰자가 매각대금을 내고 은행에 근저당을 설정해 줬습니다. 2026년 이 상가가 다시 경매에 넘어가자 R씨는 우선변제권이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최고가매수신고인과 맺은 임대차도 보호받나요?

우선변제권을 인정받기 어렵습니다. 임대차보호법은 소유자가 아닌 사람과 맺은 임대차에도 적용될 수 있지만, 적어도 적법하게 임대할 권한이 있는 사람과 계약해야 합니다. 대법원은 매각대금을 아직 내지 않은 최고가매수신고인은 그 지위만으로 적법한 임대권한이 있다고 볼 수 없다고 보고, 그와 맺은 임대차로 우선변제권을 취득했다고 본 원심을 파기했습니다.

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득합니다. 사례처럼 대금 완납 전날 계약하고 입점했다면 그날 임대인은 소유자가 아니었고, 대금 완납 당일 설정된 근저당권자보다 앞선다고 주장하기 어렵습니다. 이 판례는 주택 사건이지만 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」의 우선변제권도 같은 구조입니다.

소액임차인 최우선변제도 못 받나요?

별개로 따져 볼 수 있습니다. 대법원도 같은 판결에서 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지는 별개의 문제라고 밝혔습니다. 다만 이것도 적법한 임대권한을 전제로 하므로 결론을 단정할 수 없고, 사안별로 다퉈야 합니다.

상가 최우선변제는 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록을 마친 소액임차인에게 인정되고, 서울특별시는 환산보증금 6천500만원 이하, 우선변제 금액 2천200만원이 기준입니다.

경매 중인 상가를 빌릴 때는 언제 계약해야 하나요?

낙찰자가 매각대금을 다 내 소유권을 취득한 뒤에 계약하는 것이 안전합니다. 대금 완납 뒤 소유권이전등기가 나기 전이라도 소유권은 이미 넘어왔으므로, 법원의 대금납부 확인이나 매각대금 완납증명을 보고 계약하면 됩니다.

계약 전에 등기사항증명서로 새 근저당이 설정됐는지 확인하십시오. 낙찰자는 대금을 대출로 마련하는 경우가 많아, 소유권 취득과 같은 날 근저당이 설정되는 일이 흔합니다. 그 근저당보다 대항요건을 늦게 갖추면 경매 때 근저당보다 뒤에 섭니다.

경매 낙찰 상가 임차 전 확인 순서

• 대금 완납 확인 - 낙찰자에게 매각대금 완납증명을 요구합니다. 완납 전이면 계약을 미룹니다.
• 등기부 확인 - 소유권이전과 근저당 설정 여부를 확인합니다. 같은 날 설정된 근저당은 순위에서 앞섭니다.
• 계약서 작성 - 임대인 란에 소유권을 취득한 매수인을 적습니다. 대리인이면 위임장을 받습니다.
• 대항요건 갖추기 - 입점과 사업자등록 신청을 서두르고 확정일자를 받습니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 기존 임차인 정리 확인 - 기존 임차인이 점포를 넘겨준 날과 방식을 기록합니다. 점유 이전 분쟁을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 낙찰자가 기존 소유자에게서 임대 권한을 따로 위임받았거나 대금 납부가 늦어진 경우에는 계약서와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매의 배당이의·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 소유자가 아닌 사람과 맺은 임대차는 모두 보호받지 못하나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 임대차보호법이 소유자와의 계약에만 한정되지는 않는다고 하면서, 적어도 적법한 임대권한을 가진 사람과 계약해야 한다고 보았습니다. 소유자에게서 임대 권한을 위임받은 사람이나 전대인은 이 요건을 갖출 수 있습니다.
• 낙찰자는 언제 소유자가 되나요?
  매각대금을 다 낸 때입니다. 민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정합니다. 소유권이전등기는 그 뒤에 이루어지지만, 소유권 취득 시점은 대금 완납일이므로 이 날 이후 계약하면 적법한 임대권한 문제가 생기지 않습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 이를 정합니다. 그래서 대항요건을 갖춘 날 설정된 근저당이 있으면 근저당이 앞섭니다. 입점과 사업자등록은 가능한 한 빨리 마쳐야 합니다.
• 최우선변제는 받을 수 있나요?
  별개로 다툴 수 있습니다. 대법원 2012다93794 판결은 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선 배당받을 수 있는지는 별개의 문제라고 밝혔습니다. 다만 적법한 임대권한 문제는 여기서도 다툼이 될 수 있어 결론을 단정할 수 없습니다. 환산보증금이 지역 기준 이하인지도 먼저 계산해야 합니다.
• 낙찰자와 맺은 계약은 무효인가요?
  당사자 사이에서는 유효합니다. 우선변제권은 다른 채권자에 대한 권리여서 인정되지 않을 수 있지만, 임대차계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 따라서 낙찰자였던 건물주에게는 계약에 따라 보증금 반환을 청구할 수 있고, 경매 배당에서 우선 순위를 주장하기 어려울 뿐입니다.
• 다시 경매되면 배당요구는 해야 하나요?
  해야 합니다. 우선변제권 인정 여부가 다퉈지더라도 배당요구를 하지 않으면 배당에 참여할 기회를 잃습니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하므로, 종기 전에 계약서와 사업자등록증명을 붙여 배당요구를 합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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