아파트 관리

경매로 산 상가에 관리단이 단전했다면 그 기간 관리비도 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 관리단이 전 소유자의 체납 관리비를 이유로 경매 매수인의 호실을 단전·폐문해 쓰지 못하게 했다면 그 기간 관리비는 내지 않아도 될 수 있습니다. 대법원은 2025다214722 판결에서 새 소유자는 전 소유자의 연체 효과까지 승계하지 않으므로 곧바로 한 단전 조치는 위법한 사용방해로 볼 여지가 크다고 보았습니다. 지금은 단전·폐문이 시작되고 풀린 날짜와 고지된 체납액의 항목부터 확인해 두십시오.

경매로 산 사람이 전 소유자 체납 관리비를 다투고 있다는 이유만으로 연체자로 취급되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 말 임의경매로 상가 건물 두 개 층의 호실을 낙찰받았습니다. 전 소유자는 몇 년 동안 공용부분 관리비 약 1억 4,000만원을 내지 않았고, 관리단은 C씨가 소유권을 취득한 날부터 그 돈을 내라며 전기를 끊고 엘리베이터와 주차장 사용을 막았습니다. 관리단 규약에는 3회 이상 연체하면 단전·폐문을 할 수 있고 새 소유자가 체납 관리비를 승계한다고 적혀 있었습니다. 관리단은 이 조치 기간 동안의 관리비 약 3,300만원도 따로 청구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리단이 단전·단수하면 그 기간 관리비를 내지 않아도 되나요?

조치가 위법한 사용방해로 인정되고 그 때문에 호실을 쓰지 못했다면 그 기간 관리비는 내지 않아도 됩니다. 단전·단수, 엘리베이터 운행정지 같은 조치는 관리규약에 근거가 있다는 것만으로 적법해지지 않고, 동기와 목적, 수단과 방법, 경위, 입주자가 입은 피해를 종합해 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있어야 합니다.

대법원 2025. 12. 11. 선고 2025다214722 판결은 관리단이 경매 매수인에게 소유권 취득 무렵부터 전 소유자 체납 관리비를 이유로 폐문·단전·엘리베이터 및 주차장 사용금지 조치를 한 것은 불법적인 사용방해행위로 볼 여지가 크다고 판단했습니다. 원심은 규약에 따른 조치로서 상당성이 있다고 보았지만, 대법원은 소유권 취득 뒤 생긴 관리비 부분을 파기해 대전고등법원으로 돌려보냈습니다. 그 사건에서 실제로 면제되는 금액은 환송 뒤 재판에서 정해집니다.

경매로 산 사람은 전 소유자 관리비를 어디까지 떠안나요?

공용부분 관리비만 떠안습니다. 공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에게 가지는 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수 있으므로, 경매 매수인은 전 소유자가 내지 않은 공용부분 관리비를 승계합니다. 전유부분 관리비는 이 규정으로 넘어오지 않습니다.

승계하는 것은 관리비 원금이고, 전 소유자의 연체로 이미 생긴 법률효과까지 넘어오지는 않습니다. 대법원 2004다3598 판결은 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않는다고 보았습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서도 같은 조문이 그대로 적용됩니다. 그래서 새 소유자가 소유권을 얻었다는 것만으로 승계된 관리비를 연체한 사람이 되지는 않고, 전 소유자의 연체를 이유로 새 소유자에게 곧바로 단전 조치를 하는 것은 규약이나 총회 결의에 따른 적법한 행위로 볼 수 없습니다.

버티다가 연체 요건이 차면 단전 조치가 적법해지나요?

그렇지 않습니다. 이 사건 관리단은 소유권 취득 무렵부터 이미 위법하게 사용을 막고 있었고, 매수인에게 실제보다 훨씬 많은 3억원대 체납액을 내라고 요구하기도 했습니다. 대법원은 매수인이 이를 다투며 지급을 거부하는 사이 규약상 연체 요건이 채워졌더라도, 그것만으로 계속되던 위법한 조치가 적법한 행위로 바뀌지는 않는다고 보았습니다.

