주택 임대차

임차권등기를 한 세입자도 경매개시결정에 이의신청을 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임차권등기를 마친 임차인은 경매절차의 이해관계인이어서 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다. 민사집행법 제90조는 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자와 권리를 증명한 권리자를 이해관계인으로 정합니다. 지금은 임차권등기일이 경매개시결정 등기일보다 앞서는지부터 등기부에서 확인하십시오.

이해관계인이 되려고 따로 법원에 등록하거나 허가를 받을 필요는 없습니다. 임차권등기가 먼저 돼 있으면 등기부로 자격이 확인됩니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023. 8. 아파트를 보증금 2억8천만원에 임차했고, 2025. 8. 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 2025. 10. 임차권등기를 마친 뒤 이사했습니다. 2026. 3. 집주인의 다른 채권자가 이 아파트에 강제경매를 신청했습니다. P씨는 경매 서류에 자신이 이해관계인으로 올라 있는지, 경매 진행에 문제를 제기할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기를 한 임차인은 경매 이해관계인인가요?

이해관계인입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 압류채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 이해관계인으로 정합니다. 임차권등기를 한 임차인은 이 가운데 하나에 해당합니다.

경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마쳤다면 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자로서 바로 이해관계인이 됩니다. 위 사례의 P씨가 여기에 해당합니다.

경매개시결정 뒤에 임차권등기를 했다면요?

권리신고를 하면 이해관계인이 됩니다. 경매개시결정 등기 뒤에 임차권등기를 마친 임차인은 등기부만으로는 자동으로 이해관계인이 되지 않고, 집행법원에 임대차계약서와 임차권등기 사항을 붙여 권리신고를 해 권리를 증명해야 합니다.

어느 경우든 이해관계인이 되면 매각기일 통지를 받고, 매각허가 여부에 의견을 내며, 경매절차의 잘못을 다툴 수 있습니다. 경매개시결정 전후 어느 때 등기했는지에 따라 이해관계인이 되는 경로만 다릅니다.

이해관계인은 경매에서 무엇을 할 수 있나요?

경매개시결정에 이의신청을 할 수 있습니다. 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있고, 이 신청에 대한 재판에 대해 즉시항고도 할 수 있습니다. 경매 신청 채권자의 채권이 이미 변제됐거나 집행권원에 문제가 있는 경우처럼 절차상 하자가 있을 때 씁니다.

이의신청을 받은 법원은 집행을 일시 정지하는 잠정처분을 할 수 있습니다. 다만 임차인 입장에서는 경매를 멈추는 것보다 보증금을 배당받는 쪽이 이익인 경우가 많아, 이의신청 실익을 먼저 따져 보아야 합니다.

임차권등기의 효력은 경매에서 어떻게 유지되나요?

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 가진 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 등기 뒤에 이사해 주민등록을 옮겨도 이미 얻은 권리를 잃지 않습니다. 이 효력 덕분에 P씨는 이사 뒤에도 경매 배당과 이해관계인 지위를 유지합니다.

임차권등기 임차인 경매 대응 순서

• 등기일 대조 - 임차권등기일과 경매개시결정 등기일을 비교합니다. 이해관계인이 되는 경로가 정해집니다.
• 권리신고 - 경매개시 뒤 등기했다면 집행법원에 권리신고를 합니다. 계약서와 등기 사항을 붙입니다.
• 통지 확인 - 매각기일 통지가 오는지 확인합니다. 누락되면 매각허가에 이의할 사유가 됩니다.
• 이의 실익 판단 - 경매개시결정 이의신청이 보증금 회수에 도움이 되는지 따집니다. 대부분 배당이 더 빠릅니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표를 열람합니다. 순위나 금액이 틀리면 이의를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차권등기 전에 이미 가압류나 근저당권이 여럿 있거나 등기 내용이 계약서와 다르다면 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 이의신청과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매개시 전에 임차권등기를 했으면 권리신고가 필요한가요?
  필요하지 않습니다. 민사집행법 제90조 제3호는 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자를 이해관계인으로 정합니다. 경매개시결정 등기 전에 임차권등기가 돼 있으면 등기부만으로 이해관계인이 되지만, 배당 서류를 챙기기 위해 권리신고를 함께 해 두는 경우가 많습니다.
• 경매개시 뒤 임차권등기면 어떻게 이해관계인이 되나요?
  권리신고로 됩니다. 민사집행법 제90조 제4호는 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 이해관계인으로 정합니다. 임대차계약서와 임차권등기 사항이 나온 등기부를 붙여 집행법원에 권리신고를 하면 이해관계인으로 통지를 받습니다.
• 경매개시결정 이의신청은 언제까지 하나요?
  매각대금이 모두 지급될 때까지입니다. 민사집행법 제86조 제1항은 이해관계인이 매각대금 완납 전까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다고 정합니다. 대금이 납부되면 소유권이 매수인에게 넘어가 이 방법으로는 다툴 수 없습니다.
• 이의신청을 하면 경매가 멈추나요?
  법원이 정지를 명할 때만 멈춥니다. 민사집행법 제86조 제2항은 이의신청을 받은 법원이 제16조 제2항에 준하는 잠정처분, 즉 집행 일시정지 등을 할 수 있다고 정합니다. 신청만으로 자동 정지되지는 않으므로 정지 신청을 함께 검토합니다.
• 이사 가도 임차권등기 효력이 유지되나요?
  유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 다만 등기가 실제로 마쳐진 것을 등기부로 확인한 뒤 이사해야 합니다.
• 이해관계인은 어떤 통지를 받나요?
  매각기일과 매각결정기일 통지 등을 받습니다. 이해관계인은 경매절차 전반에 관여할 자격이 있어 법원이 기일을 알려 주고, 매각허가 여부에 의견을 낼 수 있습니다. 통지가 누락됐다면 매각허가결정에 대한 이의나 즉시항고 사유가 될 수 있습니다.

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