등기권리증을 다시 발급받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 등기권리증(등기필증)과 등기필정보는 등기를 마칠 때 한 번 작성해 통지하는 것이고 다시 만들어 주는 절차가 없습니다. 대신 부동산등기법 제51조가 정한 본인 출석 확인, 변호사·법무사의 위임 확인, 신청서 공증 가운데 하나로 등기필정보 제공을 대신합니다.

매도인이 등기소에 직접 가야만 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 부동산등기법 제51조 단서에 따라 등기신청을 맡은 변호사나 법무사가 매도인에게서 위임받았음을 직접 확인하거나, 신청서 중 매도인이 작성한 부분에 공증을 받으면 매도인이 등기소에 가지 않아도 됩니다. 대리인 확인은 변호사·법무사만 할 수 있습니다.

중개사가 대신 본인 확인을 해 줄 수 있나요?

할 수 없습니다. 부동산등기법 제51조 단서는 본인 확인을 대신할 수 있는 대리인을 변호사나 법무사로 한정합니다. 중개사, 가족, 회사 직원은 이 확인을 할 수 없으므로, 매도인 본인이 등기소에 가거나 변호사·법무사 확인 또는 공증 방법을 택해야 합니다.

등기권리증을 잃어버리면 집이 넘어갈 위험이 있나요?

등기권리증만으로는 소유권이 넘어가지 않습니다. 소유권이전등기에는 매도인의 인감증명서나 본인서명사실확인서 등 다른 서류가 함께 필요하기 때문입니다. 다만 위조 서류와 함께 쓰일 위험이 전혀 없는 것은 아니므로, 인감도장과 신분증 관리를 강화하고 등기부를 가끔 떼어 변동이 없는지 확인해 두는 편이 안전합니다.

등기필정보는 무엇을 말하나요?

등기부에 새로운 권리자가 기록될 때 그 권리자를 확인하기 위해 등기관이 작성하는 정보입니다. 부동산등기법 제2조 제4호가 이렇게 정의하고, 제50조 제1항에 따라 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마치면 등기권리자에게 통지합니다. 일련번호와 비밀번호로 되어 있어 매도할 때 등기소에 제공합니다.

처음부터 등기필정보를 받지 않았다면 어떻게 하나요?

분실한 경우와 같은 방법으로 처리합니다. 부동산등기법 제50조 제1항 단서에 따라 등기권리자가 통지를 원하지 않았거나 대법원규칙이 정하는 사유가 있으면 등기필정보가 통지되지 않습니다. 이때도 매도할 때는 제51조의 본인 출석 확인, 변호사·법무사 확인, 공증 가운데 하나를 거치면 됩니다.

전자신청으로도 등기필정보 없이 진행할 수 있나요?

등기필정보가 없으면 제51조에 따른 확인 절차가 먼저 필요합니다. 부동산등기법 제24조 제1항은 방문신청과 전자신청을 모두 허용하지만, 등기필정보 제공을 대신하는 본인 확인이나 공증 절차는 별도로 거쳐야 하므로 일정에 여유를 두는 편이 좋습니다. 구체적인 가능 여부는 등기를 맡을 대리인과 미리 확인하십시오.

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등기권리증을 잃어버렸는데 집을 팔고 이전등기를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 등기권리증(등기필증)이나 등기필정보를 잃어버려도 집을 팔고 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 부동산등기법 제51조는 등기필정보가 없을 때 매도인 본인 출석 확인, 변호사·법무사의 위임 확인, 신청서 공증 가운데 하나로 등기를 신청하도록 정합니다. 지금은 세 방법 중 잔금일 일정에 맞는 것을 고르고 신분증과 인감 관련 서류를 챙겨 두십시오.

그 자리에서

매수인이나 중개사가 「등기권리증이 없으면 거래가 안 된다」고 하면, 잔금일에 매도인 본인이 등기소에 갈 수 있는지부터 정하십시오. 갈 수 없으면 등기를 맡을 변호사·법무사에게 미리 본인 확인을 받아 두는 방법이 있습니다.

