빈집·건물 안전

구청 빈집 실태조사에서는 무엇을 조사하고 얼마나 자주 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

구청 등 시장·군수·구청장은 빈집과 빈집으로 추정되는 주택을 5년마다 실태조사하고, 빈집 여부와 방치기간, 권리관계, 안전상태, 소유자 의견 등을 조사합니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제5조와 시행령 제6조가 조사 항목을 정하고, 조사 결과로 빈집 등급도 산정합니다. 지금은 소유자 의견 조사 단계에서 정비 방법에 대한 의견을 낼 수 있는지 확인하십시오.

실태조사 대상이 되었다고 해서 따로 신고서를 낼 필요는 없습니다. 조사원이 소유자 의견을 물을 때 답하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023년 아버지에게 서울 외곽 구의 단독주택을 물려받았지만 형제들과 처분 방법을 정하지 못해 비워 두었습니다. 2026년 6월 구청 공보에 빈집 실태조사 계획이 고시되었고, 곧 한국부동산원 조사원이 권리관계와 빈집이 된 사유를 묻는 연락을 해 왔습니다. J씨는 조사가 무엇을 보는지, 조사 결과로 철거까지 이어지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빈집 실태조사에서는 어떤 항목을 조사하나요?

법은 빈집 여부 확인, 관리 현황과 방치기간, 소유권 등 권리관계, 빈집과 대지에 설치된 시설·인공구조물 현황을 조사하도록 정합니다. 시행령은 여기에 대지의 안전상태, 인접 도로·건축물 현황, 설계도서 현황, 빈집 발생 사유, 소유자 의견, 빈집정비사업 시행방법에 대한 소유자 의견 등을 더합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」은 실태조사 때 빈집의 상태와 위해성에 따라 등급을 산정하도록 정하고 있습니다. 국토교통부 처리지침은 1등급(활용대상), 2등급(관리대상, 안전조치 필요), 3등급(정비대상, 철거 필요)으로 나눕니다. 이 법은 2027. 9. 9.부터 제명이 「소규모주택정비에 관한 특례법」으로 바뀌는 개정이 공포되어 있어 그 뒤에는 빈집 조항의 위치를 다시 확인해야 합니다.

실태조사는 몇 년마다 하나요?

5년마다 합니다. 다만 국토교통부장관이 요청하거나 시장·군수·구청장이 필요하다고 인정하면 수시로 할 수 있습니다. 조사는 한국부동산원·한국토지주택공사 같은 전문기관이 대행할 수 있고, 빈집 소유자와 이해관계자에게 필요한 자료 제출을 요청할 수 있습니다.

실태조사 결과는 어디에 쓰이나요?

실태조사 결과는 시장·군수·구청장이 5년마다 세우는 빈집정비계획의 기초 자료가 됩니다. 정비계획에는 빈집 정비의 기본방향, 정비사업 추진계획과 시행방법, 재원조달계획, 빈집 매입·활용 계획이 들어갑니다. 3등급으로 분류된 빈집은 철거계획 대상이 될 수 있고, 철거명령은 정비계획 고시일부터 6개월 이상 조례로 정한 기간이 지나야 나올 수 있으므로, 등급 산정 단계에서 소유자 의견을 제대로 내는 것이 뒤이은 조치에 영향을 줍니다.

빈집 실태조사 대응 순서

• 조사계획 고시 확인 - 지방자치단체 공보나 홈페이지에서 조사 기간과 대행기관을 봅니다. 조사원 신원 확인에 씁니다.
• 자료 요청 응답 - 권리관계·방치 사유 자료 요청이 오면 필요한 범위에서 냅니다. 목적 외 사용은 금지됩니다.
• 의견 제출 - 조사원이 물을 때 활용·매각·철거 등 원하는 정비 방법을 말합니다. 조사 항목에 소유자 의견이 들어갑니다.
• 등급 확인 - 조사 뒤 빈집 등급 통지를 확인합니다. 3등급이면 철거계획 대상이 될 수 있습니다.
• 정비계획 공람 참여 - 정비계획은 14일 이상 주민 공람을 거칩니다. 공람 기간에 의견을 낼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실태조사 뒤 등급이나 철거계획에 이의가 있거나 조치명령을 받았다면 조사 결과보고서와 정비계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 행정조사와 정비계획에 따른 처분에 대한 불복 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 빈집 실태조사는 누가 하나요?
  시장·군수·구청장이 합니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제5조 제2항은 전문기관을 지정해 대행하게 할 수 있도록 하고, 시행령 제7조는 한국국토정보공사, 국토연구원, 지방공사, 지방연구원, 한국부동산원, 한국토지주택공사를 전문기관으로 정합니다.
• 실태조사 주기는 어떻게 되나요?
  5년마다입니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제5조 제1항은 빈집과 빈집으로 추정되는 주택을 5년마다 조사하도록 하고, 국토교통부장관 요청이나 시장·군수·구청장이 필요하다고 인정하면 수시 조사도 할 수 있게 합니다.
• 빈집 등급은 어떻게 나뉘나요?
  국토교통부 처리지침은 1등급(개보수 없이 또는 개보수 후 활용 가능), 2등급(안전조치 등 관리 필요), 3등급(철거 등 정비 필요)으로 나눕니다. 법 제5조 제4항은 빈집의 상태와 위해성 등 기준에 따라 등급을 산정하도록 정하고 있습니다.
• 실태조사에 소유자 의견도 반영되나요?
  반영됩니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제6조는 빈집 여부·방치기간·권리관계·시설 현황에 관한 소유자 의견과 빈집정비사업 시행방법에 대한 소유자 의견을 조사 항목으로 정합니다. 활용·매각·철거 중 원하는 방향을 말할 수 있습니다.
• 조사 때 낸 자료가 다른 데 쓰이지 않나요?
  목적 외 사용이 금지됩니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제8조 제4항은 실태조사 업무 종사자가 취득한 자료나 정보를 법에서 정한 목적 외로 사용하거나 다른 사람에게 제공·누설하지 못하게 하고, 개인정보는 개인정보 보호법에 따릅니다.
• 실태조사 일정은 어떻게 알 수 있나요?
  지방자치단체 공보 등에서 확인할 수 있습니다. 시행령 제8조는 조사 30일 전까지 조사계획(취지와 근거, 기간과 대상, 내용, 대행 전문기관)을 수립하고, 그 내용을 공보 등에 14일 이상 고시하도록 정합니다.

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