건축·용도변경

4층 다세대주택을 새로 지을 때도 소방서 건축허가 동의를 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

현행 기준으로는 4층 다세대주택도 공동주택이어서 원칙적으로 소방본부장이나 소방서장의 건축허가 동의 대상입니다. 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령 제7조 제1항 제6호가 공동주택을 동의 대상으로 정하고, 제2항은 설치되는 소방시설이 소화기구·단독경보형감지기 수준에 그치는 경우 등만 제외합니다. 지금은 설계도서상 설치해야 할 소방시설 목록과 필로티 주차장이 있는지부터 확인해 두십시오.

건축주가 소방서를 직접 찾아가 동의를 신청할 필요는 없습니다. 동의 요구는 건축허가 권한이 있는 행정기관이 소방본부장이나 소방서장에게 합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 가을 대지 약 200㎡에 1층 필로티 주차장, 2~4층 주택 9세대 규모의 다세대주택을 짓기로 하고 건축허가를 신청했습니다. 연면적은 600㎡ 정도로 계획됐습니다. 설계사무소는 5층 미만이라 소방 동의가 필요 없다고 했는데, 구청은 소방서 동의 절차를 거쳐야 한다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다세대주택도 소방 건축허가 동의 대상인가요?

원칙적으로 대상입니다. 건축허가 권한이 있는 행정기관은 허가 전에 소방본부장이나 소방서장의 동의를 받아야 하고, 동의 대상 건축물의 범위는 대통령령으로 정합니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 시행령은 연면적 400제곱미터 이상 건축물, 6층 이상 건축물과 함께 별표 2의 공동주택을 층수·면적과 관계없이 동의 대상으로 적고 있습니다. 소방법상 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다.

1층을 필로티 주차장으로 쓰는 다세대주택은 차고·주차장으로 쓰는 층이 있는 건축물이어서 이 사유로도 동의 대상이 됩니다.

동의를 받지 않아도 되는 경우는 언제인가요?

세 가지입니다. 설치되는 소방시설이 소화기구·자동소화장치·누전경보기·단독경보형감지기·가스누설경보기·피난구조설비(비상조명등 제외)뿐이고 화재안전기준에 맞는 경우, 증축·용도변경으로 소방시설을 추가로 설치하지 않는 경우, 소방시설공사 착공신고 대상이 아닌 경우입니다.

현행 시행령 별표 4는 연립주택과 다세대주택에 주택전용 간이스프링클러설비를 설치하도록 하고, 단독경보형 감지기도 연동형으로 설치하도록 정하고 있습니다. 간이스프링클러설비는 첫째 제외 사유의 목록에 없으므로, 새로 짓는 다세대주택은 첫째 사유로 동의 대상에서 빠지기 어렵습니다.

동의 절차에서 소방서는 무엇을 보나요?

소방본부장이나 소방서장은 건축물이 소방 관련 법령과 명령, 소방기본법상 소방자동차 전용구역 설치 기준을 따르는지 검토해 정해진 기간 안에 동의 여부를 알립니다. 소방차 진입 통로, 옥상광장, 주택단지 안 도로 같은 사항에 대한 의견서가 붙을 수 있으므로 설계 단계에서 반영해 두면 허가가 늦어지지 않습니다.

동의와 별도로 주택용소방시설도 달아야 하나요?

달아야 합니다. 아파트와 기숙사를 제외한 공동주택의 소유자는 소화기 등 대통령령으로 정하는 주택용소방시설을 설치해야 합니다. 다세대주택은 여기에 해당하므로 세대마다 소화기와 감지기를 갖추는 것을 기본으로 설계합니다.

다세대주택 소방 동의 대응 순서

• 용도 확인 - 설계상 다세대주택인지, 층수와 바닥면적이 기준 안인지 봅니다. 660㎡를 넘으면 연립주택입니다.
• 주차장 확인 - 필로티 주차장이 있는지 확인합니다. 있으면 그것만으로도 동의 대상입니다.
• 소방시설 목록 확인 - 설계도서상 설치할 소방시설을 받아 봅니다. 간이스프링클러가 있으면 제외 사유가 적용되기 어렵습니다.
• 착공신고 대상 확인 - 소방시설공사 착공신고 대상인지 설계사무소에 확인합니다. 대상이 아니면 제외될 수 있습니다.
• 의견서 반영 - 소방서 의견서가 붙으면 소방차 통로 등 지적 사항을 설계에 반영합니다. 사용승인 단계에서 다시 문제 되지 않게 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 1층에 근린생활시설을 함께 짓는 다가구·다세대 복합건물이거나 기존 건물을 용도변경하는 경우에는 설계도서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가·소방 동의를 둘러싼 인허가 거부 다툼과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 5층 미만 다세대는 동의가 필요 없다고 들었어요
  예전 안내는 다세대주택이 소방법상 특정소방대상물에 포함되지 않는다는 전제였습니다. 현행 시행령 별표 2는 다세대주택을 공동주택의 한 종류로 정하고, 제7조 제1항 제6호는 공동주택을 동의 대상으로 적고 있습니다. 따라서 층수만 보고 동의가 필요 없다고 판단하면 안 되고, 제외 사유에 해당하는지를 따로 확인해야 합니다.
• 연면적 660㎡를 넘으면 무엇이 달라지나요?
  주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 넘고 층수가 4개 층 이하이면 다세대주택이 아니라 연립주택입니다. 연립주택도 공동주택이어서 동의 대상인 점은 같고, 간이스프링클러와 연동형 단독경보형 감지기 기준도 같습니다. 다만 지하 주차장 규모 등에 따라 추가 소방시설 기준이 달라질 수 있습니다.
• 건축주가 직접 소방서에 동의를 신청하나요?
  아닙니다. 동의는 건축허가 권한이 있는 행정기관이 허가 전에 소방본부장이나 소방서장에게 요구하는 절차입니다. 행정기관은 동의요구서에 서류를 첨부해 요구하고, 서류가 부족하면 소방서가 보완을 요구할 수 있습니다. 건축주는 설계사무소를 통해 허가권자에게 설계도서를 제출하는 방식으로 참여합니다.
• 주택용소방시설은 무엇을 달아야 하나요?
  주택용소방시설은 소화기 등 대통령령으로 정하는 소방시설입니다. 법은 단독주택과 공동주택(아파트 및 기숙사 제외)의 소유자에게 설치 의무를 지웁니다. 다세대주택은 공동주택이므로 대상이며, 별표 4에 따라 연동형 단독경보형 감지기와 주택전용 간이스프링클러설비 기준도 함께 확인해야 합니다.
• 필로티 주차장만 있어도 동의 대상인가요?
  그렇습니다. 시행령은 차고·주차장 또는 주차 용도로 사용되는 층이 있는 건축물이나 주차시설을 동의 대상으로 정하고 있습니다. 1층 필로티를 주차장으로 쓰는 다세대주택은 공동주택이라는 사유와 별개로 이 사유로도 동의 대상에 들어갑니다.
• 소방서 의견 때문에 허가가 늦어지면 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있는 경우가 있습니다. 소방서의 동의 여부 회신 자체보다는 그 결과로 허가권자가 한 건축허가 거부나 보완 요구가 다툼의 대상이 되는 것이 일반적입니다. 소방서가 법령에 없는 요구를 했다면 그 요구가 소방 관련 법령이나 소방자동차 전용구역 기준에 근거한 것인지 확인하고, 허가 거부처분이 나오면 취소소송을 검토합니다.

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