잃어버린 등기권리증을 찾거나 다시 발급받으려고 시간을 쓰지 않아도 됩니다. 분실한 서류를 대신하는 확인 절차가 법에 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 신축 아파트 분양에 당첨되어 2026년 가을 입주를 앞두고, 2012년에 산 기존 아파트를 6억 8천만원에 팔기로 계약했습니다. 잔금일을 한 달 앞두고 등기권리증을 찾았지만 이사 과정에서 잃어버린 것을 알았고, 매수인은 등기권리증이 없으면 잔금을 못 치른다고 했습니다. A씨는 등기를 맡은 법무사에게 미리 본인 확인을 받아 잔금일에 이전등기를 신청하는 방법을 검토했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기권리증을 잃어버렸는데 집을 팔 수 있나요?

팔 수 있습니다. 등기권리증(등기필증)이나 등기필정보는 소유권 그 자체가 아니라, 등기를 신청하는 사람이 진짜 등기명의인인지 확인하는 수단입니다. 소유권은 등기부에 기록된 대로 유지되므로 서류를 잃어버렸다고 소유권이 사라지지 않고, 매매계약도 그대로 유효합니다.

매도인과 매수인이 함께 소유권이전등기를 신청할 때는 매도인이 통지받은 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다. 이 제공이 어려울 때를 위해 대체 절차가 마련되어 있고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 같은 구조입니다.

등기필정보는 등기부에 새로운 권리자가 기록될 때 그 권리자를 확인하기 위해 등기관이 작성하는 정보입니다. 예전에 종이로 받은 등기권리증(등기필증)도 같은 역할을 합니다. 이 서류는 다시 만들어 주는 절차가 없으므로, 잃어버렸다면 아래 대체 방법으로 가야 합니다.

등기필정보가 없으면 소유권이전등기는 어떻게 신청하나요?

등기필정보가 없으면 매도인 본인이나 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관에게서 본인임을 확인받는 것이 원칙입니다. 등기관이 신분증으로 본인 여부를 확인하고 그 사실을 기록하면 등기필정보를 낸 것과 같은 효과가 납니다.

등기필정보가 없을 때 쓰는 세 가지 방법

방법	누가	어디서
본인 출석 확인	매도인 또는 법정대리인	등기소
대리인 위임 확인	변호사·법무사	대리인이 매도인을 직접 확인
신청서 공증	매도인	공증사무소

본인 출석 확인: 누가: 매도인 또는 법정대리인; 어디서: 등기소
대리인 위임 확인: 누가: 변호사·법무사; 어디서: 대리인이 매도인을 직접 확인
신청서 공증: 누가: 매도인; 어디서: 공증사무소

출처 - 부동산등기법 제51조

본인이 등기소에 갈 수 없으면 두 가지 예외가 있습니다. 첫째, 등기신청을 맡은 대리인이 변호사나 법무사라면 그 대리인이 매도인을 직접 만나 위임받았음을 확인하는 방법입니다. 둘째, 신청서(대리인이 신청하면 위임장) 가운데 매도인이 작성한 부분에 공증을 받는 방법입니다. 대리인 확인은 변호사·법무사만 할 수 있고, 중개사나 가족은 할 수 없습니다.

등기신청은 신청인이나 대리인이 등기소에 출석해 서면을 내는 방문신청과 전산정보처리조직을 이용하는 전자신청 가운데 하나로 합니다. 대리인이 변호사나 법무사이면 대법원규칙이 정하는 사무원을 등기소에 대신 보낼 수 있습니다.

예전 등기권리증과 지금 등기필정보는 무엇이 다른가요?

지금은 종이 등기권리증 대신 일련번호와 비밀번호로 된 등기필정보를 통지합니다. 2011년 부동산등기법 전부개정 시행 전에 권리를 취득해 종이 등기필증을 받은 사람은, 매도할 때 그 등기필증을 등기필정보 대신 낼 수 있도록 경과규정이 있습니다. 어느 쪽이든 잃어버렸다면 처리 방법은 같습니다.

등기관은 등기권리자가 등기필정보 통지를 원하지 않는 경우, 국가나 지방자치단체가 등기권리자인 경우 등에는 등기필정보를 통지하지 않습니다. 처음부터 통지를 받지 않은 사람도 매도할 때는 제51조의 확인 절차를 거치면 됩니다.

등기필정보의 비밀번호가 적힌 부분이 노출됐거나 누군가 가져갔다고 의심되면, 그것만으로 소유권이 넘어가지는 않지만 위조 서류와 함께 쓰일 위험이 있습니다. 이때는 등기소에 부동산 부정등기 방지 관련 절차를 문의하고 인감 관리를 강화해 두는 편이 안전합니다.

