주택 임대차

임차권등기명령을 신청했는데 등기 전에 이사 가도 보증금 지킬 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임차권등기명령은 신청만으로는 부족하고 등기부에 임차권등기가 기입된 뒤에 이사해야 대항력과 우선변제권이 남습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다고 정합니다. 지금은 등기사항증명서를 떼어 을구에 주택임차권이 올라왔는지 확인하십시오.

임대인의 동의나 협조는 받지 않아도 됩니다. 임차인이 혼자 법원에 신청하면 되고, 신청과 등기에 든 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 보증금 2억 5천만원에 아파트 전세계약을 맺고 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2026. 3. 계약이 끝났지만 임대인은 새 임차인이 없다며 보증금을 돌려주지 않았습니다. A씨는 2026. 10. 분양받은 아파트에 들어가야 해서 이사를 앞두고 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 되는지, 경매가 되면 보증금을 먼저 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기를 하면 이사를 가도 보증금 우선변제권이 유지되나요?

유지됩니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면, 그 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 이후 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 없어지지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항이 이렇게 정하고 있습니다. 임차권등기 전에 대항요건을 갖추지 못했던 임차인도 등기를 마친 때부터 대항력과 우선변제권을 새로 취득합니다.

등기 없이 먼저 이사하면 결과가 다릅니다. 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 취득할 때만이 아니라 유지하는 동안에도 계속 갖춰져 있어야 하므로, 전출하는 순간 대항력이 없어지고, 경매에서 확정일자 순위에 따른 우선변제도 받지 못하게 됩니다.

임차권등기명령은 언제부터 효력이 생기나요?

임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달된 때, 또는 송달 전에 임차권등기가 먼저 기입된 때 효력이 생깁니다. 원안은 「선고 또는 고지한 때」를 기준으로 설명했지만, 현행 규칙은 송달과 등기를 기준으로 합니다.

2023. 7. 19.부터는 주택임차권등기명령이면 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 법원이 등기관에게 임차권등기 기입을 촉탁할 수 있습니다. 임대인이 송달을 피해도 등기가 먼저 이루어질 수 있어 이사 일정을 맞추기가 전보다 수월해졌습니다. 다만 대항력 유지의 기준은 「임차권등기를 마친 때」이므로, 등기부에 실제로 기입된 것을 눈으로 확인한 뒤 전출해야 합니다.

임차권등기명령은 어떤 조건에서 신청할 수 있나요?

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다. 계약기간이 남아 있는 동안에는 신청할 수 없고, 계약 종료가 전제입니다. 신청서에는 임대차계약증서, 주민등록을 마친 날과 점유 시작일을 소명하는 서류, 확정일자가 찍힌 계약서를 붙입니다.

신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 나중에 보증금 반환 소송을 내면 이 비용도 함께 청구하는 것이 보통입니다.

임차권등기가 된 집에 새로 들어오는 임차인은 어떻게 되나요?

임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 이 때문에 등기가 된 집은 새 임차인을 구하기 어려워지고, 임대인이 보증금 반환을 서두르는 계기가 되기도 합니다.

임차권등기명령 대응 순서

• 계약 종료 확인 - 계약기간 만료일이나 해지 통지의 도달일을 정리합니다. 임대차가 끝나야 신청할 수 있습니다.
• 신청서 제출 - 계약서, 주민등록초본, 확정일자 계약서를 붙여 관할 법원에 냅니다. 소명이 부족하면 보정명령이 나옵니다.
• 등기 기입 확인 - 법원 촉탁으로 등기부 을구에 주택임차권이 기입됐는지 봅니다. 이 확인 전에는 전출하지 않습니다.
• 이사와 전출 - 등기가 확인된 뒤 이사하고 주민등록을 옮깁니다. 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 남습니다.
• 반환 청구와 집행 - 보증금 반환 소송이나 지급명령으로 집행권원을 받습니다. 경매에서 배당받으려면 배당요구 여부를 따로 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이나 세금 체납이 있거나 등기 전에 경매가 이미 시작됐다면 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기명령 신청만 하고 이사하면 안 되나요?
  안 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마친 뒤에 대항요건을 잃어도 권리를 유지한다고 정합니다. 신청 후 등기 기입 전에 전출하면 그 시점에 대항력과 우선변제권이 끊길 수 있으므로, 등기사항증명서에 주택임차권이 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
• 임차권등기명령의 효력은 언제 생기나요?
  임대인에게 결정이 송달된 때 또는 송달 전에 임차권등기가 먼저 된 때 생깁니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조 제3항이 이렇게 정합니다. 예전 설명처럼 선고나 고지 시점을 기준으로 보지 않습니다. 이사 가능 여부는 효력 발생과 별개로 등기 기입이 끝났는지로 판단합니다.
• 임대인이 결정문을 받지 않으면 등기가 늦어지나요?
  주택이라면 늦어지지 않을 수 있습니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조 단서는 주택임차권등기명령이면 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 법원사무관등이 임차권등기 기입을 촉탁할 수 있다고 정합니다. 임대인이 송달을 피하더라도 등기가 먼저 될 수 있습니다.
• 계약기간 중에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
  신청할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있다고 정합니다. 기간 만료나 해지 통지의 효력 발생으로 임대차가 끝났다는 사실을 계약서와 통지 기록으로 소명해야 합니다.
• 임차권등기명령 비용은 누가 부담하나요?
  임차인이 먼저 내지만 임대인에게 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환 소송을 낼 때 함께 청구하면 됩니다.
• 임차권등기 뒤 들어온 새 임차인도 최우선변제를 받나요?
  받지 못합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 소액임차인 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 확정일자에 따른 순위 배당은 따로 따져야 합니다.
• 이사 후 경매가 열리면 배당요구를 해야 하나요?
  임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 되어 있으면 배당요구를 하지 않아도 됩니다. 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결은 이런 임차인을 민사집행법 제148조 제4호의 채권자에 준해 당연히 배당받을 채권자로 보았습니다. 경매개시결정등기 뒤에 임차권등기를 했다면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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