공사·하자

공사대금 담보로 받은 가등기, 가등기담보법 청산절차 없이 본등기할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공사대금채권을 담보하려고 받은 가등기에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되지 않아 그 법의 청산절차를 거치지 않아도 됩니다. 대법원은 이 법이 차용물 반환에 관한 예약에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 가등기 원인 약정서에 공사대금을 못 받으면 소유권을 넘긴다는 문구가 있는지부터 확인하십시오.

공사대금을 담보하려고 받은 가등기라면 청산금 평가액을 통지하고 2개월을 기다리는 가등기담보법 절차를 반드시 거쳐야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 판례는 이 법이 대여금 담보에만 적용된다고 봅니다.

이런 상담이 많습니다

L사는 2024년 3월 건축주에게서 근린생활시설 신축공사를 3억원에 맡으면서, 공사대금 중 2억원을 담보하려고 건축주 소유 시가 4억원 토지에 소유권이전청구권 가등기를 받았습니다. 약정서에는 준공 후 3개월 안에 대금을 못 주면 토지 소유권을 넘긴다고 적었습니다. 2025년 준공 뒤에도 2억원이 지급되지 않자 L사는 가등기담보법 절차를 거쳐야 본등기를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사대금 담보 가등기에도 가등기담보법이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 대법원 1992. 4. 10. 선고 91다45356 판결은 가등기담보 등에 관한 법률은 차용물 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음해 다른 재산권을 이전하기로 예약한 경우에 적용되므로, 공사대금채권을 담보할 목적으로 가등기를 마친 경우에는 이 법이 적용되지 않는다고 판단했습니다. 법 제1조도 적용 대상을 차용물 반환에 관한 예약으로 한정하고 있습니다.

그러면 어떤 절차로 본등기를 하나요?

당사자 사이의 약정에 따릅니다. 가등기담보법의 청산금 통지와 2개월 청산기간은 적용되지 않지만, 본등기는 가등기의 원인이 된 약정 내용대로만 청구할 수 있습니다. 공사대금을 못 받으면 대물변제로 소유권을 넘기기로 했다면 그 약정에 따라 본등기를 청구하고, 정산하기로 했다면 정산을 거쳐야 합니다. 채무자가 협조하지 않으면 본등기 절차 이행 소송을 냅니다.

민법 제607조·제608조의 제한은 적용되나요?

적용되지 않는 것이 원칙입니다. 민법 제607조는 차용물 반환에 관하여 다른 재산권을 이전하기로 예약한 경우 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 넘지 못한다고 정하고, 제608조는 이를 어긴 차주에게 불리한 약정을 무효로 합니다. 두 조문 모두 소비대차를 전제로 하므로 공사대금 담보 약정에는 그대로 적용되지 않습니다. 다만 약정이 지나치게 한쪽에 불리하면 불공정 법률행위 다툼이 생길 수 있습니다.

가등기 말고 다른 담보 방법은 없나요?

저당권 설정을 청구할 수 있습니다. 부동산공사의 수급인은 공사대금 채권을 담보하려고 그 부동산을 목적으로 한 저당권 설정을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제666조가 이 권리를 정하고 있고, 가등기와 함께 또는 가등기 대신 검토할 수 있습니다. 공사한 건물을 점유하고 있다면 유치권도 함께 따져 봅니다.

공사대금 가등기 본등기 대응 순서

• 약정 확인 - 가등기 원인 약정서에서 대물변제·정산 조항을 찾습니다. 약정 내용이 본등기 청구의 범위를 정합니다.
• 채권 성격 확인 - 담보한 채권이 공사대금인지, 공사대금을 대여금으로 바꾼 준소비대차인지 봅니다. 대여금으로 바뀌었다면 가등기담보법이 적용될 수 있습니다.
• 공사대금 확정 - 기성고, 추가공사, 하자 공제를 반영해 받을 금액을 정리합니다. 상대방의 감액 주장에 대비합니다.
• 이행 최고서 발송 - 내용증명으로 공사대금 지급과 본등기 협조를 요구합니다. 약정상 조건이 성취되었음을 기록합니다.
• 본등기 청구 소송 - 협조하지 않으면 가등기에 따른 본등기 절차 이행을 청구합니다. 공사대금 지급 청구를 함께 할지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사대금을 차용금으로 바꾸는 약정을 했거나 부동산 가액이 공사대금보다 훨씬 큰 경우에는 약정서·감정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 가등기에 따른 본등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사대금을 차용금으로 바꾸면 어떻게 되나요?
  공사대금을 빌린 돈으로 하기로 새로 약정했다면 준소비대차가 되어 가등기담보법이 적용될 여지가 생깁니다. 이 경우 청산금 통지와 2개월 청산기간을 거쳐야 할 수 있으므로, 약정서에 차용증 형식의 문구가 있는지 확인합니다.
• 물품대금 담보 가등기도 마찬가지인가요?
  판례의 논리에 따르면 차용물 반환이 아닌 채권을 담보한 가등기에는 가등기담보법이 적용되지 않습니다. 물품대금도 대여금이 아니므로 같은 방향으로 볼 여지가 크지만, 거래 실질에 따라 달라질 수 있어 약정서를 보고 판단합니다.
• 부동산 가액이 공사대금보다 훨씬 크면요?
  가등기담보법이 적용되지 않아도 약정 내용에 정산 의무가 있으면 초과분을 돌려줘야 합니다. 정산 약정이 없고 가액 차이가 지나치게 크면 불공정 법률행위나 담보 목적 해석을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
• 수급인은 저당권 설정을 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 부동산공사의 수급인은 보수 채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다. 도급인이 응하지 않으면 저당권설정등기 절차 이행을 소로 구할 수 있고, 처분을 막기 위한 가처분도 함께 검토합니다.
• 가등기만으로 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있나요?
  소유권이전청구권 가등기는 본등기를 하면 가등기 순위로 효력이 생겨 그 사이의 처분을 뒤로 돌릴 수 있습니다. 다만 부동산이 경매되면 가등기 성격이 담보인지 순수 예약인지에 따라 처리가 달라지므로 법원이 최고한 기간 안에 신고합니다.
• 본등기 전에 도급인이 부동산을 팔면요?
  가등기 뒤에 이루어진 소유권 이전은 본등기를 하면 가등기의 순위에 밀립니다. 그래서 도급인이 제3자에게 팔아도 수급인은 약정 요건을 갖추면 본등기를 청구할 수 있고, 그 뒤 제3자 명의 등기는 정리 대상이 됩니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 납품은 끝났는데 대금을 주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성