등기필증 분실 매도 대응 순서

분실 사실 확인 - 등기권리증이나 등기필정보 통지서가 정말 없는지 집과 금고, 은행 대여금고를 다시 봅니다. 찾으면 그 서류로 일반 절차를 밟습니다.
대체 방법 선택 - 본인 출석, 변호사·법무사 확인, 공증 가운데 하나를 고릅니다. 잔금일에 본인이 등기소에 갈 수 있는지가 기준입니다.
등기 대리인과 일정 조율 - 대리인 확인 방식을 쓰면 잔금일 전에 대리인이 매도인을 직접 만나 신분증으로 확인하도록 약속을 잡습니다. 이 확인이 끝나야 잔금일 당일 등기신청이 늦어지지 않습니다.
매수인에게 미리 알림 - 등기필정보 없이 진행한다는 사실과 선택한 방법을 계약서 특약이나 문자로 남깁니다. 잔금일 당일 다툼을 줄입니다.
서류 준비 - 신분증, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 주민등록초본을 준비합니다. 공증 방식이면 공증사무소 예약까지 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 해외에 있거나 상속·공유 지분을 함께 넘기는 경우에는 위임 서류와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 대금·소유권이전등기 관련 분쟁과 가처분 사건을 수행합니다.

등기권리증 분실 후 매도 흐름

1
분실 확인
통지서·등기권리증 재확인
2
방법 선택
본인 출석·대리인 확인·공증
3
매수인 고지
특약·문자로 기록
4
잔금일 신청
확인서면과 함께 이전등기 신청

실무상 착안점

등기권리증을 잃어버린 매도인들은 대개 「재발급부터 받아야 거래가 된다」고 생각하고 잔금일을 미루려 합니다. 실제로는 재발급 절차 자체가 없고, 본인 확인이라는 대체 절차가 법에 있어 잔금일을 그대로 지킬 수 있습니다. 거래가 틀어지는 원인은 서류 분실이 아니라 대체 절차를 늦게 정한 데 있습니다.

그래서 시점 기록이 남아야 합니다. 매수인에게 분실 사실을 알린 날, 등기 대리인이 매도인을 만나 확인한 날, 공증을 받은 날이 계약서 특약이나 문자로 남아 있으면 잔금일에 등기가 늦어져도 책임 소재가 분명해집니다. 말로만 「알아서 처리하겠다」고 하면 이행지체 다툼이 생깁니다.

이 기록은 매매대금 반환이나 계약해제 소송에서 누가 이행을 준비했는지를 가르는 증거가 됩니다. 매도인이 잔금일 전에 확인 절차를 마쳐 이행을 제공했다는 사실이 남아 있으면, 매수인의 잔금 지체를 이유로 한 해제나 위약금 청구에서도 매도인 쪽 주장이 설득력을 얻습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기권리증만으로는 소유권이 넘어가지 않습니다. 소유권이전등기에는 매도인의 인감증명서나 본인서명사실확인서 등 다른 서류가 함께 필요하기 때문입니다. 다만 위조 서류와 함께 쓰일 위험이 전혀 없는 것은 아니므로, 인감도장과 신분증 관리를 강화하고 등기부를 가끔 떼어 변동이 없는지 확인해 두는 편이 안전합니다.
등기부에 새로운 권리자가 기록될 때 그 권리자를 확인하기 위해 등기관이 작성하는 정보입니다. 부동산등기법 제2조 제4호가 이렇게 정의하고, 제50조 제1항에 따라 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마치면 등기권리자에게 통지합니다. 일련번호와 비밀번호로 되어 있어 매도할 때 등기소에 제공합니다.
등기필정보가 없으면 제51조에 따른 확인 절차가 먼저 필요합니다. 부동산등기법 제24조 제1항은 방문신청과 전자신청을 모두 허용하지만, 등기필정보 제공을 대신하는 본인 확인이나 공증 절차는 별도로 거쳐야 하므로 일정에 여유를 두는 편이 좋습니다. 구체적인 가능 여부는 등기를 맡을 대리인과 미리 확인하십시오.

매매계약서·등기사항전부증명서·신분증 사본과 매수인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 등기필정보 없이 진행할 방법 선택·잔금일 이행 일정·계약서 특약 문구를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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