반대로 매수인이 승계한 공용부분 관리비 자체를 내지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 경매 상가 관리비 단전 분쟁에서는 승계 대상 공용부분 관리비는 정리해 내고, 위법한 조치 기간의 관리비와 영업 손해는 따로 다투는 식으로 청구를 나누어 보아야 합니다.

경매 상가 관리비 단전 대응 순서

• 승계 범위 계산 - 관리비 고지서를 공용부분·전유부분·연체료로 나눕니다. 공용부분 원금만 승계 대상입니다.
• 조치 기간 기록 - 단전·폐문·주차장 차단이 시작된 날과 풀린 날을 남깁니다. 관리비 면제 기간과 손해 산정의 기준이 됩니다.
• 이의 통지 - 관리단에 승계 범위와 조치 해제를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 다툰 사실과 날짜가 문서로 남습니다.
• 가처분 검토 - 영업이 막히면 단전·출입 방해 금지 가처분을 검토합니다. 본안 판결까지 기다리기 어려운 경우에 씁니다.
• 채무부존재 확인·손해배상 - 조치 기간 관리비 채무가 없다는 확인과 영업 손해 배상을 청구합니다. 관리단의 반소에 함께 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 특별한 승계 조항이 있거나 체납 관리비에 전유부분 사용료가 섞여 있으면 규약과 고지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리비 채무부존재 확인과 관리단 상대 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 매수인은 체납 관리비 연체료도 내야 하나요?
  내지 않아도 됩니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결은 연체료는 위약벌의 일종이고, 특별승계인이 공용부분 관리비를 승계한다고 해서 전 소유자의 연체로 이미 생긴 법률효과까지 승계하는 것은 아니라고 보았습니다. 고지서에서 연체료를 빼고 원금만 따져 보십시오.
• 전유부분 관리비도 새 소유자가 승계하나요?
  원칙적으로 승계하지 않습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 공용부분에 관한 채권을 특별승계인에게 행사할 수 있다고 정하므로, 승계 대상은 공용부분 관리비입니다. 각 호실이 개별적으로 쓴 전기·수도 요금 같은 전유부분 비용은 전 소유자에게 청구할 몫입니다.
• 관리규약에 단전 조항이 있으면 단전이 적법한가요?
  그것만으로는 적법하지 않습니다. 대법원 2025다214722 판결은 단전·단수, 엘리베이터 운행정지 같은 조치가 규약을 따랐다는 점만으로는 부족하고, 동기와 목적, 수단과 방법, 경위, 입주자가 입은 피해를 종합해 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있어야 한다고 보았습니다.
• 임차인도 단전 기간 관리비를 거부할 수 있나요?
  임차인도 같은 기준으로 다툴 수 있습니다. 대법원 2025다214722 판결은 위법한 사용방해로 구분소유자나 임차인이 건물을 사용·수익하지 못했다면 관리단에 그 기간 관리비채무를 부담하지 않는다고 보았습니다. 임차인은 임대차계약서의 관리비 부담 조항도 함께 확인해야 합니다.
• 관리단의 단전으로 영업을 못 한 손해도 받을 수 있나요?
  위법한 사용방해라면 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자에게 배상책임을 지우고, 대법원 2004다3598 판결도 체납 관리비 징수를 위한 단전·단수가 불법행위를 구성한다고 보았습니다. 손해액은 매출 자료로 증명합니다.
• 관리단이 요구하는 체납액이 실제보다 많으면 어떻게 하나요?
  고지서를 항목별로 나누어 공용부분 관리비 원금만 인정하고 나머지는 다툽니다. 이 사건에서도 관리단은 3억원대 금액을 요구했지만 법원이 확인한 공용부분 체납액은 그보다 훨씬 적었습니다. 다투는 금액은 채무부존재 확인 소송으로 정리할 수 있고, 다투는 사정은 위법한 조치의 근거가 되지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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