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빚 대신 시가가 더 비싼 부동산을 넘겼다면 차액이나 부동산을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 빚 대신 완전히 소유권을 넘긴 대물변제라면 부동산 시가가 채무 원리금보다 비싸도 돌려받기 어렵습니다. 대법원은 대물변제에는 대물반환 예약을 제한하는 민법 제607조·제608조가 적용되지 않는다고 보았습니다. 지금은 소유권을 넘길 때의 약정이 빚 대신 넘기는 내용인지, 갚으면 돌려받는 내용인지부터 확인하십시오.

시가가 채무보다 비쌌다는 이유만으로 차액을 돌려받을 수 있다고 보고 서둘러 반환 소송을 준비할 필요는 없습니다. 먼저 넘긴 경위가 대물변제였는지부터 가려야 합니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024년 3월 지인에게 3천만원을 월 1%, 변제기 2개월로 빌렸습니다. 변제기가 지나도 갚을 방법이 없자 2024년 6월 시가 4천만원 상당의 소형 토지 소유권을 넘기고 빚을 모두 없애기로 했습니다. 2025년 P씨는 토지 시가가 원리금보다 1천만원 가까이 높았다는 이유로 대물변제가 무효라며 토지를 돌려받고 싶다고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대물변제로 넘긴 집이 빚보다 비싸면 돌려받을 수 있나요?

돌려받기 어렵습니다. 대법원 1992. 2. 28. 선고 91다25574 판결은 채무자가 채권자에게 차용물 아닌 다른 재산권을 이전한 것이 채무 담보가 아니라 채무에 갈음해 완전히 권리를 넘긴 대물변제라면, 그 시가가 채무 원리금을 넘더라도 민법 제607조·제608조가 적용되지 않는다고 판단했습니다. 대물변제는 채권자의 승낙을 얻어 본래 채무 대신 다른 급여를 한 것이어서 변제와 같은 효력이 있기 때문입니다.

민법 제607조·제608조는 어떤 경우에 적용되나요?

대물반환 예약에 적용됩니다. 제607조는 차용물 반환에 관하여 다른 재산권을 이전하기로 예약한 경우 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못한다고 정하고, 제608조는 이를 어긴 약정으로서 차주에게 불리한 것은 명목이 무엇이든 효력이 없다고 정합니다. 앞으로 못 갚으면 넘기기로 미리 약속하는 경우를 막으려는 조문이어서, 이미 갚을 수 없게 된 뒤 빚 대신 넘기는 대물변제에는 적용되지 않습니다.

담보로 넘긴 것이라면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 소유권 이전이 채무 담보 목적이었다면 양도담보가 되어, 예약 당시 가액이 원리금을 넘는 경우 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 청산절차를 거쳐야 채권자가 소유권을 취득합니다. 91다25574 판결 사안에서도 원고는 담보 목적이라고 주장했지만, 법원은 채무 변제와 다른 채무 인수를 조건으로 넘긴 사실을 인정해 대물변제로 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 법률도 같은 구조입니다.

대물변제인지 담보인지는 무엇으로 판단하나요?

당시 약정과 사정을 종합해 판단합니다. 소유권을 넘긴 뒤에도 이자를 계속 냈는지, 채무를 갚으면 돌려받기로 한 문구가 있는지, 채권자가 다른 채무를 인수했는지, 넘긴 뒤 누가 부동산을 사용했는지가 자료가 됩니다. 넘기는 날 채무가 전부 소멸한다고 정했고 채권자가 이를 승낙했다면 대물변제로 볼 여지가 큽니다.

대물변제 부동산 반환 대응 순서

• 이전 경위 정리 - 소유권을 넘긴 날, 당시 남은 채무, 주고받은 서류를 정리합니다. 대물변제인지 담보인지 가르는 출발점입니다.
• 약정 문구 확인 - 「대물변제」「채무 전액 소멸」 같은 문구와 「변제 시 반환」 같은 문구를 찾습니다. 문구가 판단을 크게 좌우합니다.
• 이후 사정 확인 - 이전 뒤 이자 지급, 부동산 사용, 세금 부담이 누구에게 있었는지 봅니다. 담보였다는 정황 자료가 됩니다.
• 시가 자료 확보 - 이전 당시 감정서와 거래 사례를 모읍니다. 담보로 인정되면 정산금 산정에 쓰입니다.
• 청구 방향 결정 - 담보로 볼 자료가 충분하면 정산 또는 반환을, 대물변제가 분명하면 다른 구제 수단을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이전 당시 궁박한 사정이 있었거나 시가 차이가 매우 큰 경우에는 계약서·당시 정황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대물변제·양도담보 부동산의 소유권 분쟁과 정산금 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대물변제가 성립하려면 무엇이 필요한가요?
  채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래 채무 대신 다른 급여를 해야 합니다. 부동산이라면 소유권이전등기까지 마쳐야 급여가 완료된 것으로 봅니다. 채권자가 승낙하지 않았거나 등기가 끝나지 않았다면 대물변제의 효력이 생기지 않습니다.
• 대물변제 예약과 대물변제는 어떻게 다른가요?
  대물변제 예약은 앞으로 빚을 못 갚으면 다른 재산을 넘기기로 미리 약속하는 것이고, 대물변제는 이미 빚 대신 재산을 넘겨 채무를 없애는 것입니다. 예약에는 민법 제607조·제608조가 적용되지만 대물변제에는 적용되지 않습니다.
• 시가 차이가 아주 크면 다툴 방법이 없나요?
  대물변제가 채무자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용해 현저하게 공정을 잃은 조건으로 이루어졌다면 불공정한 법률행위로 무효를 주장할 여지가 있습니다. 다만 요건을 모두 증명해야 해서 당시 사정 자료가 필요합니다.
• 담보로 인정되면 무엇을 받을 수 있나요?
  양도담보로 인정되면 채무자는 남은 채무를 갚고 소유권 회복을 청구하거나, 채권자가 청산절차로 소유권을 취득할 때 부동산 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 받을 수 있습니다. 가등기담보법이 적용되면 청산금 통지와 2개월 청산기간도 필요합니다.
• 넘긴 뒤 다시 사기로 한 약정은 어떻게 되나요?
  대물변제 뒤 새로 매매계약을 맺어 되사기로 했다면 그 매매는 별개 계약으로 판단합니다. 91다25574 판결 사안에서도 재매매 계약의 대금 미지급이 문제되었고, 대금을 내지 않으면 그 계약이 해제될 수 있습니다.
• 넘긴 뒤에도 이자를 냈다면 담보인가요?
  이전 뒤에도 이자를 계속 냈다면 채무가 남아 있었다는 뜻이어서 담보 목적을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 대물변제라면 이전으로 채무가 소멸하므로 이자를 낼 이유가 없기 때문입니다. 송금 내역을 모아 둡니다.

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