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담보신탁된 상가 호실의 밀린 관리비, 신탁회사에 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 담보신탁으로 신탁회사 명의가 된 상가 호실의 밀린 관리비는 신탁계약에 위탁자 부담이라고 적혀 있어도 관리단이 신탁회사에 청구할 수 있습니다. 대법원은 신탁 등기로 대항할 수 있는 것은 신탁재산이라는 사실뿐이고 신탁원부의 관리비 조항은 관리단에 대항하지 못한다고 보았습니다. 지금은 호실별 등기부의 신탁 등기일과 관리비 부과 내역을 확인해 두십시오.

그 자리에서

신탁회사가 신탁원부 사본을 보내며 관리비 지급을 거절하면, 그 답변서와 등기부등본, 관리비 부과 내역부터 보관하십시오. 신탁원부에 적힌 위탁자 부담 조항만으로는 관리단에 대항하지 못합니다.

신탁원부에 위탁자가 관리비를 낸다고 적혀 있다고 해서 관리단이 위탁자만 쫓아다녀야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A상가 관리단은 2025년 3월부터 1년 동안 3층 호실 여섯 곳의 관리비 약 800만원이 밀리자 등기부를 떼어 보았습니다. 호실들은 2024년 초 담보신탁으로 신탁회사 앞으로 소유권이 넘어가 있었고, 원래 소유자인 시행사는 연락이 닿지 않았습니다. 관리단이 신탁회사에 청구하자 신탁회사는 「신탁계약상 관리비는 위탁자가 낸다」는 조항과 신탁원부를 보내며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁회사 명의 상가 호실의 관리비는 누구에게 청구하나요?

신탁 등기로 소유권이 신탁회사에 넘어갔다면 관리단은 구분소유자인 신탁회사에도 관리비를 청구할 수 있고, 신탁계약상 위탁자 부담 조항은 관리단에 대항하는 사유가 되지 않습니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결은 2012. 7. 26. 시행된 현행 신탁법이 적용되는 신탁에서 이렇게 보았습니다.

집합건물의 구분소유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율에 따라 공용부분 관리비용을 부담합니다. 관리인은 이 관리비용을 각 구분소유자에게 청구하고 받을 권한과 의무가 있습니다. 담보신탁 뒤에는 등기부상 소유자가 신탁회사이므로, 관리단의 청구 상대방에 신탁회사가 들어갑니다.

신탁원부에 위탁자 부담이라고 적혀 있으면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 신탁 등기로 제3자에게 대항할 수 있는 것은 그 재산이 신탁회사의 고유재산과 따로 떨어진 신탁재산이라는 점뿐이고, 관리비를 누가 낼지 정한 신탁계약 조항은 신탁원부에 실려도 관리단에 주장할 수 없습니다.

신탁원부는 등기기록의 일부로 봅니다. 원심은 이 점을 들어 신탁회사가 관리단에 대항할 수 있다고 보았지만, 대법원은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 신탁원부 기재로 제3자에게 대항할 수 없다며 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 환송 뒤 법원은 관리비의 성격과 관리단 규약을 심리해 신탁회사의 부담 여부를 다시 판단하게 되므로, 최종 결과는 그 심리에 달려 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「신탁법」 제4조 제1항이 적용되는 신탁이 대상입니다. 2012. 7. 26. 전의 구 신탁법이 적용되는 오래된 신탁은 판단 기준이 달라 대법원도 이 판결에 그대로 옮겨 쓰지 않았습니다.

신탁회사가 관리비를 내면 위탁자에게 돌려받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 수탁자가 신탁사무 처리에 필요한 비용을 자기 고유재산으로 냈다면 그 비용과 이자를 신탁재산에서 상환받을 수 있고, 신탁계약의 위탁자 부담 조항은 신탁회사와 위탁자 사이 정산 근거로 쓰입니다. 관리단과의 관계와 신탁회사·위탁자 사이 정산은 따로 봅니다.

전 소유자 때 밀린 관리비도 신탁회사가 내야 하나요?

공용부분 관리비는 특별승계인에게도 청구할 수 있으므로, 신탁 전에 밀린 공용부분 관리비도 신탁회사에 청구할 여지가 있습니다. 다만 승계되는 범위는 공용부분 관리비에 한정되고, 전유부분 관리비나 연체료가 포함되는지는 규약과 관리비 항목을 보고 따로 따져야 합니다.

신탁 상가 관리비 대응 순서

  • 등기부 확인 - 호실별 등기부등본에서 신탁 등기일과 수탁자를 확인합니다. 신탁 전후로 청구 상대방이 나뉩니다.
  • 관리비 내역 정리 - 월별 부과 내역을 공용부분과 전유부분, 연체료로 나눠 정리합니다. 승계 범위를 다툴 때 이 구분이 쓰입니다.
  • 규약 확인 - 관리단 규약에 관리비 부담자와 연체료 조항이 있는지 확인합니다. 환송 뒤 법원도 규약을 심리합니다.
  • 내용증명 청구 - 내용증명으로 신탁회사와 위탁자 모두에게 지급을 청구합니다. 신탁원부를 근거로 거절하면 그 답변을 보관합니다.
  • 지급명령·소송 - 응하지 않으면 신탁회사를 상대로 관리비 지급명령이나 소송을 냅니다. 판결을 받으면 신탁재산에 대한 집행을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁계약이 2012. 7. 26. 전에 맺어졌거나 관리비에 전유부분 사용료가 섞여 있으면 신탁원부와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리비 청구와 그 집행 사건을 수행합니다.

신탁 호실 관리비 청구 흐름
  1. 1

    등기부 확인

    신탁 등기일과 수탁자 확인

  2. 2

    관리비 내역 정리

    공용·전유·연체료 구분

  3. 3

    규약 확인

    부담자와 연체료 조항 확인

  4. 4

    내용증명 청구

    신탁회사와 위탁자에게 함께 발송

  5. 5

    지급명령·소송

    신탁회사를 상대로 청구

실무상 착안점

관리단이 신탁원부를 받아 보고 청구를 접는 경우가 많습니다. 등기부에 붙은 서류라 효력이 있다고 생각하기 쉽지만, 대법원은 신탁원부의 관리비 조항으로 관리단에 대항할 수 없다고 보았습니다. 거절 답변을 받은 뒤가 오히려 청구를 시작할 시점입니다.

다툼의 재료는 날짜와 항목입니다. 신탁 등기일, 관리비 부과월, 공용부분과 전유부분의 구분, 연체료 산정 근거가 문서로 정리돼 있어야 승계 범위를 다툴 수 있습니다. 신탁회사와 위탁자에게 보낸 내용증명의 도달일도 남겨 두어야 합니다.

이 기록은 소송에서 청구 범위를 정하는 근거가 되고, 판결 뒤 신탁재산에 집행할 때도 신탁 전후 채권을 가르는 자료가 됩니다. 신탁회사는 낸 관리비를 위탁자 쪽에서 정산하므로, 관리단은 신탁회사와의 관계만 정확히 증명하면 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 집합건물 관리비 청구와 신탁 부동산 관련 분쟁을 수행해 왔으며, 등기부와 관리단 규약으로 청구 상대방과 승계 범위를 먼저 정한 뒤 지급명령과 집행까지 이어 가는 방식으로 대응합니다.

  • 강제집행·채권추심
  • 가압류·가처분 신청
  • 명도·임대차 분쟁
  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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