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빌려준 돈보다 싼 부동산에 가등기를 했다면 청산금 통지 없이 본등기할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 대물변제 예약 당시 부동산 시가가 빌려준 돈과 이자의 합산액에 못 미치면 가등기담보법이 적용되지 않아 청산금 평가액 통지를 하지 않아도 됩니다. 대법원은 이 법이 예약 당시 가액이 원리금 합산액을 넘는 경우에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 가등기를 받을 때의 부동산 시가를 보여 주는 자료부터 찾으십시오.

부동산이 빌려준 돈보다 싼데도 혹시 몰라 청산금 평가액 통지를 보내고 2개월을 기다려야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 이 경우 가등기담보법의 청산절차는 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 4월 지인에게 1억원을 연 5%, 변제기 1년으로 빌려주면서 당시 시가 5천만원인 지방 토지에 소유권이전청구권 가등기를 받았습니다. 약정서에는 변제기까지 갚지 못하면 대물변제로 토지 소유권을 넘긴다고 적었습니다. 2025년 4월 변제기가 지나도 갚지 않자 N씨는 본등기를 하려 했고, 주변에서 청산금 통지부터 해야 한다는 말을 들었습니다. N씨는 통지가 필요한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산이 빌린 돈보다 싸면 청산금 통지가 필요 없나요?

필요 없습니다. 대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결은 가등기담보 등에 관한 법률은 재산권 이전 예약에 따른 가등기담보에서 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘는 경우에만 적용되므로, 예약 당시 시가가 피담보채무액에 못 미치면 같은 법 제3조의 청산금 평가액 통지를 할 여지가 없다고 판단했습니다. 법 제1조도 적용 범위를 그렇게 정하고 있습니다.

가액은 언제를 기준으로 비교하나요?

예약 당시를 기준으로 합니다. 대물변제 예약을 맺고 가등기를 할 때의 부동산 가액과, 빌린 돈에 그때까지 붙인 이자를 더한 금액을 비교합니다. 그 뒤 부동산 값이 올라 지금 시세가 채무액보다 높아졌더라도 적용 여부는 달라지지 않습니다. 그래서 예약 당시 감정서, 공시가격, 비슷한 거래 사례가 결론을 가르는 자료가 됩니다.

대물변제 예약 자체는 유효한가요?

유효합니다. 민법 제607조는 차용물 반환에 관하여 다른 재산권을 이전하기로 예약한 경우 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못한다고 정하고, 제608조는 이를 어긴 차주에게 불리한 약정을 무효로 합니다. 예약 당시 가액이 채무액보다 적으면 이 제한에 걸리지 않으므로, 91다30019 판결도 그 매매예약을 유효하다고 보았습니다.

그러면 어떻게 본등기를 하나요?

예약 내용에 따라 본등기를 청구합니다. 변제기까지 갚지 못하면 대물변제로 소유권을 넘기기로 약정했다면, 채권자는 변제기가 지난 뒤 채무자에게 본등기 협조를 요구하고 응하지 않으면 본등기 절차 이행을 소로 구합니다. 채무자가 예약 당시 가액이 더 높았다고 다투면 가등기담보법 절차를 거치지 않은 본등기의 효력이 문제되므로 감정 자료를 준비해 둡니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」 제1조와 「민법」 제607조·제608조를 기준으로 한 설명입니다.

대물변제 예약 가등기 대응 순서

• 예약 당시 가액 확인 - 가등기 당시 감정서, 공시가격, 인근 거래 사례를 모읍니다. 적용 여부를 가르는 첫 자료입니다.
• 원리금 계산 - 차용액과 예약 당시까지 붙인 이자를 계산합니다. 가액과 비교할 기준 금액입니다.
• 약정 내용 확인 - 대물변제 예약서에서 소유권 이전 조건과 변제기를 확인합니다. 조건이 성취되어야 본등기를 청구합니다.
• 본등기 협조 요구 - 내용증명으로 본등기 서류 교부를 요구합니다. 채무자의 답변이 이후 다툼의 방향을 보여 줍니다.
• 본등기 청구 소송 - 응하지 않으면 본등기 절차 이행을 청구합니다. 가액 다툼에 대비해 감정 신청을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 예약 당시 가액이 채무액과 비슷해 어느 쪽이 큰지 다툼이 있거나 담보 부동산이 여러 개인 경우에는 감정서·약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보가등기에 따른 본등기 소송과 가등기 말소 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이자는 어디까지 더해서 비교하나요?
  조문은 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수와 비교하도록 정합니다. 예약 당시를 기준으로 약정한 이자를 더하는 것이 원칙이므로, 이자 약정의 이율과 기간을 차용증에서 확인해 합산액을 계산합니다.
• 나중에 부동산 값이 오르면 어떻게 되나요?
  적용 여부는 예약 당시 가액으로 정하므로, 그 뒤 값이 올라도 가등기담보법이 새로 적용되지는 않습니다. 다만 채무자는 예약 당시 가액이 실제로 더 높았다고 다툴 수 있어, 당시 감정서나 거래 사례를 보관해 두어야 합니다.
• 예약 당시 가액이 더 높았다면요?
  예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘으면 가등기담보법이 적용되어, 청산금 평가액을 통지하고 도달일부터 2개월이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다. 이 절차 없이 마친 본등기는 효력을 다툴 수 있습니다.
• 채무자가 이자를 연 5%로만 계산해 공탁하면요?
  약정 이율이 더 높은데 민사 법정이율 연 5%로만 계산해 공탁하면 적법한 변제공탁이 되지 않을 수 있습니다. 91다30019 판결도 월 2푼 내지 3푼의 약정이 있는데 연 5푼으로 계산한 공탁을 채무 소멸로 인정하지 않았습니다.
• 대물변제 예약이 무효가 되는 경우는요?
  예약 당시 재산 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘는데도 초과분을 정산하지 않고 소유권을 넘기기로 한 약정은 차주에게 불리한 약정이어서 무효가 됩니다. 이때는 가등기담보법에 따른 청산절차로 담보권을 실행해야 합니다.
• 통지 없이 경매를 신청할 수도 있나요?
  가등기담보법이 적용되지 않는 가등기라면 그 법의 경매 청구 규정도 적용되지 않습니다. 채권자는 약정에 따른 본등기를 청구하거나, 대여금 판결을 받아 부동산에 강제경매를 신청하는 방법 중 하나를 고릅니다.

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